Der 10-Punkte-Plan

Unseren 10-Punkte-Plan sowie einen Musterbrief für die Suche nach einem geeigneten Architekten bieten wir Ihnen auch als Download an:

Der 10-Punkte-Plan
Musterbrief Architektensuche

+++ Umfang festlegen +++ Gesetzliche Anforderungen beachten +++ Überlick verschaffen +++ Energieberatung wird gefördert  +++

Zunächst einmal sollten Sie sich darüber klar werden, in welchem Umfang Sie modernisieren wollen. Nur eine Heizungsmodernisierung? Oder auch eine Fassaden-, Fenster- und Dachmodernisierung? Außerdem muss überprüft werden, welche gesetzlichen Anforderungen zwingend einzuhalten sind.

Um sich einen Überblick zu verschaffen, ist es das einfachste, Sie schalten einen Energieberater ein, der Ihr Haus vor Ort individuell untersucht.

Eine Energieberatung für Ihr Haus ist förderfähig. Die Förderung übernimmt das Bundesamt für Ausfuhr und Wirtschaftskontrolle (Bafa). Die Förderung der Energieberatungen muss beim Bafa beantragt werden. Energieberater, die durch das Bafa zertifiziert sind, können Ihnen auch bei der Beantragung dieser Fördermittel helfen. Eine Liste aller von der Bafa zugelassenen Energieberater – mit Fachleuten auch in Ihrer Nähe – finden Sie unter www.bafa.de.

+++ Handwerker selbst beauftragen oder Architekt einschalten +++ nach Referenzobjekten fragen +++ Musterbrief-Download +++ Umfangreiche Maßnahmen besser mit Fachplaner +++

Der Energieberater fertigt ein Gutachten zum energetischen Zustand Ihres Hauses an. Dieses kann Grundlage sein für Ihre Entscheidungen zu Umfang und Art der Modernisierung. Wie aber kommen Sie jetzt vom Gutachten zur Modernisierung, d.h. von der Theorie zur Praxis?

Einige Energieberater sind gleichzeitig auch Architekten. Wenn die Zusammenarbeit bei der Energieberatung gut war, können Sie nachfragen, ob durch den Architekten bereits modernisierte Referenzobjekte zu besichtigen sind, um sich ein Bild über die Umsetzung in der Praxis machen zu können. Dann können Sie den Architekten auch mit einer Modernisierungsplanung und -umsetzung beauftragen. Soll hingegen nur ein einfacher Austausch der Heizungsanlage erfolgen, können Sie das auch direkt mit dem Handwerker erledigen.

Ist der Energieberater nicht selbst Architekt, finden Sie einen Architekten in der Nähe in der Regel durch einen Blick in die „Gelben Seiten“ Ihres Wohnortes unter dem Stichwort „Architekten“ oder „Architekturbüros“. Da ein zu beauftragendes Architekturbüro ohnehin nicht allzu weit von der Baustelle entfernt sein sollte (möglichst nicht mehr als 40 Kilometer), ist es sinnvoll, Büros in Ihrer Nähe anzusprechen.

Mit unserem Musterbrief (Dokument als Download s. o.) können Sie Büros anschreiben und um Benennung von Referenzmodernisierungen in Ihrer Nähe bitten.

Soweit Sie eine Modernisierung ohne einen Fachplaner durchführen wollen, müssen Sie sich selbst um die Handwerker, Handwerkerangebote, Verträge, Ausführungskontrolle, Abnahmen und Rechnungen kümmern. Das ist deutlich komplexer als es sich zunächst anhört. Rechtschutzversicherungen beispielsweise bieten einen Rechtschutz für Baumaßnahmen schon lange nicht mehr an. Die Streitfälle sind zu häufig und zu kostenintensiv. Das sollte zu denken geben.

Wenn Sie größere Maßnahmen planen (also z.B. über 5.000 bis 10.000 Euro) und noch nicht mit Handwerkern zusammengearbeitet haben, Ihnen also Kenntnisse von Vertragsrundlagen, technischen Ausführungsgrundlagen, Abnahme- und Rechnungsregelungen etc. fehlen, ist das nur bedingt zu empfehlen. Ein hierin praxiserfahrener Fachplaner kann helfen, Fehler zu vermeiden.

+++ Architektenvertrag +++ Architekt schuldet Werkerfolg +++ HOAI und BGB +++ Prüfung durch Fachanwalt kann sich lohnen +++ meist günstiger als man denkt +++

Soweit Sie einen Fachplaner bzw. Architekten einsetzen wollen, sollten Sie von Anfang an einen klaren Architektenvertrag schließen. Wichtig ist vor allem, dass der sogenannte Umbau- und Modernisierungszuschlag klar geregelt wird. Er kann bis zu 80% des Honorars ausmachen. Gibt es hierzu keine Regelungen, hat der Architekt automatisch Anspruch auf 20% Zuschlag zum Honorar. Auch Nebenkostenregelungen (Fahrtkosten, Kopierkosten etc.) sollten vertraglich klar geregelt werden.

Architekten werden vergütet nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) und arbeiten auf Grundlage des Werkvertragsrechts des BGB (§631 bis § 651). Ein Architekt erbringt nicht nur eine Dienstleistung, sondern schuldet Ihnen einen sogenannten Werkerfolg, in diesem Falle also eine erfolgreiche Modernisierung. Sowohl die vollständige HOAI wie auch das vollständige BGB finden Sie unter www.gesetze-im-internet.de, dem offiziellen Gesetzesportal der Bundesregierung. Weitere Erläuterungen dazu finden Sie auch unter Bauen und Kaufen/Architekt.

Sie können einen Architektenvertrag vor Unterzeichnung durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht überprüfen lassen. Bei Architektenhonoraren, die absehbar die Marke von 5.000 Euro übersteigen, kann sich das lohnen, denn der Anwalt kann Sie dadurch rechtzeitig auf mögliche Probleme aus dem Vertrag aufmerksam machen, die ggf. kostenintensiv werden können.

Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht in Ihrer Nähe finden Sie z.B. in den „Gelben Seiten“ unter dem Stichwort „Anwälte“ bzw. „Rechtsanwälte“, mit der Zusatzbezeichnung „Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht“. Eine Erstberatung bei einem Anwalt darf maximal 190 Euro netto kosten, das ist im Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) festgelegt. Dafür erhalten Sie ein erstes Gespräch und eine erste Einschätzungen des Vertrages, der Ihnen üblicherweise vom Architekten vorgelegt wird. Es ist meist günstiger, einen bestehenden Vertrag überprüfen zu lassen, als einen Vertrag ganz neu entwerfen zu lassen.

+++ Handwerkersuche +++ Die richtige Ausschreibung +++ Förderanträge immer vor Modernisierungsbeginn stellen +++

Ist der Architektenvertrag unter Dach und Fach, müssen geeignete Handwerker gesucht werden. Üblicherweise geschieht dies durch eine Ausschreibung. Das heißt der Architekt erstellt ein Textdokument, in das er alle notwendigen Arbeiten aufnimmt (sowohl Rückbau, z.B. Entfernen und Entsorgen alter Fenster, wie auch den Neuaufbau, z.B. den Einbau neuer Fenster).

Eine gute Ausschreibung, vor allem beim Bauen im Bestand, ist eine hohe Kunst. Wer in der Ausschreibung etwas vergisst oder nicht berücksichtig, muss mit Nachforderungen der Handwerker und Kostensteigerungen rechnen. Im Umbau erfahrene Architekten machen daher vor einer Ausschreibung eine dezidierte Bestandsuntersuchung und öffnen auch Bauteile, um tieferliegende Schichten zu erkennen. 

Falls für die Modernisierung Förderanträge gestellt werden sollen, z.B. bei der KfW-Bank, ist es wichtig, dass diese gestellt werden, bevor mit der Modernisierung begonnen wird, sonst ist das in aller Regel nicht mehr möglich.

+++ VOB/B nicht zu empfehlen +++ Allgemeine Geschäftsbedingungen beachten +++

Wenn der Architekt über eine Ausschreibung Handwerker sucht, dann legt er häufig auch den rechtlichen Rahmen der Zusammenarbeit fest. Früher war das oft die sogenannte Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen/Teil B (VOB/B). Diese kann aber seit einer Novellierung des BGB nicht mehr ohne weiteres in Verbraucherverträgen Verwendung finden. Jeder Paragraph der VOB/B, der mit einem Verbraucher abgeschlossen werden soll, muss den Kriterien der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach dem BGB standhalten. Soll die VOB/B trotz dessen abgeschlossen werden, empfiehlt sich ein Gespräch mit einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.

Soweit keine Ausschreibung erstellt wird, sondern nur Handwerkerangebote abgefragt werden, besteht das Problem, dass die Angebote nur schwer vergleichbar sind, weil sie häufig sehr unterschiedliche Leistungen beinhalten. Außerdem ist es oft so, dass Handwerker auf ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen verweisen und diese im Vertragsfalle zur Vertragsgrundlage machen. Daher sollte man sich diese vor Vertragsschluss gut durchsehen.

Auch hier gilt: Wenn bestimmte Grenzsummen überschritten werden, wie ca. 5.000 Euro, kann die Einschaltung eines Fachanwaltes für Bau- und Architektenrecht sinnvoll sein, der zumindest einmal einen Blick auf die Geschäftsbedingungen wirft, bevor sie eingegangen werden.

+++ Erfahrener Architekt übernimmt Bauleitung +++ bei Bedarf auch stundenweise +++ Fachleute zur Baubegutachtung finden +++

Ist für die Modernisierung ein Architekt eingeschaltet, kann dieser auch die Überwachung der Handwerkerarbeiten vor Ort übernehmen. Vor allem die sorgfältige und vollständige Ausführung der Arbeiten entsprechend der Ausschreibung oder dem Angebot ist hierbei natürlich wichtig. Ein in der Umbauleitung erfahrener Architekt mit guten Referenzen kann das normalerweise routiniert leisten. 

Wenn Sie die Überwachung der Modernisierung selbst machen wollen, sollten Sie technisch und rechtlich zumindest Grundkenntnisse haben. Sie sollten also z.B. wissen, wie Sie bei einem ggf. auftretenden Baumangel rechtssicher reagieren. Eine Alternative ist ansonsten, stundenweise einen Architekten einzuschalten, wenn Probleme drohen. Ferner können Sie auch Mitglied bei Bauverbraucherverbänden werden, wie z.B. dem Bauherren-Schutzbund oder dem Verband privater Bauherren, und über diese Verbände Fachleute aus Ihrer Nähe mit Begutachtungen beauftragen.

Die Angebote und Leistungen der Verbände finden Sie im Internet unter: www.bsb-ev.de und www.vpb.de.

+++ Abnahmeprotokoll +++ Alle sichtbaren Mängel  protokollieren +++ Geldeinbehalt +++ Beweislastumkehr

Die Abnahme einer Handwerkerleistung ist eine sehr gewichtige Maßnahme. Denn mit der Abnahme der Handwerkerleistung erkennen sie diese im Wesentlichen als erbracht an. Eine Abnahme läuft üblicherweise so ab, dass Sie mit dem Handwerker gemeinsam seine Leistung ansehen und dazu ein Protokoll aufsetzen, das sogenannte Abnahmeprotokoll. Diese Form der Abnahme nennt man förmliche Abnahme. Entscheidend ist, dass Sie alle sichtbaren Mängel auch im Protokoll aufnehmen und benennen. Anspruch auf Nachbesserung für sichtbare Mängel haben Sie nur, wenn diese auch im Protokoll benannt sind.

Möchten Sie einen Geldeinbehalt wegen eines Mangels machen (nach dem BGB können Sie bis zum zweifachen des für die Beseitigung des Mangels notwendigen einbehalten) muss auch dies und die Höhe des Geldeinbehalts im Protokoll aufgenommen werden. Abschließend wird das Protokoll von beiden Seiten unterzeichnet und jeder erhält eine Ausfertigung.

Mit der Abnahme tritt auch die sogenannte Beweislastumkehr ein, d.h. vor der Abnahme musste der Handwerker Ihnen nachweisen, dass kein Mangel vorliegt, nach der Abnahme müssen Sie dem Handwerker nachweisen, dass ein Mangel vorliegt.

+++ Abschlags- und Schlussrechung +++ Ungerechtfertigte Kosten oder Mehrkosten +++ Rechtssicheres Vorgehen bei Rechnungskürzung +++

Handwerker können sowohl Abschlagsrechnungen stellen oder auch alles in einer Schlussrechnung abrechnen. Bei kleineren Maßnahmen kommt meist alles in eine Schlussrechnung. Eine Schlussrechnung muss alle Arbeitsleistungen und Materialien nachvollziehbar und transparent auflisten. Wenn unangekündigte Mehrkosten auftauchen, müssen diese nicht ohne weiteres akzeptiert werden.

Grundsätzlich überprüft werden muss, ob die abgerechneten Arbeitskosten und Materialien tatsächlich eingesetzt wurden und ob es ungerechtfertigte Kosten oder Mehrkosten gibt. Außerdem müssen die Zwischensummen überprüft werden, die Endsumme, Netto- und Bruttopreis und schließlich, ob ein Skonto gewährt wird.

Soweit Sie Rechnungskürzungen vornehmen wollen, sollten diese begründet sein. Bei größeren Einbehalten sollte ggf. ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht hinzugezogen werden, um ein rechtssicheres Vorgehen zu gewährleisten. 

+++ Von der Planung bis zur Bauleitung und Gewährleistungsüberwachung +++ Leistungsphasen nach HOAI +++ Verständliche und nachvollziehbare Rechnung +++

Soweit ein Fachplaner bzw. Architekt involviert war, muss auch dessen Honorar abgerechnet werden. Dies geschieht auf Basis der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Sie untergliedert sich in sogenannte Leistungsphasen (1 bis 9), die die einzelnen Arbeitsschritte, von der Planung bis zur Bauleitung und Gewährleistungsüberwachung umfassen. Jede Leistungsphase kann auch einzeln beauftragt werden. (Alles weitere unter Bauen und Kaufen/Architekt).

Auch die Honorarschlussrechnung muss verständlich und klar nachvollziehbar aufgebaut sein. Ist sie das nicht, können Sie mit dem Fachplaner bzw. Architekten sprechen und ihn bitten, die Rechnung nochmals verständlich aufzubauen und Ihnen zu senden. Kommen Ihnen Zweifel, ist es – je nach Höhe der Rechnung – sinnvoll, Kontakt zu einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht aufzunehmen, um die Rechnung gegenprüfen zu lassen.

+++ Werkvertragsrecht +++ Regelungen nach BGB +++ Einbehalt zur Absicherung +++

Nach dem Werkvertragsrecht des BGB haben Sie eine Gewährleistungszeit von 5 Jahren auf die Modernisierungsarbeiten. Für diese Dauer können Sie 5% der Rechnungssumme zur Absicherung der Gewährleistung einbehalten. Ob man dies macht oder nicht, hängt natürlich auch von der Summe ab, um die es geht und vom Umfang der Leistung, die beauftragt war. Außerdem kann der Handwerker natürlich auch um Auszahlung bitten und eine Bankbürgschaft als Gegenleistung anbieten. Diese sollte dann aber auf erstes Anfordern gezogen werden können und insolvenzfest sein.

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