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Erbbaurecht: Ohne Grundstück zum Eigenheim

20.10.2017 - Infodienst Bauen und Finanzieren

Erbbaurecht: Ohne Grundstück zum Eigenheim

Um bis zu 45 Prozent sind die Baulandpreise in einigen Regionen Deutschlands in den vergangenen fünf Jahren gestiegen. Gerade in Ballungsräumen stellen die Kosten für das Grundstück eine hohe Hürde auf dem Weg zum Eigenheim dar. Der Erwerb eines Erbbaurechts ist eine Möglichkeit, den Traum von der eigenen Immobilie dennoch zu realisieren.

Wer neu bauen möchte, braucht ein Grundstück. Da die Nachfrage nach Bauland hoch ist und wächst, das Angebot aber gleich bleibt oder gar rückläufig ist, ziehen die Preise an. Zwischen 2012 und Mitte 2017 sind diese in den Groß- und Mittelstädten Süddeutschlands um etwa 45 Prozent gestiegen. Ein Quadratmeter Bauland kostet dort aktuell im Schnitt 480 Euro. Bei einem 400-Quadratmeter-Grundstück sind das fast 200.000 Euro – Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren noch nicht eingerechnet. Auch in anderen Regionen Deutschlands haben die Preise angezogen, wenn auch auf niedrigerem Niveau. Im Bundesdurchschnitt rechnen die Immobilienexperten der LBS für das Jahr 2017 mit einem Anstieg um etwa sechs Prozent.

„Eine Möglichkeit, Kosten einzusparen, bieten Erbbaurechte. Statt Grund und Boden zu kaufen, erwerben Bauherren hier das Recht, ein Grundstück über einen bestimmten Zeitraum – häufig 60 bis 99 Jahre – zu nutzen und zu bebauen“, erklärt Sven Schüler von der LBS. Erbbaurechtsgeber können Kommunen, Stiftungen oder Kirchen sein, aber auch Privatleute.

Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen und kann ebenso wie die auf dem Grundstück stehende Immobilie verkauft oder vererbt werden. Für das Erbbaurecht wird ein jährlicher Erbbauzins fällig, der im Schnitt bei drei bis vier Prozent des Grundstückwertes liegt und während der Laufzeit angepasst wird. Für das eingangs erwähnte 400-Quadratmeter-Grundstück ergibt sich somit eine jährliche Belastung von etwa 5.700 Euro. Die Immobilie selbst kann über eine klassische Baufinanzierung mit Bausparvertrag finanziert werden. „Das Erbbaurecht kann gerade in Regionen mit hohen Grundstückspreisen eine Alternative zum Kauf sein“, sagt Sven Schüler. „Schließlich bringt der geringere Kapitalbedarf Vorteile bei der Finanzierung.“


20.10.2017 - Infodienst Bauen und Finanzieren

Erbbaurechtsvertrag: Alle Details verbindlich regeln

Wer ein Erbbaurecht erwirbt, sollte darauf achten, dass im Vertrag alle wichtigen Bedingungen geregelt sind. Also neben der Höhe des jährlichen Erbbauzinses auch, wie dieser während der Laufzeit angepasst wird und was passiert, wenn das Erbbaurecht nach der vereinbarten Frist ausläuft. Grundsätzlich fällt das Grundstück in diesem Fall zurück an den Erbbaurechtsgeber, für die darauf stehende Immobilie ist eine Entschädigung vorgesehen. Deren Berechnung sollte geregelt sein. Es lassen sich aber auch eine Verlängerungsoption oder ein Vorkaufsrecht für das Grundstück vertraglich festschreiben.

Wer daran interessiert ist, ein Erbbaurecht zu erwerben, sollte sich vorab über die jeweiligen, teils sehr unterschiedlichen Bedingungen informieren. Möglich ist das beispielsweise beim Deutschen Erbbaurechtsverband, in dem öffentliche, kirchliche und private Erbbaurechtsgeber organisiert sind.


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Wie Häuslebauer sparen können

Gute Planung zahlt sich aus. Das gilt auch für die eigene Immobilie – schließlich handelt es sich dabei in der Regel um die größte Investition im Leben. Mit ein paar Kniffen lassen sich die Kosten erheblich reduzieren.

Kleinere Grundstücks- und Wohnfläche planen
Ein wesentlicher Kostenblock für Bauherren ist das Grundstück. Wer auf kleinerer Fläche baut, senkt nicht nur die Grundstücks-, sondern auch die Kaufnebenkosten wie Steuern oder Notargebühren, die vom Kaufpreis abhängen. Auch durch eine geringere Wohnfläche lässt sich sparen – laut Statistischem Bundesamt rund 1.600 Euro pro Quadratmeter. Die Form des Hauses hat ebenfalls Einfluss: So schlagen Rücksprünge und Nischen stärker zu Buche als ein einfacher, zum Beispiel quaderförmiger Grundriss. Und: Je kleiner die Wohnfläche, desto geringer fallen die späteren Betriebsaufwendungen aus.

Auf einen Keller verzichten
Keller oder kein Keller? Durch den Verzicht auf eine Unterkellerung können rund 20 Prozent der Rohbaukosten eingespart werden. Haustechnik und Heizung müssen dann an anderer Stelle im Haus untergebracht werden, moderne Anlagen benötigen aber in der Regel keine große Standfläche. Dennoch sollte die Entscheidung zum Keller mit Bedacht getroffen werden – eine nachträgliche Unterkellerung ist nicht möglich.

Eine schlichte Dachform wählen
Ähnlich wie bei der Wohnfläche gilt auch beim Dach: Je einfacher die Form, desto günstiger. Extras wie Erker oder Dachgauben sorgen für einen erhöhten Arbeitsaufwand und zusätzliche Materialkosten. Wer beispielsweise auf eine Gaube verzichtet und sich stattdessen für ein Dachfenster entscheidet, zahlt dafür etwa 2.500 Euro weniger.

Langfristige Kosten im Blick haben
Auch die langfristigen Unterhaltungskosten sollten Bauherren schon früh im Blick haben. Eine gute Wärmedämmung und eine moderne Heizungsanlage sind ein Muss. Wärmepumpen, Pelletöfen oder Solarzellen senken die Energiekosten zusätzlich und schonen auf lange Sicht das Portemonnaie.


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Handwerkerkosten steuerlich absetzen

Handwerkerkosten für Umbauten und Sanierungen lassen sich von der Steuer absetzen: 20 Prozent der Lohnkosten können direkt von der Steuerschuld abgezogen werden, die Höchstgrenze beträgt 1.200 Euro pro Jahr. Dabei müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein: Wichtig ist, dass eine Privatperson die Aufträge vergibt und die Arbeiten in einer selbst genutzten Wohnung bzw. auf einem selbst genutzten Grundstück ausgeführt werden. Angerechnet werden nur die Arbeitskosten, nicht das Material. Es muss eine Rechnung vorliegen und der Betrag direkt auf das Konto des Auftraggebers eingezahlt werden. Barzahlung oder ähnliches akzeptiert das Finanzamt nicht.


Material zum Download

Infodienst Bauen und Finanzieren (PDF 0,091 MB)

Kontakt

LBS Landesbausparkassen
Kathrin Hartwig

Telefon: 0711 183-2377

kathrin.hartwig@LBS-SW.de