Nachfinanzierung: So kannst du vorgehen, wenn die Baufinanzierung für deine Immobilie nicht ausreicht
Auch das kann leider passieren: Der Bau oder die Sanierung der Immobilie entpuppt sich aus bestimmten Gründen als teurer als geplant. Das Geld aus der Baufinanzierung reicht also nicht aus. Unter Umständen muss ein zusätzlicher Kredit her. Das solltest du beachten.
Das Wichtigste in Kürze:
Eine Nachfinanzierung ist ein Darlehen, das zusätzlich zur ursprünglichen Baufinanzierung abgeschlossen wird – etwa weil der Hausbau tatsächlich teurer wird als geplant.
Wenn die Darlehenssumme aus den bestehenden Krediten die Beleihungsgrenze der Immobilie nicht übersteigt, ist eine Nachfinanzierung meist unkompliziert möglich.
Bei vielen Kreditinstituten fallen dafür jedoch höhere Zinsen an als für die erste Baufinanzierung. Das gilt vor allem, wenn eine weitere Grundschuld nachrangig eingetragen werden muss. Bauspardarlehen haben hingegen unabhängig vom Rang immer gleich hohe Zinsen. Wir beraten dich dazu gern.
Wann eine Nachfinanzierung notwendig ist
Der Bau oder die Sanierung einer Immobilie weist in der Regel ein paar Unbekannte auf. Selbst bei guter Planung kann es passieren, dass die Kosten höher ausfallen als ursprünglich kalkuliert – und die Summe der abgeschlossenen Baufinanzierung nicht ausreicht. Die gute Nachricht: Meist finden wir eine Lösung.
Eine Option ist eine Nachfinanzierung. Das ist ein zusätzliches Darlehen über die fehlende Summe. Bei anderen Kreditinstituten müssen Bauherrinnen und Bauherren für eine Nachfinanzierung allerdings häufig höhere Zinsen bezahlen als für die bereits bestehende Baufinanzierung. Das liegt meist daran, dass im Grundbuch eine Grundschuld im ersten Rang eingetragen ist: Würdest du deine Kredite nicht mehr bezahlen und die Immobilie müsste im Ernstfall zwangsversteigert werden, würde zunächst das Kreditinstitut ausbezahlt werden, für das an erster Stelle im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen hat. Das Kreditinstitut, das an zweiter Stelle steht, würde leer ausgehen, falls das Geld aus der Zwangsversteigerung nicht ausreicht. Dadurch bietet ein nachrangiger Grundschuldeintrag weniger Sicherheit für die finanzierende Bausparkasse, Bank oder Sparkasse. Wenn die Beleihungsgrenze der Immobilie noch nicht ausgeschöpft ist und es deine finanzielle Situation und Bonität zulassen, dass du einen zusätzlichen Kredit gut stemmen kannst, akzeptieren wir grundsätzlich jedoch auch den zweiten Rang. Das Besondere: Bei der Finanzierung mit einem Bauspardarlehen bezahlst du für Rang 2 keine höheren Zinsen!
In bestimmten Fällen können wir dir alternativ auch ein Darlehen bis zu 30.000 Euro ohne Grundschuldeintrag anbieten. Diese ist allerdings in der Regel bei den Zinsen etwas teurer. Zumindest spart du die Kosten für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch der Immobilie.
Tipp: Achte bei der Nachfinanzierung für Bau oder Sanierung deiner Immobilie unbedingt darauf, eine angemessene finanzielle Reserve einzuplanen. Jeder zusätzliche Kredit ist erneut mit Mehrkosten und Aufwand für dich verbunden.
In 4 Schritten: So kannst du vorgehen, wenn die bestehende Baufinanzierung nicht ausreicht
- 1. Schritt:
Kalkuliere zunächst, wie viel Geld dir fehlt. Achte darauf, realistisch und nicht zu knapp zu rechnen, um später bei unvorhergesehenen Kosten gegebenenfalls keinen weiteren Kredit zu brauchen.
- 2. Schritt:
Analysiere die Gründe für die Mehrkosten. Lassen sich die zusätzlichen Kosten vielleicht vermeiden, indem an der ein oder anderen Stelle im Projekt gespart wird? Oder sind die zusätzlichen Kosten in jedem Fall notwendig?
- 3. Schritt:
Prüfe, ob dein bisheriges Darlehen eine sogenannte Reserveoption hat. Damit kannst du im Zweifel über denselben Kredit eine zusätzliche Summe bekommen – bei gleichen Konditionen.
- 4. Schritt:
Sprich mit den Fachleuten deiner LBS. Gemeinsam loten wir aus, welche Möglichkeiten es für dich gibt. Wir prüfen auch, wann dein Bausparvertrag gegebenenfalls zuteilungsreif wird, ob ein Modernisierungskredit ohne Grundschuldeintrag oder eine LBS-Sofortfinanzierung möglich ist.
Begrifflichkeiten: Nachfinanzierung vs. Anschlussfinanzierung
Auch wenn beide nach „später“ klingen: Eine Nachfinanzierung ist nicht dasselbe wie eine Anschlussfinanzierung . Erstere brauchst du unter Umständen, wenn die bestehende Baufinanzierung nicht ausreicht, um das geplante Immobilienprojekt umzusetzen, zum Beispiel ein Haus zu bauen. Letztere hilft dir, da am Ende der Zinsbindung deiner bestehenden Baufinanzierung meist noch eine Restschuld übrigbleibt, da der Kredit während der Laufzeit nicht vollständig getilgt wird. Diese Restschuld kannst du mit einer Anschlussfinanzierung neu finanzieren. Schließt du diese vorausschauend vor Ende der Laufzeit ab, spricht man auch von einem Forward-Darlehen: Wenn deine Zinsbindung erst in einigen Jahren ausläuft, schließt du einen Bausparvertrag ab und sparst diesen parallel an. Ist er zuteilungsreif, kannst du damit die Restschulden auf einen Schlag ablösen und musst dann nur noch das Bauspardarlehen abzahlen. Vorteil: Du sicherst dir die günstigen Zinsen des Bauspardarlehens schon Jahre im Voraus.