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Steigende Zinsen: Mit dem richtigen Finanzierungsmix abgesichert

26.04.2018 - Infodienst Bauen und Finanzieren

Steigende Zinsen: Mit dem richtigen Finanzierungsmix abgesichert

Die aktuelle Zinssituation ist für Bauherren und Immobilienkäufer günstig. Nachdem sich die Zinsen in den vergangenen Jahren auf einem historisch niedrigen Niveau bewegt haben, sind sie zuletzt wieder angestiegen – für Baudarlehen um 11 Prozent.

Wer zeitnah ein Eigenheim bauen oder kaufen möchte, sollte sich die derzeit noch günstigen Konditionen langfristig für seine Finanzierung sichern. Immerhin kletterten die Zinsen für Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Laufzeit seit Jahresende 2017 von durchschnittlich 1,34 Prozent auf 1,50 Prozent jährlich.

Damit die Finanzierung der eigenen vier Wände auf einem sicheren Fundament steht, ist eine realistische Einschätzung der tragbaren finanziellen Belastung wesentlich. „Entscheidend ist eine gute Beratung, deren Ergebnis ein ausgewogener Finanzierungsmix ist. Dieser setzt sich in der Regel aus Eigenkapital, Bausparvertrag und klassischem Annuitätendarlehen zusammen“, sagt Thomas Thiet von der LBS. Doch zunächst ist ein Überblick über die Gesamtfinanzierungssumme wichtig, denn neben dem Kaufpreis fallen sogenannte Kaufnebenkosten an. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch und Maklerkosten. Sie können sich auf bis zu zwölf Prozent des Kauf- oder Baupreises summieren und sollten aus Eigenmitteln bezahlt werden können. Als solide Basis sollten zusätzlich 20 Prozent der gesamten Finanzierungssumme als Eigenkapital vorhanden sein. Es empfiehlt sich außerdem, weitere 20 bis 30 Prozent mit einem Bausparvertrag abzudecken. Bei diesem steht der Darlehenszinssatz bereits bei Vertragsabschluss für die gesamte Laufzeit fest. Darüber hinaus sind Sondertilgungen auf das Bauspardarlehen jederzeit und in beliebiger Höhe kostenfrei möglich. Die restlichen 50 bis 60 Prozent der Baufinanzierungssumme lassen sich beispielsweise über ein Annuitätendarlehen finanzieren.

Eine individuelle Immobilienfinanzierung, die langfristig tragbar ist, sorgt für Planungssicherheit. Das ist gerade im derzeitigen Niedrigzinsumfeld wichtig. „Bereits ein Zinsanstieg um nur ein Prozent verteuert ein Darlehen um mehrere tausend Euro“, so Thiet. „Mit einem Bausparvertrag bauen künftige Eigentümer nicht nur gezielt das notwendige Eigenkapital für den Sprung in die eigenen vier Wände auf, sondern sichern sich auch die aktuell günstigen Konditionen für das spätere Bauspardarlehen.“


26.04.2018 - Infodienst Bauen und Finanzieren

Mit Wohn-Riester geht‘s schneller

Mit dem staatlich geförderten Wohn-Riester kommen Bausparer schneller und günstiger ins eigene Zuhause. Denn die Finanzspritze gibt es sowohl in der Spar- als auch in der Darlehensphase des Bausparvertrags. Jeder förderberechtigte Erwachsene erhält unter bestimmten Fördervoraussetzungen eine jährliche Grundzulage von maximal 175 Euro, für Kinder zahlt der Staat extra: bis zu 300 Euro jährlich für jedes kindergeldberechtigte Kind. Für die vor 2008 Geborenen gibt es bis zu 185 Euro.


26.04.2018 - Infodienst Bauen und Finanzieren

Zinsen frühzeitig sichern

Die Finanzierung der eigenen vier Wände ist in der Regel eine der größten Investitionen im Leben. Sie muss gut geplant sein. Um sich das derzeit noch niedrige Zinsniveau zu sichern, haben zukünftige Eigentümer verschiedene Möglichkeiten.

Bausparvertrag
Bauherren oder Käufer, die in einigen Jahren ins Eigenheim möchten, bauen mit einem Bausparvertrag durch regelmäßige Einzahlungen Eigenkapital auf. Gleichzeitig garantiert das Bauspardarlehen niedrige Zinsen für die Zukunft. Zusätzlich unterstützt der Staat unter bestimmten Voraussetzungen mit Förderungen wie Wohn-Riester, der Wohnungsbauprämie oder der Arbeitnehmer-Sparzulage. Ein weiteres Plus: Bausparer können jederzeit und in beliebiger Höhe kostenfrei Sonderzahlungen auf das Bauspardarlehen leisten. Bei anderen Krediten fällt dafür in der Regel ein Zinsaufschlag an.

Kombifinanzierung
Wer sich den Traum vom Haus direkt erfüllen möchte, kann das mit einer sogenannten Kombinationsfinanzierung. Diese Form der Immobilienfinanzierung verbindet einen Bausparvertrag in Höhe des Finanzierungsbedarfs mit einem tilgungsfreien Vorfinanzierungskredit in gleicher Höhe. Der Darlehensnehmer zahlt dann zunächst nur die Zinsen für das Darlehen und spart gleichzeitig den Bausparvertrag an. Ist dieser zuteilungsreif, löst die Bausparsumme den Kredit ab. Anschließend muss nur noch das Bauspardarlehen beglichen werden. Der große Vorteil einer Kombifinanzierung: Die langen Laufzeiten ermöglichen Planungssicherheit über bis zu 30 Jahre – von der ersten bis zur letzten Rate.

Forward-Darlehen
Ein sogenanntes Forward-Darlehen ist für Eigentümer interessant, die bereits eine Immobilie finanzieren. Das Forward-Darlehen dient als Anschlussfinanzierung an das laufende Darlehen und wird bereits vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen. Bauherren schreiben so die derzeit günstigen Konditionen im Voraus für ihre Anschlussfinanzierung fest. Das ist besonders dann sinnvoll, wenn sich ein möglicher Zinsanstieg in der Zukunft ankündigt. Dafür muss der Darlehensnehmer allerdings einen leicht erhöhten Zinssatz in Kauf nehmen: Für jeden Monat, den das Darlehen vorrätig gehalten wird, zahlt der Darlehensnehmer in der Regel einen Zinsaufschlag zwischen 0,01 und 0,03 Prozent.


26.04.2018 - Infodienst Bauen und Finanzieren

Höhere Tilgung vereinbaren

Immobilienfinanzierer profitieren derzeit zwar vom günstigen Baugeld, gleichzeitig verlängern die niedrigen Zinssätze aber die Rückzahlungsdauer eines klassischen Annuitätendarlehens. Denn die monatliche Rate aus Zins und Tilgung bleibt zwar während der gesamten Laufzeit gleich, die Zusammensetzung dieser Rate ändert sich aber im Laufe der Zeit: Mit jeder Rückzahlung sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil im gleichen Maße steigt. Bei einem Niedrigzinsdarlehen ist die monatliche Rückzahlungsrate geringer als bei hohen Zinsen, entsprechend langsam steigt auch der Tilgungsanteil der Rate. Je niedriger also der Zinssatz, desto länger dauert die Rückzahlung des Kredits. Im aktuellen Niedrigzinsumfeld ist daher ein höherer anfänglicher Tilgungssatz von mindestens zwei Prozent sinnvoll, um schneller schuldenfrei zu sein.


Material zum Download

Infodienst Bauen und Finanzieren (PDF 0,182 MB)

Kontakt

LBS Landesbausparkassen
Kathrin Hartwig

Telefon: 0711 183-2377

kathrin.hartwig@LBS-SW.de