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Faktencheck "Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienfinanzierungen"

29.09.2017 - LBS-Faktencheck

Analyse der Aussagen zur Marktwächter-Untersuchung vom 14. September 2017

Das Marktwächter-Team der Verbraucherzentrale Bremen hat sich mit Vorfälligkeitsentschädigungen bei Bausparkombinationsfinanzierungen und Annuitätendarlehen beschäftigt. Was ist dran am "Ende mit Schrecken"?

Die Untersuchung

Das Projekt "Marktwächter Finanzen" hat 209 Bausparkombikredite untersucht, die zwischen 2003 und 2015 abgeschlossen und zwischen 2011 und 2016 vom Kunden außerordentlich gekündigt worden waren. Das Untersuchungsteam hat die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung echter Bausparkombifinanzierungen mit der von modellhaft berechneten Annuitätendarlehen verglichen. Dabei wurde versucht, die Vorteile der Zinssicherheit einer Bausparkombifinanzierung durch theoretische Modellannahmen bei den Annuitätendarlehen zu berücksichtigen.

Obwohl die Marktzinsentwicklung gemäß der Studie einen entscheidenden Einfluss auf die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hat, wurde darüber hinaus fast ausschließlich ein Untersuchungszeitraum mit andauernd sinkenden Marktzinsen betrachtet.

Das gewählte Vorgehen, die Wahl der Stichprobe und der untersuchte Zeitraum fallender Zinsen führen zu einem nicht-repräsentativen Ergebnis für heutige und künftige Finanzierungen.

Die Behauptungen

  1. Bei 98 Prozent der untersuchten Bausparkombikredite sei die Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung des Vorausdarlehens höher als bei einem vergleichbaren Annuitätendarlehen. Der Aufschlag liege im Mittel der untersuchten Fälle bei 22 Prozent. Daraus leitet die Untersuchung ab, dass Vorfälligkeitsentschädigungen bei Bausparkombikrediten generell besonders hoch seien.
  2. Bei 83 Prozent der untersuchten Bausparkombikredite habe die Zinsfestschreibung des Vorausdarlehens vor dem Zuteilungstermin geendet. Daraus leitet die Untersuchung – unzulässigerweise – ab, dass bei Bausparkombikrediten häufig keine Zinssicherheit besteht.

Die Bewertung

Die meisten Finanzierungen laufen planmäßig ab, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Unterschiedliche Finanzierungsformen ausgerechnet anhand dieses Kriteriums zu vergleichen, verbietet sich daher eigentlich. Die Darstellung ist allein aus diesem Grund schon irreführend, zudem unvollständig und nicht repräsentativ.

Zur Funktionsweise und zum Nutzen von Bausparkombinationsfinanzierungen

Kernnutzen des Bausparkombikredits ist die langfristige Zins- und Belastungssicherheit bis zum Ende der Gesamtlaufzeit der Finanzierung. Diese kann 25 Jahre und länger sein. Solche extrem langen Laufzeiten ohne Zinsänderungsrisiko für den Kunden können in der Regel nicht mit einem Annuitätendarlehen dargestellt werden. Der Bausparkombikredit hat zwei Phasen. In der ersten Phase erhält der Kunde ein zunächst tilgungsfreies Darlehen. Statt monatlich Tilgungen vorzunehmen, zahlt er auf einen Bausparvertrag ein. Im Regelfall wird das Vorausdarlehen nach fünf bis fünfzehn Jahren durch das Bausparguthaben und das zugeteilte Bauspardarlehen abgelöst. Dann zahlt der Kunde das Bauspardarlehen ab.

Der Kunde kann höchst flexibel agieren. Wenn der Bausparvertrag zugeteilt ist, kann er anschließend das Bauspardarlehen jederzeit kostenfrei in beliebiger Höhe durch Sondertilgungen oder sogar vollständig in einer Summe zurückzahlen. So viel Flexibilität bietet ein Annuitätendarlehen in der Regel nicht.

Auch Finanztest / Stiftung Warentest hat in den letzten Jahren wiederholt die Vorteile der Bausparkombifinanzierungen für Verbraucher anerkannt und diese Finanzierungen – zuletzt im Juli 2017 – als gutes Angebot beurteilt. Im Gegensatz zur Marktwächter-Studie berücksichtigt Stiftung Warentest alle relevanten Faktoren, wie die Höhe der Zinsen, die Gesamtkosten, die Zinssicherheit und die Möglichkeit der Einbindung staatlicher Förderung.

Zu den Behauptungen im Einzelnen

1. Besonders hohe Vorfälligkeitsentschädigung?

Das von dem Marktwächter-Team verwendete Simulationsmodell basiert auf einem unangemessenen Vergleich von zwei völlig unterschiedlichen Finanzierungskonzepten. Es stellt Echtfälle von Bausparkombifinanzierungen Annuitätendarlehen gegenüber, die rein modellhaft simuliert wurden. Dabei wurde die zweite Phase der Kombifinanzierung – das Bauspardarlehen – komplett ausgeblendet. In dieser Phase ist die vorzeitige Rückzahlung für den Kunden um 100 Prozent günstiger als beim zumeist prolongierten Annuitätendarlehen.

Stattdessen wurden Annuitätendarlehen gegenübergestellt, bei denen die komplette Tilgung innerhalb der ersten Zinsbindungsphase erfolgt (sog. Volltilgerdarlehen). Diese waren in dem Zeitraum, auf den sich der Vergleich bezieht, wegen des relativ hohen Zinsniveaus absolut unüblich. Auch heute haben sie zumeist nicht annähernd so lange Laufzeiten, wie sie bei Bauspar-Kombikrediten möglich sind, und sie sind mit einer höheren monatlichen Belastung verbunden. Das kann sich nur ein (eher kleinerer) Teil der Kunden leisten.

Die langfristige Zinssicherheit sowie die Tragbarkeit und Kalkulierbarkeit der laufenden Raten sind die entscheidenden Kriterien bei der Wahl der Finanzierungslösung. Die Höhe etwaiger Vorfälligkeitsentschädigungen, zu denen es nur in relativ wenigen Kreditfällen kommt, spielt hier keine Rolle.

Hinzu kommt, dass in einem Umfeld konstant niedriger Marktzinsen – wie das momentan der Fall ist – die Unterschiede zwischen den Vorfälligkeitsentschädigungen von Vorausdarlehen bei Bausparkombinationsfinanzierungen und Annuitätendarlehen geringer sind als in einem Marktumfeld fallender Wiederanlagezinsen. Dies räumt das Marktwächter-Team auch ein.

Wer heute eine Bausparkombifinanzierung abschließt, kann unbesorgt sein. Selbst wenn ein Kunde – trotz der im historischen Vergleich äußerst günstigen Konditionen – sein Vorausdarlehen in einigen Jahren vorzeitig kündigt, wird er – wenn überhaupt – nur einen kleinen Zinsschaden zu begleichen haben. Denn die Wahrscheinlichkeit, dass das Zinsniveau zum Zeitpunkt der Kündigung höher liegt als im aktuellen Minizinsumfeld, ist groß. Für die Bausparkasse entsteht dann kein Zinsschaden, weil sie die vorzeitig getilgte Darlehenssumme voraussichtlich ertragreicher wieder anlegen kann.

2. Keine Zinssicherheit?

Das Marktwächter-Team leitet aus seiner Untersuchung ab, dass bei 83 Prozent der Bausparkombikredite keine Zinssicherheit bestehe. Zunächst einmal ist dieser Wert nicht repräsentativ. Von 209 untersuchten Fällen auf hunderttausende Kombifinanzierungen im Untersuchungszeitraum zu schließen, ist schon mehr als gewagt. Das Wichtigste jedoch: Mit jedem Euro Ersatztilgung auf den Bausparvertrag kommt der Kunde seinem zinssicheren Bauspardarlehen näher. Ob noch eine zwischenzeitliche Prolongation erfolgt oder nicht, die Zinssicherheit wächst mit fortschreitender Laufzeit. Erfolgt die Zinsfestschreibung wie so oft "fest bis Zuteilung", schließt der Kunde sogar sämtliches Zinsrisiko aus. Und das zugeteilte Bauspardarlehen kann er jederzeit kostenfrei tilgen!

Fazit

Kombifinanzierungen mit Bausparvertrag sichern das aktuell niedrige Zinsniveau langfristig ab, bieten Belastungssicherheit und kombinieren staatliche Förderung wie kein anderes Finanzierungsprodukt. Das bestätigt Finanztest / Stiftung Warentest!

Vorfälligkeitsentschädigungen fallen selten an, werden bei künftig konstanten oder steigenden Zinsen geringer ausfallen als in der Vergangenheit und spielen deshalb bei der Entscheidung für eine Finanzierungsform in der Praxis kaum eine Rolle.

https://ssl.marktwaechter.de/pressemeldung/ende-mit-schrecken-vorfaelligkeitsentschaedigung-bei-immobilienfinanzierungen


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