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Schwelle zum Wohneigentum – eine Frage der Region

07.04.2008 - LBS Research

Starkes Gefälle innerhalb Deutschlands

Erwerber brauchen in den Metropolen Frankfurt und München fast das Doppelte des Durchschnittseinkommens – in manchen ostdeutschen Landkreisen reicht dagegen weniger als die Hälfte.

BERLIN – Durchschnittliche Einkommensbezieher sind in Deutschland bei stabilen Immobilienpreisen und niedrigen Zinsen eher denn je in der Lage, eigene vier Wände zu erwerben. Aber das gilt nicht überall. Wie das Berliner Forschungsinstitut empirica im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS) errechnet hat, muss man z. B. in Frankfurt und München typischerweise fast doppelt so viel wie das dortige Durchschnittseinkommen zur Verfügung haben, um die Hürde ins Wohneigentum zu nehmen. In den meisten Regionen sind dagegen schon mittlere Einkommen völlig ausreichend. In manchen Ost-Landkreisen, aber auch in Sankt Wendel (Saarland) und Kronach (Nordbayern) braucht man nur die Hälfte des Durchschnittseinkommens, in Sonneberg (Thüringen) genügt sogar ein gutes Drittel (siehe Grafik).

Wie LBS Research mitteilt, hat empirica verfügbare Daten der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe des Statistischen Bundesamtes mit aktuellen Informationen aus seiner Preisdatenbank für Einfamilienhäuser verknüpft. Der Wohneigentumserwerb ist für die Berliner Forscher in der jeweiligen Region dann machbar, wenn bei einem Eigenkapital in Höhe eines Jahresnettoeinkommens die Finanzierungsbelastung (bei Zins und Tilgung von insgesamt 7,5 Prozent pro Jahr) 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigt. Wegen der enormen Immobilienpreisunterschiede liegen die so errechneten monatlichen Mindesteinkommen für Eigenheimerwerber zwischen 950 Euro im Landkreis Prignitz und über 7.300 Euro im Landkreis Starnberg – das ist fast das Achtfache.

Die Auswertung zeigt darüber hinaus, dass diese Unterschiede für Kaufinteressenten vor Ort weniger deutlich ausfallen, weil auch die typischen Einkommen von einer Region zur anderen abweichen. Deshalb ist auch in Starnberg nicht einmal der größte Zuschlag auf das lokale Durchschnittseinkommen gefordert. An der Spitze liegen vielmehr Frankfurt, Garmisch-Partenkirchen, München und Freiburg. Dort sind zwar die Immobilienpreise niedriger als rund um den Starnberger See, aber noch deutlicher gilt dies für den Wohlstand des jeweiligen Bevölkerungs-Querschnitts. Im Ergebnis ist in diesen vier Städten bzw. Landkreisen ein Mindesteinkommen erforderlich, das mehr als 80 Prozent über dem ortsüblichen Durchschnitt liegt.

In den meisten Teilen Deutschlands liegt das Mindesteinkommen zum Erwerb eines typischen Eigenheims nach Auskunft von LBS Research unterhalb des ortsüblichen Durchschnittseinkommens. Grundlegend anders - und damit deutlich schwieriger für normale Eigentumsinteressenten - ist die Situation in großen Teilen Südbayerns (mit dem Voralpenland), in Südbaden bzw. dem Bodenseeraum sowie in den Ballungsräumen Rhein-Ruhr (bis nach Bonn), Rhein-Main und Rhein-Neckar sowie Stuttgart. Nördlich der Mittelgebirge braucht man mehr als ein durchschnittliches Einkommen dagegen nur in Berlin/Potsdam, Hannover und Hamburg sowie in einigen Ostsee-Küstenregionen Schleswig-Holsteins und Mecklenburg-Vorpommerns.

Während in den allermeisten Landkreisen auch nach diesen Zahlen die Wohneigentumsbildung für Durchschnittsbezieher kein großes Problem darstellt, wird in mehr als der Hälfte der fast 120 kreisfreien Städte für ein typisches Eigenheim ein teils deutlich überdurchschnittliches Einkommen benötigt. Wie die LBS-Experten hinzufügen, hilft dann meist nur ein überdurchschnittliches Eigenkapital, z. B. nach Schenkung oder Erbschaft. Allerdings brauchten immerhin in 50 kreisfreien Städten in Deutschland Erwerber ohnehin nicht mehr als ein durchschnittliches Einkommen. Unter den zwölf größten Städten mit über einer halben Million Einwohner trifft dies auf Bremen zu - zugleich die Metropole, die mit über 35 Prozent die mit Abstand höchste Wohneigentumsquote aufweist.

Dies zeigt nach Angaben von LBS Research, dass sich eine vorausschauende Baulandpolitik, die auf ausreichend verfügbares kostengünstiges Bauland setzt, im Ergebnis eindeutig auszahlt. Städte haben es also selbst in der Hand, Familien mit Kindern als Bürger an ihre Kommune zu binden und zugleich durch eine hohe Wohneigentumsquote dafür zu sorgen, dass möglichst wenig Menschen von Altersarmut bedroht sind.


Material zum Download

  1. In wirtschaftsstarken Regionen ist das Immobilienpreisniveau häufig besonders hoch. Wie empirica für die LBS errechnet hat, braucht man z. B. in Frankfurt, München und Freiburg rund 190 Prozent des Durchschnittseinkommens für den Kauf eines typischen Eigenheims. In kleineren Städten und Landkreisen reicht hingegen teilweise weniger als die Hälfte der ortsüblichen Bezüge − eigene vier Wände sind dort für die meisten bezahlbar.

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