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Münzenstapel und Taschenrechner. © Fotolia/magele picture
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Nebenkosten beim Hausbau

Keine Kleinigkeit – mit diesen Ausgaben sollten Sie rechnen

Baunebenkosten sind keineswegs nebensächlich. Sie machen einen beträchtlichen Teil der Gesamtausgaben für das Bauprojekt aus. Wenn Sie ein Haus bauen wollen, hilft Ihnen zunächst folgende Faustregel: Etwa 15 bis 20 Prozent der Kosten für den eigentlichen Hausbau kommen zusätzlich als Nebenkosten hinzu.

Die Gebühren für Notar und Finanzamt lassen sich rasch überschlagen. Aber schon bei den Anschlüssen von Strom und Wasser wird es komplizierter. Denn die Höhe der meisten Nebenkosten hängt von den individuellen Gegebenheiten ab. Wenn die Voraussetzungen optimal sind, gibt der Bauherr vielleicht sogar etwas weniger aus als geplant. Im Einzelfall muss er aber auch deutlich höhere Nebenkosten stemmen.

Für eine solide Finanzierung müssen Sie wissen, was Ihr Bauvorhaben insgesamt kosten wird. Es ist daher sehr wichtig, die tatsächlich anfallenden Baunebenkosten frühzeitig zu ermitteln. "Ein Architekt oder ein unabhängiger Bausachverständiger ist für den Bauherrn hierbei ein kompetenter Ansprechpartner", sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB).

Die meisten privaten Bauherren beauftragen ein Generalunternehmen, das ihr Bauprojekt durchführt. In diesem Fall, rät der VPB, sollten die Bauherren den Bauvertrag vor der Unterschrift von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen. So erfahren sie frühzeitig, welche Arbeiten die Baufirma erledigt und welche Aufgaben sie als Bauherren übernehmen sollen. "Für den Laien ist die Fachsprache im Vertrag nicht immer verständlich. Wer den Bauvertrag von einem Experten prüfen lässt, schützt sich vor kostspieligen Überraschungen", gibt Eva Reinhold-Postina vom VPB zu bedenken.

Die folgende Darstellung umfasst die üblichen Nebenkosten beim Hausbau. Je nachdem, was im Bauvertrag steht, können jedoch weitere Posten hinzukommen. Die Ausgaben, die wir hier auflisten, können Ihnen zumindest einen groben Überblick verschaffen – Ihre tatsächlichen Nebenkosten ermitteln Sie individuell für Ihr Bauvorhaben.

Nebenkosten für das Grundstück

Die meisten Bauherren finden ihren Baugrund mit der Hilfe eines Maklers. Daher fällt zusätzlich zum Grundstückspreis in der Regel eine Maklerprovision an. Die Höhe der Courtage ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. In Deutschland beträgt sie je nach Region zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises. Auf diese Provision muss der Käufer fast immer zusätzlich 19 Prozent Mehrwertsteuer bezahlen.

Wer ein Grundstück kauft, muss auch Grunderwerbsteuer entrichten. Die Höhe dieser Abgabe variiert je nach Bundesland. Am meisten, nämlich 6,5 Prozent des Grundstückspreises, zahlen Käufer in Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und im Saarland. Bauherren in Bayern und Sachsen zahlen am wenigsten: lediglich 3,5 Prozent.

Die Dienste des Notars schlagen mit etwa 1,5 bis 2 Prozent der Kaufsumme zu Buche. Der Notar beglaubigt den Kauf und kümmert sich in der Regel auch um den Grundbucheintrag. Erst mit dem Grundbucheintrag geht das Eigentum am Grundstück auf den Käufer über. Auch das Grundbuchamt berechnet Gebühren, nicht nur für die Eintragung: Die Kreditinstitute sichern ihre Finanzierung mit einer Grundschuld oder Hypothek ab. Auch deren Eintragung kostet beim Notar und beim Grundbuchamt grob 1 Prozent des Darlehens.

Baunebenkosten vor dem Hausbau

Der Bauherr braucht ein Baugrund-Gutachten, um festzustellen, ob sich die Parzelle für sein Bauvorhaben überhaupt eignet. In der Regel führt der bestellte Gutachter Bohrungen durch, um zu prüfen, wie der Boden beschaffen ist. Für Standard-Untersuchungen kostet ein solches Gutachten zwischen 500 und 1.000 Euro.

Um eine Baugenehmigung zu beantragen, braucht man einen qualifizierten Lageplan des Grundstücks. Dazu ist eine Grundstücksvermessung notwendig, die ein Vermessungsingenieur erstellt. Der amtliche Vermesser prüft auch, ob das geplante Gebäude die geforderten Grenzabstände einhält. Das ist insbesondere auf kleineren Grundstücken wichtig. Wenn das Haus fertig ist, beauftragt der Bauherr den Vermesser erneut, um den Neubau für das Katasteramt einzumessen. Insgesamt können sich die Ausgaben für diese Arbeiten auf bis zu 3.000 Euro summieren.

Auch die Baugenehmigung kostet Geld. Wie viel das ist, hängt von der Gebührenordnung der jeweiligen Gemeinde oder Baubehörde ab. Manchmal brauchen Bauherren spezielle Erlaubnisse für technische Anlagen, etwa für eine Wärmepumpe. Wenn Sie ein Einfamilienhaus planen, sollten Sie zirka 800 Euro für die Baugenehmigung einkalkulieren.

Was es kostet, die Baustelle vorzubereiten

Bevor es mit dem Bauen losgehen kann, bereinigt man den Bauplatz. Die Kosten dafür variieren stark und hängen von den Gegebenheiten vor Ort ab. Müssen Sie auf dem Grundstück noch ein Gebäude abreißen? Sind Erdarbeiten notwendig, etwa für eine Baugrube oder um den Boden zu planieren? Wie viel Schutt oder Aushub muss abtransportiert werden? Was kostet die erforderliche Mülltrennung?

Häufig unterschätzten Bauherren, dass sie Vegetation beseitigen müssen. Auch das kostet Geld. Um Bäume zu fällen, braucht man unter Umständen eine kostenpflichtige Genehmigung. Pro Baum, der im Weg steht, können Gebühren in Höhe von etwa 500 Euro anfallen.

Schwere Baustellenfahrzeuge brauchen einen geeigneten Zugang zum Gelände. Auch dafür muss in der Regel der Bauherr sorgen. Er lässt zum Beispiel eine Baustraße aus Schotter errichten. Wenn bereits ein befestigter Weg zur Baustelle vorhanden ist, muss der Bauherr ihn vor Beschädigung schützen. Die Kosten hängen auch hier vom Gelände ab. 1.000 Euro sollte man schon einplanen.

Nebenkosten während des Baus

Beim Schlüsselfertigbau sollte eigentlich die Baufirma die Kosten für Wasser und Strom für die Baustelle übernehmen. Oft reichen die Firmen diese aber an die Bauherren weiter. Pro Monat verbrauchen die Arbeiten an einem Einfamilienhaus Strom zirka im Wert von 100 Euro. Im Winter laufen die Baustellen-Heizungen oft auf Hochtouren, und die Kosten steigen entsprechend. Für den Baustromkasten, den der Stromversorger zur Verfügung stellt, zahlt der Bauherr Miete. Auf einer Baustelle fließt auch viel Wasser, insbesondere dann, wenn die Arbeiter das Fundament verlegen. Die Kosten für den Wasserverbrauch sollte man bei etwa 400 Euro ansetzen.

Jedes Haus braucht feste Anschlüsse für Strom, Wasser und Telefon. Viele lassen sich auch Gas ins Haus legen. Die Erschließungskosten ergeben einen großen Posten auf der Liste der Baunebenkosten. Mit 5.000 Euro sollte man auf jeden Fall rechnen. Wenn das Haus weitab von der öffentlichen Straße liegt, ist die Stecke zu den Anschlusspunkten lang. Dann können sich die Ausgaben aber auf 10.000 Euro und mehr summieren.

Wer ein Haus baut, braucht spezielle Versicherungen. Die wichtigste Police ist die Bauherren-Haftpflichtversicherung. Sie greift, wenn sich Bauarbeiter oder Besucher auf der Baustelle verletzen, und schützt den Bauherren vor Schadenersatz-Ansprüchen. Auch auf eine Feuer-Rohbauversicherung sollte kein Bauherr verzichten. Denn Feuer, Blitz oder Explosion können einen Rohbau schwer beschädigen. Auch gegen Diebstahl sowie Schäden durch Regen, Hagel oder Sturm kann sich der Bauherr absichern. Im Paket kostet der Versicherungsschutz für den Bauherrn etwa 1.000 Euro.

Die meisten privaten Bauherren engagieren einen Bausachverständigen, der das Bauprojekt begleitet – andernfalls fehlt jegliche unabhängige Baukontrolle. Der Experte kontrolliert regelmäßig die Baustelle und kann so Mängel frühzeitig erkennen. Auch bei der Bauabnahme steht der Fachmann dem Bauherrn zur Seite. Als Stundensatz sollte man je nach Region bis zu 100 Euro kalkulieren. Bauherren sollten aber darauf achten, einen wirklich unabhängigen Experten zu beauftragen, den sie auch selbst bezahlen – und keinesfalls einen Berater, den die Baufirma stellt.

Carport und Terrasse kosten extra. Auch die Außenanlagen gehören normalerweise nicht zum eigentlichen Hausbau. Wenn das Budget knapp ist, mag man zunächst auf Gartengestaltung und Garage verzichten. Oft ist es aber notwendig, den Weg zur Haustür zu pflastern oder die Einfahrt zu betonieren. Bei einem Einfamilienhaus sind Ausgaben bis zu 10.000 Euro realistisch. Besonders aufwendige Außenanlagen können freilich ein Vielfaches davon kosten.

Hinzu kommen weitere Kosten, die nicht unmittelbar zum Hausbau gehören, aber bestritten werden müssen: der Umzug, Renovierung der alten Wohnung, eventuell wiederholte Reisekosten zur Baustelle, Bewirtungen wie Abschied am alten Ort, Einstand am neuen Ort, Richtfest und Trinkgelder für die Handwerker ... Sprechen Sie bei Ihrem LBS- und Sparkassenberater ganz offen all diese Punkte an – dann wird man auch dafür eine Lösung finden. Eine gute Vorbereitung zu diesem Gespräch ist auch unser Baufinanzierungsrechner.