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Eigenheimkauf fast überall machbar

03.10.2011 - LBS Research

Im Süden teilweise mehr als Durchschnittseinkommen nötig - In manchen Ost-Landkreisen reicht rund ein Drittel - Wohneigentum aus dem Bestand in den meisten kreisfreien Städten jetzt für Normalverdiener bezahlbar

BERLIN – Eigene vier Wände sind hierzulande zurzeit leichter finanzierbar denn je. Doch es gibt deutliche regionale Unterschiede. Wie das Berliner Forschungsinstitut empirica im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS) errechnet hat, benötigt man im Landkreis Garmisch-Partenkirchen sowie in drei süddeutschen Großstädten mehr als das anderthalbfache Durchschnittseinkommen*, um dort die Hürde ins Wohneigentum zu nehmen. In den meisten Regionen reichen dagegen mittlere Einkommen zur Finanzierung eines gebrauchten Eigenheims völlig aus. In manchen ostdeutschen Landkreisen benötigt man sogar nur rund ein Drittel des Durchschnittseinkommens (vgl. Grafik).

Wie LBS Research mitteilt, hat empirica Einkommens-Daten des Statistischen Bundesamtes mit Informationen aus seiner Preis-Datenbank für gebrauchte Einfamilienhäuser aus dem ersten Halbjahr 2011 verknüpft. Dafür wurde das Mindesteinkommen, das zum Erwerb einer Immobilie in der jeweiligen Region für ein typisches Bestandsobjekt benötigt wird, errechnet und mit dem jeweiligen regionalen Durchschnittseinkommen verglichen. Dabei ist der Wohneigentumserwerb in der jeweiligen Region für die Berliner Forscher dann machbar, wenn - bei einem Eigenkapital in Höhe eines Jahresnettoeinkommens - die Finanzierungsbelastung von insgesamt 7 Prozent pro Jahr (für Zins und Tilgung) 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigt.

Den LBS-Experten ist dabei bewusst, dass Gebrauchterwerber häufig zusätzlich Modernisierungsaufwand bewältigen müssen. Auf der anderen Seite bleibt bei den Rechnungen von empirica unberücksichtigt, dass gerade in vielen teureren Wohnregionen meist auch preisgünstigere Eigentumswohnungen als Alternative zur Verfügung stehen. Letztlich, so LBS Research, ist die Frage der Bezahlbarkeit immer eine Frage des Einzelfalls, nicht nur was das Einkommen angeht, sondern auch die Verfügbarkeit von geeigneten Objekten. Doch regionale Marktinformationen wie die hier vorliegenden seien für einen Überblick zweifellos hilfreich.

Wegen der erheblichen Immobilienpreisunterschiede in Deutschland liegen die von empirica errechneten monatlichen Mindesteinkommen für Eigenheimerwerber in der Spanne von über 6.200 Euro im Monat im Landkreis Starnberg bis zu weniger als 900 Euro in den Kreisen Hildburghausen, Stendal oder Elbe-Elster. Im Voralpenland ist es also bis zum Faktor 7 teurer als in Teilen der neuen Länder. Zugleich zeigt die Auswertung nach Auskunft der LBS-Experten, dass die Schwellen zum Wohneigentum für Kaufinteressenten in den verschiedenen Regionen Deutschlands nicht so deutlich unterscheiden, weil auch die typischen Einkommen von einer Region zur anderen deutlich abweichen.

Deshalb ist auch in Starnberg nicht einmal der größte Zuschlag auf das lokale Durchschnittseinkommen gefordert. Denn hier werden zugleich auch die höchsten Durchschnittseinkommen in Deutschland erzielt. An zweiter Stelle bei den Einkommen folgt der Hochtaunus-Kreis, wo sogar weniger als das dort relativ hohe durchschnittliche Einkommen ausreicht, um eine ortsübliche Immobilie zu finanzieren. Bezogen auf die regionalen Einkommen liegt alles in allem die Finanzierungsbelastung für typische Gebrauchtobjekte im Landkreis Garmisch-Partenkirchen am höchsten, vor den süddeutschen Großstädten Stuttgart, Freiburg und München.

Wie LBS Research ergänzend hervorhebt, ist die Bezahlbarkeit der eigenen vier Wände nicht mehr nur ein Thema für das Land. Inzwischen ist vielmehr auch in fast zwei Dritteln der hiesigen kreisfreien Städte sogar für Durchschnittsbezieher der Erwerb von gebrauchten Einfamilienhäusern finanzierbar, nämlich in 72 von 114. Von den über 300 Landkreisen wird nur noch in 17 mehr als das Durchschnittseinkommen verlangt, wenn es um die Finanzierung ortsüblicher Objekte geht. In den meisten anderen Kreisen dagegen liegt die Schwelle mehr oder weniger deutlich darunter. Zu den - bezogen auf das regionale Einkommen - zehn günstigsten Kaufstandorten zählen Landkreise aus allen fünf neuen Ländern, gefolgt von den Landkreisen Hof (in Nordbayern) sowie Werra-Meißner (in Nordhessen).

Allerdings gibt es laut Aussage der LBS-Experten auch in den neuen Bundesländern relativ teure Standorte. An der Spitze liegt Potsdam, wo fast das anderthalbfache Durchschnittseinkommen benötigt wird, um ein ortsübliches gebrauchtes Einfamilienhaus zu erwerben. Aber auch in Jena, Erfurt, Halle, Leipzig, Dresden oder Rostock reichen Durchschnittseinkommen nicht aus. Dasselbe gilt für viele Städte an der Rheinschiene in Nordrhein-Westfalen sowie süd- und südwestdeutsche Zentren und Urlaubsregionen. Am anderen Ende macht Bremen, wo Erwerber nur gut die Hälfte des Durchschnittseinkommens für ortsübliche Häuser benötigen, nach Auskunft von LBS Research deutlich, dass es auch Großstädte gibt, in denen die Bedingungen für den Erwerb von Wohneigentum günstig sind.

Im Vergleich zur Analyse vom Jahresbeginn 2010 haben sich nach den empirica-Zahlen die Bedingungen für Wohneigentumsinteressenten noch einmal verbessert. Denn die Objektpreise sind fast unverändert günstig, die Finanzierungskonditionen niedrig, und die Einkommen sind im Durchschnitt bereits angestiegen.

* Maßgeblich ist das mittlere verfügbare Haushaltseinkommen in der jeweiligen Region.


Einkommensschwellen für Wohneigentum nach Regionen

Schleswig-Holstein Name Abweichung
Kreisfreie Städte Flensburg + 5 %
Kiel - 15 %
Lübeck - 22 %
Neumünster - 29 %
Landkreise Dithmarschen - 40 %
Herzogtum Lauenburg - 36 %
Nordfriesland - 28 %
Ostholstein - 27%
Pinneberg - 21 %
Plön - 34 %

Rendsburg-Eckernförde - 39 %
Schleswig-Flensburg - 37 %
Segeberg - 32 %
Steinburg - 37 %
Stormarn - 29 %
Hansestadt Hamburg Name Abweichung
Kreisfreie Stadt Hamburg + 1 %
Niedersachsen Name Abweichung
Kreisfreie Städte Braunschweig -14 %
Delmenhorst - 46 %
Emden - 43 %
Oldenburg - 27 %
Osnabrück - 21 %
Salzgitter - 26 %
Wilhelmshaven -29 %
Wolfsburg - 16 %
Landkreise Ammerland - 38 %
Aurich - 41 %
Celle - 58 %
Cloppenburg - 47 %
Cuxhaven - 47 %
Diepholz - 47 %
Emsland - 36 %
Friesland - 43 %
Gifhorn - 40 %
Göttingen - 29 %
Goslar - 43 %
Grafschaft Bentheim - 30 %
Hameln-Pyrmont - 35 %
Hannover alter KS - 20 %
Harburg - 32 %
Helmstedt - 49 %
Hildesheim - 34 %
Holzminden - 51 %
Leer - 44 %
Lüchow-Dannenberg - 59 %
Lüneburg - 33 %
Nienburg (Weser) - 51 %
Northeim - 45 %
Oldenburg - 39 %
Osnabrück - 40 %
Osterholz - 44 %
Osterode am Harz - 53 %
Peine - 38 %
Rotenburg (Wümme) - 49 %
Schaumburg - 41 %
Soltau-Fallingbostel - 45 %
Stade - 43 %
Uelzen - 53 %
Vechta - 47 %
Verden - 42 %
Wesermarsch - 55 %
Wittmund - 40 %
Wolfenbüttel - 38 %
Hansestadt Bremen Name Abweichung
Kreisfreie Städte Bremen - 46 %
Bremerhaven - 46 %
Nordrhein-Westfalen Name Abweichung
Kreisfreie Städte Aachen + 14 %
Bielefeld - 24 %
Bochum + 4 %
Bonn + 9 %
Bottrop - 8 %
Düsseldorf + 12 %
Duisburg - 13 %
Dortmund - 4 %
Essen + 11 %
Gelsenkirchen -15 %
Hagen - 17 %
Hamm - 20 %
Herne - 2 %
Krefeld - 11 %
Köln + 8 %
Leverkusen + 6 %
Mönchengladbach - 26 %
Mülheim an der Ruhr - 5 %
Münster - 16 %
Oberhausen -18 %
Remscheid - 25 %
Solingen - 23 %
Wuppertal - 11 %
Landkreise Aachen - 32 %
Borken - 42 %
Coesfeld - 35 %
Düren - 36 %
Ennepe-Ruhr-Kreis - 24 %
Euskirchen - 44 %
Gütersloh - 44 %
Heinsberg - 42 %
Hochsauerlandkreis - 48 %
Höxter - 55 %
Kleve - 35 %
Lippe - 46 %
Märkischer Kreis - 56 %
Mettmann - 15 %
Minden-Lübbecke - 51 %
Oberbergischer Kreis - 46 %
Olpe - 52 %
Paderborn - 31 %
Recklinghausen - 27 %
Rhein-Erft-Kreis - 24 %
Rheinisch-Bergischer Kreis - 25 %
Rhein-Kreis Neuss - 27 %
Rhein-Sieg-Kreis - 30 %
Siegen-Wittgenstein - 49 %
Soest - 38 %
Steinfurt - 47 %
Unna - 30 %
Viersen - 35 %
Warendorf - 42 %
Wesel - 28 %
Hessen Name Abweichung
Kreisfreie Städte Darmstadt + 19 %
Frankfurt am Main + 40 %
Kassel - 12 %
Offenbach am Main + 16 %
Wiesbaden + 16 %
Landkreise Bergstraße - 17 %
Darmstadt-Dieburg - 12 %
Fulda - 36 %
Gießen - 23 %
Groß-Gerau - 8 %
Hersfeld-Rotenburg - 51 %
Hochtaunuskreis - 17 %
Kassel - 44 %
Lahn-Dill-Kreis - 41 %
Limburg-Weilburg -30 %
Main-Kinzig-Kreis - 24 %
Main-Taunus-Kreis + 2 %
Marburg-Biedenkopf - 28 %
Odenwaldkreis - 34 %
Offenbach + 3 %
Rheingau-Taunus-Kreis - 12 %
Schwalm-Eder-Kreis - 45 %
Vogelsbergkreis - 51 %
Waldeck-Frankenberg - 51 %
Werra-Meißner-Kreis - 60 %
Wetteraukreis - 21 %
Rheinland-Pfalz Name Abweichung
Kreisfreie Städte Frankenthal (Pfalz) + 4 %
Kaiserslautern - 3 %
Koblenz - 5 %
Landau in der Pfalz - 10 %
Ludwigshafen am Rhein - 2 %
Mainz + 25 %
Neustadt an der Weinstraße - 6 %
Pirmasens - 28 %
Speyer + 1 %
Trier + 16 %
Worms - 15 %
Zweibrücken - 17 %
Landkreise Ahrweiler - 31 %
Altenkirchen (Westerwald) - 53 %
Alzey-Worms - 26 %
Bad Dürkheim - 28 %
Bad Kreuznach - 35 %
Bernkastel-Wittlich - 45 %
Birkenfeld - 55 %
Bitburg-Prüm - 35 %
Cochem-Zell - 48 %
Daun - 45 %
Donnersbergkreis - 31 %
Germersheim - 10 %
Kaiserslautern - 27 %
Kusel - 48 %
Mainz-Bingen - 29 %
Mayen-Koblenz - 36 %
Neuwied - 40 %
Rhein-Hunsrück-Kreis - 44 %
Rhein-Lahn-Kreis - 37 %
Rhein-Pfalz-Kreis - 25 %
Südliche Weinstraße - 16 %
Südwestpfalz - 34 %
Trier-Saarburg - 21 %
Westerwaldkreis - 50 %
Baden-Württemberg Name Abweichung
Kreisfreie Städte Baden-Baden + 42 %
Freiburg im Breisgau + 58 %
Heilbronn - 34 %
Heidelberg + 5 %
Karlsruhe + 34 %
Mannheim + 5 %
Pforzheim - 6 %
Stuttgart + 59 %
Ulm - 17 %
Landkreise Alb-Donau-Kreis - 30 %
Biberach - 30 %
Bodenseekreis + 7 %
Böblingen + 2 %
Breisgau-Hochschwarzwald - 7 %
Calw - 10 %
Emmendingen + 2 %
Enzkreis - 26 %
Esslingen - 11 %
Freudenstadt -31 %
Göppingen - 22 %
Heidenheim - 40 %
Heilbronn - 24 %
Hohenlohekreis - 32 %
Karlsruhe - 17 %
Konstanz - 3 %
Lörrach +/- 0 %
Ludwigsburg - 15 %
Main-Tauber-Kreis - 30 %
Neckar-Odenwald-Kreis - 35 %
Ortenaukreis - 18 %
Ostalbkreis - 32 %
Rastatt - 8 %
Ravensburg - 13 %
Rems-Murr-Kreis - 11 %
Reutlingen - 19 %
Rhein-Neckar-Kreis - 17 %
Rottweil - 34 %
Schwäbisch-Hall - 31 %
Schwarzwald-Baar-Kreis - 27 %
Sigmaringen - 33 %
Tübingen + 2 %
Tuttlingen - 41 %
Waldshut - 9 %
Zollernalbkreis - 44 %
Bayern Name Abweichung
Kreisfreie Städte Amberg -16 %
Ansbach - 27 %
Aschaffenburg - 11 %
Augsburg + 10 %
Bamberg + 13 %
Bayreuth - 2 %
Coburg - 30 %
Erlangen + 13 %
Fürth - 21 %
Hof - 31 %
Ingolstadt - 2 %
Kaufbeuren - 11 %
Kempten (Allgäu) + 5 %
Landshut + 4 %
Memmingen - 11 %
München + 53 %
Nürnberg + 3 %
Passau - 16 %
Regensburg + 34 %
Rosenheim + 3 %
Schwabach - 15 %
Schweinfurt - 46 %
Straubing - 14 %
Weiden i.d. Oberpfalz - 31 %
Würzburg + 4 %
Landkreise Aichach-Friedberg - 21 %
Altötting - 30 %
Amberg-Sulzbach - 37 %
Ansbach - 42 %
Aschaffenburg - 23 %
Augsburg - 16 %
Bad Kissingen - 45 %
Bad Tölz-Wolfratshausen + 35 %
Bamberg - 29 %
Bayreuth - 34 %
Berchtesgadener Land + 25 %
Cham - 28 %
Coburg - 45 %
Dachau - 7 %
Deggendorf - 31 %
Dillingen an der Donau - 46 %
Dingolfing-Landau -40 %
Donau-Ries - 53 %
Ebersberg - 5 %
Eichstätt - 25 %
Erding - 20 %
Erlangen-Höchstadt - 19 %
Forchheim - 22 %
Freising - 15 %
Freyung-Grafenau - 36 %
Fürstenfeldbruck + 3 %
Fürth - 21 %
Garmisch-Partenkirchen + 65 %
Günzburg - 36 %
Haßberge - 48 %
Hof - 60 %
Kelheim - 38 %
Kitzingen - 38 %
Kronach - 52 %
Kulmbach - 39 %
Landsberg am Lech - 9 %
Landshut - 32 %
Lichtenfels - 36 %
Lindau (Bodensee) + 12 %
Main-Spessart - 35 %
Miesbach + 42 %
Miltenberg - 37 %
Mühldorf am Inn - 32 %
München + 15 %
Neuburg-Schrobenhausen - 32 %
Neumarkt in der Oberpfalz - 19 %
Neustadt a .d. Aisch-Bad Windsheim - 33 %
Neustadt an der Waldnaab - 35 %
Neu-Ulm - 25 %
Nürnberger Land - 25 %
Oberallgäu + 20 %
Ostallgäu - 7 %
Passau - 35 %
Pfaffenhofen an der Ilm - 28 %
Regen - 37 %
Regensburg - 9 %
Rhön-Grabfeld - 54 %
Rosenheim + 9 %
Roth - 28 %
Rottal-Inn - 38 %
Schwandorf - 39 %
Schweinfurt - 35 %
Starnberg + 14 %
Straubing-Bogen - 36 %
Tirschenreuth - 51 %
Traunstein + 10 %
Unterallgäu - 32 %
Weilheim-Schongau - 2 %
Weißenburg-Gunzenhausen - 33 %
Würzburg - 18 %
Wunsiedel im Fichtelgebirge - 55 %
Saarland Name Abweichung
Kreisfreie Städte Stadtverband Saarbrücken - 20 %
Landkreise Merzig-Wadern - 29 %
Neunkirchen - 41 %
Saarlouis - 27 %
Saarpfalz-Kreis - 40 %
Sankt Wendel - 68 %
Berlin Name Abweichung
Kreisfreie Stadt Berlin + 30 %
Brandenburg Name Abweichung
Kreisfreie Städte Brandenburg an der Havel - 28 %
Cottbus - 26 %
Frankfurt (Oder) - 31 %
Potsdam + 46 %
Landkreise Barnim - 30 %
Dahme-Spreewald - 27 %
Elbe-Elster - 68 %
Havelland - 27 %
Märkisch-Oderland - 37 %
Oberhavel - 29 %
Oberspreewald-Lausitz - 42 %
Oder-Spree - 31 %
Ostprignitz-Ruppin - 40 %
Potsdam-Mittelmark - 30 %
Prignitz - 61 %
Spree-Neiße - 45 %
Teltow-Fläming - 39 %
Uckermark - 55 %
Mecklenburg-Vorpommern Name Abweichung
Kreisfreie Städte Greifswald - 6 %
Neubrandenburg - 27 %
Rostock + 19 %
Schwerin - 8 %
Stralsund + 11 %
Wismar - 6 %
Landkreise Bad Doberan - 24 %
Demmin - 61 %
Güstrow - 46 %
Ludwigslust - 48 %
Mecklenburg-Strelitz - 52 %
Müritz - 30 %
Nordvorpommern - 37 %
Nordwestmecklenburg - 36 %
Ostvorpommern - 40 %
Parchim - 48 %
Rügen - 25 %
Uecker-Randow - 60 %
Sachsen Name Abweichung
Kreisfreie Städte Chemnitz - 15 %
Dresden + 30 %
Leipzig + 13 %
Landkreise Bautzen - 44 %
Erzgebirgskreis - 37 %
Görlitz - 62 %
Leipzig - 34 %
Meißen - 33 %
Mittelsachsen - 45 %
Nordsachsen - 39 %
Sächsische Schweiz, Osterzgebirge - 31 %
Vogtlandkreis - 57 %
Zwickau - 31 %
Sachsen-Anhalt Name Abweichung
Kreisfreie Städte Dessau-Roßlau - 43 %
Landkreise Halle (Saale) + 9 %
Magdeburg - 2 %
Altmarkkreis Salzwedel - 59 %
Anhalt-Bitterfeld - 54 %
Börde - 47 %
Burgenland - 53 %
Harz - 39 %
Jerichower Land - 53 %
Mansfeld-Südharz - 65 %
Saalekreis - 46 %
Salzland - 50 %
Stendal - 65 %
Wittenberg - 62 %
Thüringen Name Abweichung
Kreisfreie Städte Eisenach - 28 %
Erfurt + 17 %
Gera - 24 %
Jena + 33 %
Suhl - 47 %
Weimar - 6 %
Landkreise Altenburger Land - 37 %
Eichsfeld - 56 %
Greiz - 33 %
Gotha - 29 %
Hildburghausen - 72 %
Ilm-Kreis - 29 %
Kyffhäuserkreis - 60 %
Nordhausen - 54 %
Saale-Holzland-Kreis - 41 %
Saale-Orla-Kreis - 53 %
Saalfeld-Rudolstadt - 51 %
Schmalkalden-Meiningen - 57 %
Sömmerda - 41 %
Sonneberg - 60 %
Unstrut-Hainich-Kreis - 37 %
Wartburgkreis - 55 %
Weimarer Land - 29 %

Material zum Download

  1. Nicht nur in fast allen Landkreisen, sondern inzwischen auch in 72 von 114 kreisfreien Städten können sich Haushalte mit durchschnittlichen Einkommen ihren Wunsch nach eigenen vier Wänden erfüllen. Das errechnete empirica aktuell für die LBS.

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