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Mann auf Baugerüst bringt Dämmung an. © Fotolia/Mitifoto
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Eigentümer-Gemeinschaft

Welche Beschluss-Mehrheiten in der Eigentumswohnungs-Anlage entscheiden

Umbauten können an einer Gegenstimme scheitern. Dies gilt nicht für energetische Modernisierung oder wenn die Teilungserklärung anderes vorsieht.

Das hatten sich die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft fein gedacht: Die Mehrheit will es so, also kann die Mobilfunkantenne aufs Dach! Allerdings hatte die Eigentümerin der Dachgeschosswohnung etwas gegen diesen Beschluss – und außerdem den Bundesgerichtshof auf ihrer Seite. Das Anbringen einer Mobilfunkantenne ist eine bauliche Veränderung. Eine solche setzt voraus, dass alle Eigentümer zugestimmt haben, die durch die Maßnahme beeinträchtigt werden (Urteil vom 24.1.2014, Aktenzeichen V ZR 48/13).

Eigentümergemeinschaft: Alle sollen an einem Strang ziehen

Um eine bauliche Veränderung handelt es sich, wenn sich der Gesamteindruck der Anlage verändert. Das geschieht etwa, wenn ein Balkon angebracht oder der Garten neu gestaltet wird. Auch wer Fenster einbauen will, die die Architektur des Hauses verändern, benötigt das Ja von allen. Das Gleiche gilt, wenn durch Baumaßnahmen die Stabilität und Sicherheit des Gebäudes betroffen sind, der Gebrauch des Gemeinschaftseigentums beschränkt wird oder lästige Immissionen, eine Wertminderung oder Streitigkeiten zu erwarten sind.

Eigentümergemeinschaft: Qualifizierte Mehrheit

Vorhaben, die das Gemeinschaftseigentum auf einen modernen Stand bringen oder nachhaltig Energie einsparen, benötigen nur die doppelt qualifizierte Mehrheit. Diese ist erreicht, wenn mindestens drei Viertel aller Wohnungseigentümer (nach Köpfen) zustimmen, die gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Beispiele sind etwa der Einbau von Isolierfenstern oder einer Gegensprechanlage, die Installation von Zählern, einer Zentralheizung, einer Alarmanlage oder das Aufstellen von Fahrradständern. Die Modernisierung darf die Eigenart der Wohnanlage grundsätzlich nicht verändern und keinen Eigentümer mehr beeinträchtigen als andere.

Eigentümergemeinschaft: Rechnung zahlen

Die Kosten legt eine Gemeinschaft häufig nach Miteigentumsanteilen auf alle Mitglieder um. Mit doppelt qualifizierter Mehrheit kann sie Aufwendungen für Instandhaltungen, Instandsetzungen sowie bauliche Veränderungen anders aufteilen – zum Beispiel beschließen, dass die Kosten für einen Fensteraustausch nur von jenen Eigentümern zu tragen sind, zu deren Sondereigentum die Fenster gehören.

Eigentümergemeinschaft: Beschluss anfechten

Im eingangs geschilderten Fall des Bundesgerichtshofs hätte sich die Optik der Wohnanlage verändert. Möglich ist auch, dass eine Mobilfunkanlage den Miet- oder Verkaufswert von Wohnungen mindert und so die Eigentümer beeinträchtigt werden. Eine Maßnahme wie diese benötigt daher die allstimmige Mehrheit. Ein Beschluss ist aber nicht automatisch nichtig, bloß weil die erforderliche Mehrheit fehlt. Wenn niemand binnen eines Monats den Beschluss vor Gericht anficht, wird dieser sogenannte Zitterbeschluss bestandskräftig.

Eigentümergemeinschaft: Welche Mehrheiten Umbauten brauchen

Unter bauliche Veränderungen fallen alle Umgestaltungen des gemeinschaftlichen Eigentums durch Eingriff in die Substanz oder durch Veränderung des Erscheinungsbildes. Sie können nur beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zugestimmt hat, der über das Maß des § 14 Nr. 1 des Wohnungseigentümergesetzes (WEG) beeinträchtigt wird – häufig also jeder Eigentümer.

Als Modernisierung bezeichnet der Gesetzgeber eine bauliche Maßnahme, die der Erhöhung des Gebrauchswertes, der dauerhaften Verbesserung der Wohnverhältnisse oder der Einsparung von Energie oder Wasser dient. Nötig ist die doppelt qualifizierte Mehrheit, das heißt mindestens drei Viertel aller Wohnungseigentümer (nach Köpfen), die zusammen mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile innehaben. Dabei hat jeder Eigentümer nur eine Stimme, egal wie viele Einheiten ihm gehören.

Die modernisierende Instandsetzung bezeichnet eine Maßnahme, die eine vorhandene Einrichtung technisch auf einen moderneren Stand bringt (wenn ohnehin notwendige oder konkret absehbare Reparaturen anstehen). Darauf verweist der Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum e.V. Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

Es gibt allerdings Ausnahmen: Die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft kann eine Öffnungsklausel enthalten, die für Modernisierungsmaßnahmen geringere Anforderungen an die Mehrheiten stellt als das Gesetz. In diesem Fall gilt das geringere Mehrheitserfordernis der Teilungserklärung. Eine Einschränkung der Befugnisse ist aber nicht möglich (§16 V WEG).