Der Kaufvertrag

Der Kaufvertrag einer gebrauchten Immobilie wird häufig vom Notar erstellt, da dieser den Kaufvorgang auch beurkundet. Der Notar sollte Ihnen den Kaufvertrag mit ausreichendem Vorlauf zusenden, möglichst einige Wochen vor dem Notartermin, damit Sie ausreichend Zeit haben, den Vertrag in Ruhe durchzugehen.

Der Kaufvertrag, der Ihnen durch den Notar zugestellt wird, ist zunächst einmal als Entwurf anzusehen. Selbstverständlich können Sie daran Änderungen vornehmen. Es kann sehr sinnvoll sein, einen solchen Entwurf gemeinsam mit einem auf Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Anwalt durchzusprechen und anschließend im Gespräch mit der Verkäuferseite und dem Notar Anregungen des Anwalts aufzunehmen.

Entsprechende Anwälte in Ihrer Region finden Sie am einfachsten im Branchenfernsprechbuch „Gelbe Seiten“, z. B. unter der Rubrik „Bauvertragsrecht“ oder im Internet unter www.gelbeseiten.de.

Generell nicht vergessen werden sollten in einem Kaufvertrag folgende Regelungen:

Wer schließt mit wem den Vertrag
Was exakt wird veräußert (verkauft)? Exakte Beschreibung des Grundstücks hinsichtlich Lage, Größe, Flurnummer, Auszug aus dem Grundbuch etc. Genauso exakte Beschreibung des Gebäudes in Form einer Baubeschreibung (soweit vorhanden) inklusive Pläne (mit Baugenehmigungsplanung und Werkplänen Maßstab 1:50 mit Details) als Anlage, mit allen Materialien, Flächen und anderen Maßen.
Der exakte Kaufpreis (ggf. netto und brutto) mit Angabe der Währung. Als Anlage hierzu ein Zahlungsplan, in dem im Einzelnen festgelegt ist, nach welchen Modalitäten die Zahlung im Detail abgewickelt wird (wann, in welchen Raten, über welches Notaranderkonto etc.). Wenn Sie Einrichtungsgegenstände (z. B. Einbauküche oder Möbel) miterwerben, sollten diese separat ausgewiesen werden, da Sie sonst auch für diesen Betrag die Grunderwerbsteuer bezahlen müssen.
Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch gemäß § 883 BGB.
Die Bezugsfertigkeit des Objektes (z. B. wann und in welchem Zustand, Datum).
Regelungen zu Sachbeschädigungen, die ggf. zwischen der Objektbesichtigung und der Objektübergabe (z. B. beim Auszug der Vorbesitzer) noch eintreten (beispielsweise Kratzer im Parkett, beschädigte Türrahmen etc.).
Falls die Immobilie vermietet ist, alle mit den Mietern eingegangenen vertraglichen Vereinbarungen.
Die Besitzübergabe mit dem Übergang aller Nutzen und Lasten (wann ist der Übergang und welche Nutzen und Lasten gehen über?).
Wenn Einrichtungsgegenstände (z. B. Einbauküche) mitverkauft werden, sollten diese im Rahmen einer vorherigen Ortsbegehung genau beschrieben und ggf. fotografisch dokumentiert werden. Dieses Protokoll sollte Bestandteil des Kaufvertrags werden.
Haftung für Sachmängel (der Verkäufer haftet dafür, dass das Bauwerk frei von ihm bekannten Mängeln ist, z. B. feuchte Kellerwände, undichte Leitungen). Hier ist, soweit möglich, auch die Haftung für Altlasten zu fixieren und, soweit vereinbart, die Zusicherung, dass das Gebäude und die Heizungsanlage alle Vorgaben aus der 1. Bundesimmissionsschutzverordnung (1. BimSchV) und der Energieeinsparversordnung (EnEV) einhält.
Haftung für Rechtsmängel (der Verkäufer haftet dafür, dass der Vertragsgegenstand bei Umschreibung auf den Verkäufer unbelastet ist, mit Ausnahme der vom Käufer bereits selbst mit Zustimmung des Verkäufers eingetragenen Belastungen, z. B. zur Kaufpreisfinanzierung durch die Bank).
Erschließungskosten. Wer trägt welche Kosten, insofern hier noch etwas anfällt?
Rücktrittsrechte und Kaufpreisminderung. Wer kann unter welchen Umständen vom Kaufvertrag zurücktreten oder welche Ursachen berechtigen nachträglich zu einer Kaufpreisminderung (z. B. neue Schäden an der Bausubstanz, Brandschäden)?
Regelungen zur Wohngebäudeversicherung, z .B. Kostentragung der Versicherungsbeiträge durch den Käufer ab Nutzungsübergang und nicht erst ab Grundbuchumtragung.
Übertragung von Gewährleistungsansprüchen. Wurden am Gebäude erst kürzlich Arbeiten ausgeführt und bestehen hierfür noch Gewährleistungsansprüche, müssen diese auf den Käufer übertragen werden, damit er beim Auftauschen von Mängeln Ansprüche gegenüber den ausführenden Unternehmen geltend machen kann.
Bestimmungen für den Vollzug: Schriftlich fixierter Vollzugsauftrag an den Notar.
Ausfertigungen und Abschriften (an wen gehen welche Ausfertigungen des Kaufvertrages, z.B. an Verkäufer und Käufer, an das Grundbuchamt, an die Grunderwerbssteuerstelle, an den Gutachterausschuss und an die Gläubiger?).
Hinweise und Belehrungen durch den Notar.
Salvatorische Klausel.