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Eigenheime für die meisten bezahlbar

09.12.2013 - LBS Research

Wohneigentum 2013 für Durchschnittsverdiener in fast allen Kreisen und in zwei von drei Städten machbar – Finanzierungslast niedriger als 2011 – Spreizung nimmt zu: Schwelle im Süden teils hoch, im Osten meist gering

BERLIN – Das Jahr 2013 hat in Deutschland insgesamt weitere Fortschritte bei der Bezahlbarkeit eigener vier Wände für breite Schichten der Bevölkerung gebracht. Zugleich sind regionale Unterschiede stärker geworden. Wie das Berliner Forschungsinstitut empirica im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS) errechnet hat, benötigt man in München und im Landkreis Miesbach mehr als das doppelte Durchschnittseinkommen*, um dort die Hürde ins Wohneigentum zu nehmen. In den meisten Regionen reichen dagegen mittlere Einkommen zur Finanzierung eines gebrauchten Eigenheims völlig aus. In manchen ostdeutschen Landkreisen ist sogar weniger als ein Viertel des Durchschnittseinkommens nötig (vgl. Grafik).

Wie LBS Research mitteilt, hat empirica aktuelle Einkommens-Daten des Statistischen Bundesamtes mit Informationen aus seiner Preis-Datenbank für gebrauchte Einfamilienhäuser aus den ersten drei Quartalen des Jahres 2013 verknüpft und das Mindesteinkommen, das zum Erwerb einer Immobilie in einer Stadt bzw. im Landkreis benötigt wird, mit dem jeweiligen regionalen Durchschnittseinkommen verglichen. Dabei ist der Wohneigentumserwerb in der Region für die Berliner Forscher dann machbar, wenn – bei einem Eigenkapital in Höhe lediglich eines Jahresnettoeinkommens – die Finanzierungsbelastung von insgesamt 6 Prozent pro Jahr (für Zins und Tilgung) 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigt.

Den LBS-Experten ist dabei bewusst, dass Gebrauchterwerber häufig zusätzlich Modernisierungsaufwand bewältigen müssen. Auf der anderen Seite bleibt bei den standardisierten Modellrechnungen von empirica unberücksichtigt, dass gerade in vielen teureren Wohnregionen meist auch preisgünstigere Eigentumswohnungen als Alternative zur Verfügung stehen. Letztlich, so LBS Research, ist die Frage der Bezahlbarkeit immer eine Frage des Einzelfalls, nicht nur was das Einkommen und das vorhandene Eigenkapital angeht, sondern vor allem auch die Verfügbarkeit von geeigneten Objekten. Doch regionale Marktinformationen wie die hier vorliegenden seien für eine Orientierung sicherlich hilfreich.

Wegen der erheblichen Immobilienpreisunterschiede in Deutschland liegen die von empirica errechneten monatlichen Mindesteinkommen für Eigenheimerwerber in einer großen Spanne von fast 9.800 Euro im Landkreis Starnberg oder knapp 8.800 Euro in München und Miesbach bis zu lediglich 500 Euro im Kyffhäuserkreis. Im Voralpenland ist die Finanzierungslast also bis zu fast 20mal so hoch wie in Teilen der neuen Länder. Die Auswertung zeigt aber nach Auskunft der LBS-Experten zugleich, dass die Unterschiede bei den Schwellen zum Wohneigentum für Kaufinteressenten in den verschiedenen Regionen Deutschlands nicht so groß sind, weil auch die typischen Einkommen von einer Region zur anderen deutlich abweichen.

Deshalb ist auch in Starnberg nicht einmal der größte Zuschlag auf das lokale Durchschnittseinkommen gefordert. Denn hier werden mit 5.650 Euro auch die höchsten Durchschnittseinkommen in Deutschland erzielt. An zweiter Stelle bei den Einkommen folgt der Hochtaunus-Kreis, wo aber die ortsüblichen Immobilien weit weniger kosten und deshalb schon Durchschnittseinkommen für die Finanzierung ausreichen. Bezogen auf die regionalen Einkommen liegt alles in allem die Finanzierungsbelastung für gebrauchte Eigenheime in der bayerischen Metropole München am höchsten, gefolgt vom Landkreis Miesbach, Freiburg sowie den Voralpenkreisen Garmisch-Partenkirchen und Bad Tölz-Wolfratshausen sowie Frankfurt. Auf Platz 10 findet sich mit Dresden auch eine ostdeutsche Metropole unter den relativ teuersten Regionen.

Mittlerweile wird nach Auskunft der LBS-Experten unter den über 300 Landkreisen nur noch in 18 mehr als das Durchschnittseinkommen verlangt, wenn es um die Finanzierung ortsüblicher Objekte geht. Neben dem Voralpenraum betrifft dies nur noch den Bodenseekreis und Lindau sowie den Main-Taunus-Kreis. In den allermeisten Kreisen aber liegt die Schwelle mehr oder weniger deutlich darunter. Unter den – unter Berücksichtigung der Einkommen – zehn günstigsten Kaufregionen sind nicht nur neue Länder vertreten, sondern auch Nordbayern und Nordhessen.

Wie LBS Research ergänzend hervorhebt, sind die eigenen vier Wände inzwischen aber auch in zwei von drei kreisfreien Städten sogar für Durchschnittsverdiener finanzierbar. Zu den noch relativ „teuren“ Städten gehören dagegen neben einer Reihe süd- und südwestdeutscher Großstädte, der „Rheinschiene“ in Nordrhein-Westfalen, Hamburg und Berlin außer Dresden auch einige ostdeutsche Städte wie Potsdam, Rostock, Leipzig oder Erfurt, Jena und Weimar.

Im Vergleich zur Analyse aus dem Jahre 2011 haben sich nach den empirica-Zahlen die Bedingungen für Wohneigentumsinteressenten noch einmal verbessert. Denn die Objektpreise sind zwar – wenn auch regional differenziert – gestiegen, aber in der Regel auch die Einkommen. Und vor allem sind die Finanzierungskonditionen historisch niedrig und bleiben damit ein überzeugendes Kaufargument für Interessenten.

* Maßgeblich ist das mittlere verfügbare Haushaltseinkommen in der jeweiligen Region.


Einkommensschwellen für Wohneigentum nach Regionen

Schleswig-Holstein Name Einkommensschwelle
Kreisfreie Städte Flensburg 85 %
Kiel 79 %
Lübeck 74 %
Neumünster 58 %
Landkreise Dithmarschen 46 %
Herzogtum Lauenburg 62 %
Nordfriesland 63 %
Ostholstein 64 %
Pinneberg 70 %
Plön 61 %

Rendsburg-Eckernförde 54 %
Schleswig-Flensburg 56 %
Segeberg 64 %
Steinburg 53 %
Stormarn 71 %
Hansestadt Hamburg Name Einkommensschwelle
Kreisfreie Stadt Hamburg 109 %
Niedersachsen Name Einkommensschwelle
Kreisfreie Städte Braunschweig 85 %
Delmenhorst 56 %
Emden 51 %
Oldenburg 76 %
Osnabrück 76 %
Salzgitter 63 %
Wilhelmshaven 60 %
Wolfsburg 95 %
Landkreise Ammerland 51 %
Aurich 48 %
Celle 46 %
Cloppenburg 48 %
Cuxhaven 47 %
Diepholz 48 %
Emsland 47 %
Friesland 47 %
Gifhorn 53 %
Göttingen 54 %
Goslar 44 %
Grafschaft Bentheim 57 %
Hameln-Pyrmont 46 %
Hannover (neuer LK) 73 %
Harburg 63 %
Helmstedt 41 %
Hildesheim 47 %
Holzminden 32 %
Leer 46 %
Lüchow-Dannenberg 34 %
Lüneburg 67 %
Nienburg (Weser) 41 %
Northeim 34 %
Oldenburg 53 %
Osnabrück 54 %
Osterholz 52 %
Osterode am Harz 36 %
Peine 48 %
Rotenburg (Wümme) 46 %
Schaumburg 45 %
Soltau-Fallingbostel 51 %
Stade 55 %
Uelzen 40 %
Vechta 49 %
Verden 49 %
Wesermarsch 38 %
Wittmund 49 %
Wolfenbüttel 53 %
Hansestadt Bremen Name Einkommensschwelle
Kreisfreie Städte Bremen 52 %
Bremerhaven 53 %
Nordrhein-Westfalen Name Einkommensschwelle
Kreisfreie Städte Bielefeld 71 %
Bochum 54 %
Bonn 117 %
Bottrop 76 %
Düsseldorf 131 %
Duisburg 74 %
Dortmund 89 %
Essen 91 %
Gelsenkirchen 74 %
Hagen 74 %
Hamm 68 %
Herne 85 %
Krefeld 88 %
Köln 113 %
Leverkusen 100 %
Mönchengladbach 67 %
Mülheim an der Ruhr 87 %
Münster 92 %
Oberhausen 78 %
Remscheid 63 %
Solingen 69 %
Wuppertal 76 %
Landkreise Aachen 77 %
Borken 51 %
Coesfeld 63 %
Düren 53 %
Ennepe-Ruhr-Kreis 64 %
Euskirchen 51 %
Gütersloh 51 %
Heinsberg 54 %
Hochsauerlandkreis 38 %
Höxter 35 %
Kleve 59 %
Märkischer Kreis 45 %
Mettmann 86 %
Minden-Lübbecke 42 %
Oberbergischer Kreis 44 %
Olpe 43 %
Paderborn 59 %
Recklinghausen 66 %
Rhein-Erft-Kreis 67 %
Rheinisch-Bergischer Kreis 70 %
Rhein-Kreis Neuss 72 %
Rhein-Sieg-Kreis 68 %
Siegen-Wittgenstein 42 %
Soest 52 %
Steinfurt 48 %
Unna 58 %
Viersen 65 %
Warendorf 48 %
Wesel 65 %
Hessen Name Einkommensschwelle
Kreisfreie Städte Darmstadt 112 %
Frankfurt am Main 175 %
Kassel 82 %
Offenbach am Main 123 %
Wiesbaden 137 %
Landkreise Bergstraße 71 %
Darmstadt-Dieburg 77 %
Fulda 54 %
Gießen 58 %
Groß-Gerau 89 %
Hersfeld-Rotenburg 27 %
Hochtaunuskreis 79 %
Kassel 46 %
Lahn-Dill-Kreis 43 %
Limburg-Weilburg 53 %
Main-Kinzig-Kreis 70 %
Main-Taunus-Kreis 104 %
Marburg-Biedenkopf 53 %
Odenwaldkreis 56 %
Offenbach 96 %
Rheingau-Taunus-Kreis 81 %
Schwalm-Eder-Kreis 38 %
Vogelsbergkreis 42 %
Waldeck-Frankenberg 39 %
Werra-Meißner-Kreis 31 %
Wetteraukreis 63 %
Rheinland-Pfalz Name Einkommensschwelle
Kreisfreie Städte Frankenthal (Pfalz) 92 %
Kaiserslautern 87 %
Koblenz 78 %
Landau in der Pfalz 87 %
Ludwigshafen am Rhein 86 %
Mainz 132 %
Neustadt an der Weinstraße 76 %
Pirmasens 52 %
Speyer 83 %
Trier 103 %
Worms 73 %
Zweibrücken 57 %
Landkreise Ahrweiler 57 %
Altenkirchen (Westerwald) 39 %
Alzey-Worms 56 %
Bad Dürkheim 58 %
Bad Kreuznach 48 %
Bernkastel-Wittlich 38 %
Birkenfeld 34 %
Bitburg-Prüm 51 %
Cochem-Zell 39 %
Donnersbergkreis 48 %
Germersheim 72 %
Kaiserslautern 67 %
Kusel 37 %
Mainz-Bingen 58 %
Mayen-Koblenz 53 %
Neuwied 49 %
Rhein-Hunsrück-Kreis 44 %
Rhein-Lahn-Kreis 50 %
Rhein-Pfalz-Kreis 70 %
Südliche Weinstraße 62 %
Südwestpfalz 46 %
Trier-Saarburg 63 %
Vulkaneifel 40 %
Westerwaldkreis 38 %
Baden-Württemberg Name Einkommensschwelle
Kreisfreie Städte Baden-Baden 140 %
Freiburg im Breisgau 194 %
Heilbronn 53 %
Heidelberg 112 %
Karlsruhe 142 %
Mannheim 116 %
Pforzheim 95 %
Stuttgart 137 %
Ulm 107 %
Landkreise Alb-Donau-Kreis 66 %
Biberach 65 %
Bodenseekreis 102 %
Böblingen 94 %
Breisgau-Hochschwarzwald 95 %
Calw 67 %
Emmendingen 100 %
Enzkreis 61 %
Esslingen 86 %
Freudenstadt 48 %
Göppingen 65 %
Heidenheim 51 %
Heilbronn 65 %
Hohenlohekreis 52 %
Karlsruhe 75 %
Konstanz 93 %
Lörrach 94 %
Ludwigsburg 75 %
Main-Tauber-Kreis 51 %
Neckar-Odenwald-Kreis 52 %
Ortenaukreis 82 %
Ostalbkreis 59 %
Rastatt 80 %
Ravensburg 78 %
Rems-Murr-Kreis 75 %
Reutlingen 70 %
Rhein-Neckar-Kreis 77 %
Rottweil 51 %
Schwäbisch-Hall 54 %
Schwarzwald-Baar-Kreis 62 %
Sigmaringen 57 %
Tübingen 82 %
Tuttlingen 53 %
Waldshut 82 %
Zollernalbkreis 47 %
Bayern Name Einkommensschwelle
Kreisfreie Städte Amberg 81 %
Ansbach 66 %
Aschaffenburg 95 %
Augsburg 124 %
Bamberg 119 %
Bayreuth 97 %
Coburg 74 %
Erlangen 134 %
Fürth 88 %
Hof 50 %
Ingolstadt 115 %
Kaufbeuren 110 %
Kempten (Allgäu) 114 %
Landshut 98 %
Memmingen 77 %
München 232 %
Nürnberg 117 %
Passau 92 %
Regensburg 146 %
Rosenheim 143 %
Schwabach 76 %
Schweinfurt 82 %
Straubing 81 %
Weiden i.d. Oberpfalz 76 %
Würzburg 118 %
Landkreise Aichach-Friedberg 90 %
Altötting 66 %
Amberg-Sulzbach 60 %
Ansbach 55 %
Aschaffenburg 66 %
Augsburg 83 %
Bad Kissingen 48 %
Bad Tölz-Wolfratshausen 175 %
Bamberg 71 %
Bayreuth 51 %
Berchtesgadener Land 132 %
Cham 54 %
Coburg 44 %
Dachau 121 %
Deggendorf 63 %
Dillingen an der Donau 54 %
Dingolfing-Landau 59 %
Donau-Ries 58 %
Ebersberg 125 %
Eichstätt 69 %
Erding 103 %
Erlangen-Höchstadt 72 %
Forchheim 77 %
Freising 95 %
Freyung-Grafenau 53 %
Fürstenfeldbruck 125 %
Fürth 80 %
Garmisch-Partenkirchen 191 %
Günzburg 62 %
Haßberge 48 %
Hof 28 %
Kelheim 73 %
Kitzingen 67 %
Kronach 33 %
Kulmbach 45 %
Landsberg am Lech 102 %
Landshut 75 %
Lichtenfels 50 %
Lindau (Bodensee) 118 %
Main-Spessart 55 %
Miesbach 218 %
Miltenberg 58 %
Mühldorf am Inn 71 %
München 152 %
Neuburg-Schrobenhausen 79 %
Neumarkt in der Oberpfalz 76 %
Neustadt a .d. Aisch-Bad Windsheim 55 %
Neustadt an der Waldnaab 57 %
Neu-Ulm 71 %
Nürnberger Land 68 %
Oberallgäu 116 %
Ostallgäu 91 %
Passau 64 %
Pfaffenhofen an der Ilm 85 %
Regen 59 %
Regensburg 90 %
Rhön-Grabfeld 29 %
Rosenheim 106 %
Roth 76 %
Rottal-Inn 58 %
Schwandorf 57 %
Schweinfurt 48 %
Starnberg 173 %
Straubing-Bogen 70 %
Tirschenreuth 41 %
Traunstein 119 %
Unterallgäu 67 %
Weilheim-Schongau 118 %
Weißenburg-Gunzenhausen 55 %
Würzburg 74 %
Wunsiedel im Fichtelgebirge 26 %
Saarland Name Einkommensschwelle
Kreisfreie Städte Stadtverband Saarbrücken 57 %
Landkreise Merzig-Wadern 57 %
Neunkirchen 42 %
Saarlouis 50 %
Saarpfalz-Kreis 48 %
Sankt Wendel 35 %
Berlin Name Einkommensschwelle
Kreisfreie Stadt Berlin 131 %
Brandenburg Name Einkommensschwelle
Kreisfreie Städte Brandenburg an der Havel 56 %
Cottbus 69 %
Frankfurt (Oder) 61 %
Potsdam 135 %
Landkreise Barnim 57 %
Dahme-Spreewald 56 %
Elbe-Elster 23 %
Havelland 60 %
Märkisch-Oderland 50 %
Oberhavel 59 %
Oberspreewald-Lausitz 40 %
Oder-Spree 55 %
Ostprignitz-Ruppin 48 %
Potsdam-Mittelmark 62 %
Prignitz 29 %
Spree-Neiße 42 %
Teltow-Fläming 51 %
Uckermark 42 %
Mecklenburg-Vorpommern Name Einkommensschwelle
Kreisfreie Städte Greifswald 76 %
Neubrandenburg 71 %
Rostock 106 %
Schwerin 77 %
Stralsund 71 %
Wismar 76 %
Landkreise Bad Doberan 74 %
Demmin 33 %
Güstrow 40 %
Ludwigslust 43 %
Mecklenburg-Strelitz 44 %
Müritz 54 %
Nordvorpommern 53 %
Nordwestmecklenburg 55 %
Ostvorpommern 57 %
Parchim 43 %
Rügen 79 %
Uecker-Randow 33 %
Sachsen Name Einkommensschwelle
Kreisfreie Städte Chemnitz 74 %
Dresden 145 %
Leipzig 105 %
Landkreise Bautzen 42 %
Erzgebirgskreis 47 %
Görlitz 30 %
Leipzig 52 %
Meißen 55 %
Mittelsachsen 33 %
Nordsachsen 40 %
Sächsische Schweiz, Osterzgebirge 53 %
Vogtlandkreis 30 %
Zwickau 47 %
Sachsen-Anhalt Name Einkommensschwelle
Kreisfreie Städte Dessau-Roßlau 45 %
Landkreise Halle (Saale) 66 %
Magdeburg 78 %
Altmarkkreis Salzwedel 31 %
Anhalt-Bitterfeld 27 %
Börde 32 %
Burgenland 35 %
Harz 33 %
Jerichower Land 38 %
Mansfeld-Südharz 18 %
Saalekreis 41 %
Salzland 30 %
Stendal 28 %
Wittenberg 30 %
Thüringen Name Einkommensschwelle
Kreisfreie Städte Eisenach 68 %
Erfurt 104 %
Gera 62 %
Jena 106 %
Suhl 38 %
Weimar 120 %
Landkreise Altenburger Land 36 %
Eichsfeld 33 %
Greiz 30 %
Gotha 45 %
Hildburghausen 21 %
Ilm-Kreis 33 %
Kyffhäuserkreis 21 %
Nordhausen 37 %
Saale-Holzland-Kreis 40 %
Saale-Orla-Kreis 28 %
Saalfeld-Rudolstadt 33 %
Schmalkalden-Meiningen 32 %
Sömmerda 35 %
Sonneberg 35 %
Unstrut-Hainich-Kreis 31 %
Wartburgkreis 32 %
Weimarer Land 63 %

Material zum Download

  1. Nicht nur in fast allen Landkreisen, sondern auch in 75 von 112 kreisfreien Städten können sich Haushalte schon mit durchschnittlichen Einkommen ihren Wunsch nach eigenen vier Wänden erfüllen. Das errechnete empirica aktuell für die LBS.

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