Fragen zu Immobilien

Geschoßflächenzahl (GFZ): Die Geschoßflächenzahl gibt das Verhältnis zwischen Geschoßfläche und Grundstücksgröße an.
Grundflächenzahl (GRZ): Die Grundflächenzahl gibt das Verhältnis zwischen überbauter Fläche und Grundstücksgröße an.

Ein Grundbuchauszug ist eine Abschrift aller Grundbucheintragungen, die zu einem Grundstück bestehen. Das Gundbuch ist ein öffentliches Register, das Auskunft über private Rechtsverhältnisse an Grundstücken gibt. Im Grundbuch sind u. a. Art und Größe des Grundstücks, Eigentumsverhältnisse sowie Rechte und Belastungen (z. B. Geh- und Fahrtrecht, Wohnrechte etc.) beschrieben.

Der Grundstückseigentümer bzw. Erbbaurechtsgeber stellt dem Erbbaurechtsnehmer bzw. Erbbauberechtigten für einen bestimmten Zeitraum (= Laufzeit des Erbbaurechts) das Grundstück zur Errichtung und Nutzung eines Gebäudes zur Verfügung. Als Gegenleistung hat der Erbbaurechtsnehmer eine bestimmte regelmäßig wiederkehrende Leistung, den Erbbauzins, zu zahlen. In der Regel wird im Vertrag vereinbart, dass der Erbbauzins an veränderte Lebenshaltungskosten und / oder Einkommen einer bestimmten Personengruppe angepasst werden kann. Das Anpassungsrecht wird meist durch eine Wertsicherungsklausel im Vertrag gewährleistet. Die Erbbauberechtigung erlischt in der Regel durch Zeitablauf. Gegen Zahlung einer Entschädigung geht dann das Bauwerk in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers über. Das Erbbaurecht kann veräußert und / oder vererbt werden.

Das Freistellungsverfahren ist das Kernstück der Novelle der Bayerischen Bauordnung in den Jahren 1994 und 1998. Nach Art. 64 BayBO ist es möglich, Wohnhäuser ohne Baugenehmigung zu errichten, sofern folgende Bedingungen erfüllt sind:

• Das Gebäude befindet sich im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, dessen Festsetzungen in vollem Umfang eingehalten werden.
• Es handelt sich dabei um ein Wohnhaus oder teilweise gewerblich genutztes Gebäude mittlerer Höhe.
• Die Erschließung mit Wasser, Abwasser und Straße ist gesichert.
• Die Gemeinde verlangt nicht, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden muss.

Der Verkehrswertbegriff ist im § 194 BauGB gesetzlich geregelt. Eine vereinfachte Zusammenfassung der gesetzlichen Definition lautet:
Der Verkehrswert ist der bei einem anstehenden Verkauf am wahrscheinlichsten zu erzielende Preis. Dabei wird unterstellt, dass Käufer und Verkäufer wirtschaftlich vernünftig handeln, und alle wertbeeinflussenden Eigenschaften des Grundstücks beachtet werden.

Der Wert einer Immobilie wird wie bei jeder anderen Ware durch das Marktgeschehen bestimmt. Dabei weist jedes Objekt individuelle Merkmale auf - im Gegensatz zu Massenwaren, die in großer Stückzahl produziert werden.

Wesentliche Faktoren zur Wertermittlung sind

• die Lage
• das Grundstück (Größe, Form, Schnitt, Mikro- und Makroanlage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Belastungen in der Abt. II des Grundbuchs u. v. a. m.)
• die Bebauung (Zustand, Ausstattung, Präsentation, Größe, Alter)
• die rechtliche Situation (privat-rechtliche und öffentlich-rechtliche Belastungen)
• die regionale Angebots- und Nachfragesituation, d. h. Vergleichspreise

Eine Prüfung aller wertbeeinflussenden Merkmale ist vom Laien kaum durchzuführen. Die Wertermittlung und Kaufabwicklung sollte daher grundsätzlich durch einen kompetenten Makler oder Immobiliensachverständigen erfolgen.

Ökologisch bauen heißt, durch klimagerechte und energiegewinnende Baukonzepte, energiesparende Bauweisen und Heizungssysteme die Bau- und Nutzungskosten zu senken. Luft, Wasser und Boden werden dabei so weit wie möglich reingehalten. Die verwendeten Baustoffe sollten schadstofffrei und wiederverwertbar sein. Darüber hinaus wird ein optimales Wohnklima für die Bewohner angestrebt.
Die jahrhunderlangen Erfahrungen unserer Vorfahren werden dabei mit neuen Techniken verbunden.

Das Niedrigenergiehaus ist keine spezielle Bauweise, sondern ein Verbrauchsstandard. Der Heizwärmebedarf liegt um mindestens 25% unter den Anforderungen der derzeit geltenden Wärmeschutzverordnung. Mit welchen Baukonzepten der Energieverbrauch gesenkt wird, bleibt dem Planer überlassen.
Das Niedrigenergiehaus unterscheidet sich vom "ökologischen Bauen" dadurch, dass die verwendeten Baustoffe den hohen Ansprüchen des ökologischen Bauens nicht unbedingt entsprechen müssen.

Den Wunsch nach kostengünstigem Erwerb einer Ware hat es schon immer gegeben. In Bezug auf das eigene Haus ist der Ruf nach kostengünstigem Bauen vor allem durch die Forderung des früheren Bundesbauministers Klaus Töpfer populär geworden, Eigenheime für Normalverdiener erschwinglich zu machen und für unter 1000,- EUR / m² anzubieten. Seitdem werben immer mehr Anbieter mit dieser "magischen Grenze", wobei die Qualitätsunterschiede enorm sind. Wirklich günstig gebaute Häuser sind meist gekennzeichnet u. a. durch kompakte Bauweise, Verzicht auf gewohnte Standards, industriell vorgefertigte Bauteile, flexible Grundrisse, leicht versetzbare Trennwände, eventuell nur teilweiser Ausbau usw..

Der Bauträger ist ein Unternehmer, der bei Vorbereitung und Durchführung von Baumaßnahmen das Bauherrenrisiko trägt und im eigenen Namen für eigene Rechnung handelt. Bauträgerobjekte können über diesen Weg schlüsselfertig an Enderwerber verkauft werden.

Aufgabe des Notars ist es, beim Immobilienerwerb den übereinstimmenden Vertragsabschlusswillen der beiden Vertragsparteien festzustellen, ihn zu formulieren, vorzulesen und zu beurkunden. Außerdem muss er die Beteiligten über die rechtliche Tragweite Ihrer Vereinbarungen aufklären. Das Notariat hat darüber hinaus die Aufgabe, die grundbuchmäßige Erfassung und Bearbeitung des Eigentumsüberganges zu veranlassen.

Ein Wohneigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung, verbunden mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (z. B. Treppenhaus).

Wird eine Wohnungseigentumsanlage errichtet, muss der Grundstückseigentümer eine Aufteilung vornehmen. Diese basiert auf den genehmigten Plänen mit Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung durch die Baubehörde. In der Teilungserklärung gemäß § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes werden dann die Miteigentumsanteile am gemeinschatlichen Eigentum in Verbindung mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung festgeschrieben. Die Teilungserklärung bedarf der notariellen Beglaubigung.