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Hausbau oder Hauskauf: Kosten und Risiken im Vergleich

Welches Haus soll es sein? Worauf sollte man unbedingt achten?

Beim Hausbau oder Hauskauf steht man vor vielen Entscheidungen. Welche ist die beste Lösung? Wo lauern Gefahren? Hier gibt es alle Antworten!

Das eigene Haus bauen: Welche Bauart passt zu mir?

Beim Hausbau steht man vor vielen verschiedenen Entscheidungen. Welches Haus soll es sein? Ein Massivhaus oder doch lieber ein Fertighaus?

Früher waren die Unterschiede dieser beiden Bauarten recht deutlich:

• Das Fertighaus war quasi das Haus aus dem Katalog.
• Das Massivhaus war das individuell angefertigte Haus.

Heute sind diese Unterschiede nicht mehr so deutlich. Angehende Bauherren sollten sich deshalb im Vorfeld umfassend informieren. Abhängig von den eigenen Ansprüchen und Vorstellungen sollten dann verschiedene Angebote unterschiedlicher Anbieter eingeholt werden. So kann eine Idee dafür entwickelt werden, was die Bauherren in dem einen oder dem anderen Fall wirklich erwartet.

Bei der Entscheidung, ob es ein Fertighaus oder ein Massivhaus werden soll, ist auch die Bauzeit wesentlich. Fertighäuser sind in der Regel schneller errichtet. Sie haben allerdings meist eine geringere Lebensdauer. Der Wiederverkaufswert ist daher geringer als bei einem Massivhaus. Massivhäuser sind hingegen langlebiger und behalten dadurch länger ihren Wert. Wie es um den tatsächlichen Wert einer Immobilie bestellt ist, hängt im Einzelfall jedoch immer auch von den individuellen Wünschen und der insgesamten Qualität des Hauses ab.

1. Smart Home oder ein barrierefreies Zuhause?

Bei der Hausplanung ist wesentlich, wie lange man selbst darin wohnen will. Soll es ein Haus für den Rest des Lebens sein, ist es im Idealfall barrierefrei. Hierfür können unter Umständen verschiedene Förderungen in Anspruch genommen werden.

Wer gern ein Smart Home hätte, sollte auch das bereits bei der Planung berücksichtigen. So sind spätere Umbauten am Haus unnötig.

2. Kosten realistisch planen

Auch der Kostenrahmen ist beim Hausbau entscheidend. Hier sollte unbedingt ein Puffer einkalkuliert werden. So können Bauherren besser in die Planung gehen und sich sicher sein, dass sie auch mit unerwartet höheren Kosten umgehen können.

Wesentlich bei der Kostenplanung ist neben der Bauart auch noch etwas ganz anderes: Ist bereits ein Grundstück vorhanden? Falls ja, lassen sich die Gesamtkosten gut kalkulieren. Falls nein, fallen zusätzliche Kosten an, um einen geeigneten Ort für den Bau der Immobilie zu erwerben.

3. Vorsicht bei der Abnahme

Über 30 Prozent der Mängel im Neubau liegen an falsch ausgeführten Arbeiten. Als Bauherr ist man auf diesem Gebiet oft Laie und kann die Fehler nicht erkennen. Auf keinen Fall sollten Bauherren deshalb bei der Bauabnahme ein Protokoll unterschreiben. Denn dann sind die Bauunternehmen gesetzlich gesehen aus dem Schneider und können für später entdeckte Mängel nicht mehr haftbar gemacht werden.

Besser ist es, die Bauabnahme zusammen mit einem Bausachverständigen durchzuführen. Er erstellt eine Mängelliste zum Haus, die er dem Abnahmeprotokoll hinzufügt. Erst, wenn alle aufgeführten Mängel behoben sind, wird eine neue Baubegehung geplant. Tauchen dann keine weiteren Probleme auf und kann der Sachverständige keine Mängel mehr entdecken, können Bauherren die Abnahme guten Gewissens unterschreiben.

Vor- und Nachteile des Hausbaus

Der Neubau eines Hauses hat verschiedene Vor- und Nachteile.

Die Vorteile sind:

• Individualität
  Das Haus entspricht vom Grundriss, der Lage und der Energieeffizienzklasse genau den Vorstellungen der Bauherren.

• KfW-Standards
  Mit einem Neubau ist es leichter, gewisse KfW-Standards zu erreichen. Viele Unternehmen sind inzwischen darauf spezialisiert.

• Passiv- oder Plusenergiehäuser
  Nur bei einem neuen Hausbau ist es möglich, den Standard eines Passiv- oder Plusenergiehauses zu erreichen.

• Geringes Kostenrisiko
  Im Vergleich zu einem Bestandshaus ist das Risiko von versteckten Kosten bei einem Neubau eher gering. Es bestehen auch keine Schäden oder Altlasten, wenn bei der Bauabnahme gut aufgepasst und ein Sachverständiger hinzugezogen wird.

Die Nachteile beim Hausbau sind diese:

• Mehr Platzbedarf, höhere Kosten
  Ein Neubau benötigt häufig mehr Platz als ein Bestandsgebäude. Das hebt die anfallenden Kosten.

• Dicht an dicht
  Vor allem in Neubaugebieten stehen die Häuser oft dicht an dicht. Die Grundstücke sind klein und bieten wenige Möglichkeiten für eine individuelle Gestaltung eines größeren Hauses. Durch die Nähe zu den Nachbarn ist teilweise weniger Privatsphäre möglich.

• Zu gute Dämmung
  Moderne Neubauten sind mitunter so gut gedämmt, dass durch falsches Heizen und Lüften Schäden am Haus entstehen können. Bauherren müssen sich genau über das richtige Vorgehen informieren und das dann auch umsetzen.

Hauskauf: darauf ist zu achten

Der Hauskauf ist oft günstiger, als ein Haus neu zu bauen. Allerdings kann das auch schnell teurer werden. Gründe dafür können beispielsweise ein überraschender Abriss, Aushub wegen zu hohem Grundwasser oder marode elektrische Leitungen sein. Vor dem Hauskauf sollte daher unbedingt ein Gutachter das Grundstück überprüfen und das Grundbuch auf Altlasten hin betrachten.

Je besser sich Interessierte vorbereiten, bevor sie ein Haus kaufen, umso besser sind sie vor Überraschungen in der Renovierungsphase geschützt. Sind größere Maßnahmen nötig, sollten mögliche Preissteigerungen beim Baumaterial einkalkuliert werden. Es ist immer sinnvoll, einen finanziellen Puffer einzuplanen.

Kostenfallen vermeiden

Wer ein Haus kaufen will, sollte unbedingt größere Kostenfallen vermeiden. Das heißt, dass der Sanierungsbedarf der gekauften Immobilie vor dem Kauf geklärt werden sollte. Hierfür sollte unbedingt ein Fachmann zurate gezogen werden. Beispielsweise findet man bei der Handwerkskammer Informationen zu Bausachverständigen im Wohngebiet.

Der Experte kostet zwar Geld, ist jedoch in der Regel deutlich günstiger als die für die Instandsetzung eines maroden Hauses anfallenden Kosten.

Ein besonderes Augenmerk sollte auf diesen Dingen liegen:

• Heizung
• Keller
• Dach und Dachdämmung
• Elektrik
• Bodenbeläge
• Fenster
• Leitungen

Wer von fachkundiger Stelle bestätigen lässt, dass verschiedene Sanierungen am Haus nötig sind, kann den Kaufpreis für das Haus oft gewaltig drücken. Ein noch junges, zum Verkauf stehendes Haus sollte auf eine möglicherweise noch bestehende Garantie überprüft werden.

Das Umfeld prüfen

Sowohl beim Hauskauf als auch beim Neubau ist es wichtig, das Wohnumfeld zu prüfen:

• Ist ein Fluss in der Nähe?
• Wie häufig sind Überschwemmungen?
• Gibt es eine Elementarschädenversicherung? Kann sie im fraglichen Gebiet abgeschlossen werden?
• Wie stark ist der Verkehrslärm?
• Gibt es Schulen in der Nähe?
• Welche Bauten oder Anbauten lässt der Bebauungsplan zu?

Für die Klärung dieser Fragen sollten sich am Haus Interessierte unbedingt genügend Zeit lassen, um nachher keine bösen Überraschungen zu erleben.

Vor- und Nachteile des Hauskaufs

Auch beim Kauf eines Hauses gibt es verschiedene Vor- und Nachteile.

Die wichtigsten Vorteile sind diese:

• Kostenersparnis
  Der Hauskauf ist oft günstiger als ein Neubau. Baugrundstücke sind vor allem in guter Lage sehr teuer und werden damit unerschwinglich.

• Mehr Gartenfläche
  Die Grundstücke für Neubauten werden immer kleiner gewählt. Bestehende Gebäude stehen oft auf einem größeren Grundstück. So gibt es mehr Platz für gärtnerische Entfaltung und auch mehr Privatsphäre.

• Haus mit Seele
  Bestehende Gebäude haben eine Geschichte und mehr Flair. Manche Menschen sprechen auch von der „Seele“ eines Hauses.

Als Nachteile beim Hauskauf kommen diese Punkte infrage:

• Lange Bauzeit
  Bis das gekaufte Haus wirklich bezugsfertig ist, kann sehr viel Zeit vergehen. Tauchen nachträglich Mängel auf, kann das die Sanierungszeit zusätzlich verlängern.

• Renovierungskosten
  Die Kosten für eine Renovierung können sehr hoch ausfallen. Sie sollten vor dem Hauskauf realistisch – gegebenenfalls mithilfe eines Experten – abgeschätzt werden.

• Expertenkosten
  Für Bausachverständige fallen zusätzliche Kosten an. Die Experten schützen jedoch vor bösen Überraschungen beim Hauskauf.

• Schlechte Energieeffizienz
  Alte Häuser haben schlechte Energieeffizienzwerte. Sie lassen sich auch nur schwer oder nur mit hohen Kosten energieeffizienter gestalten.

Durch Eigenleistung sparen

Die Arbeitskosten machen beim Hausbau etwa 60 Prozent der Gesamtkosten aus. Das Material schlägt mit etwa 40 Prozent zu Buche. Man sollte daher abwägen, inwieweit Eigenleistungen am Haus diese Kosten senken können. Ein realistischer Blick auf mögliche Risiken und die eigenen Kenntnisse und Fähigkeiten ist hier besonders wichtig. Gegebenenfalls sollten Experten hinzugezogen werden.

Eingebrachte Eigenleistungen am Haus können die Darlehenssumme senken, und auch günstigere Zinskonditionen für den Baukredit der Bank bewirken. Banken erkennen meist 15 Prozent der Bausumme als Eigenleistung an. Der Wert dieser Eigenleistung am Haus ist in § 36 Absatz 3 II Wohnungsbaugesetz (WoBauG) festgehalten.

Die Eigenleistung am Haus sollte vertraglich geregelt sein. So ist geklärt, welche Arbeiten das Bauunternehmen und welche der Bauherr übernimmt. Die Eigenleistungen am Haus müssen exakt in den Bauablauf eingeplant werden, sonst drohen Verzögerungen am Bau.

Mögliche Eigenleistungen sind:

• Maler- und Tapezierarbeiten
• Fliesen verlegen
• Laminatboden verlegen
• Trockenbau

Diese Arbeiten können auch weniger geübte Handwerker ausführen.

Kostenbeispiel für Einsparungen

Bei einem Reihenhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche liegen die reinen Kosten für den Hausbau beispielsweise bei 250.000 Euro. Durch Eigenleistungen können maximal 18.000 Euro gespart werden. Hierfür muss der Bauherr allerdings fast 850 Stunden lang arbeiten.

Am ehesten bieten sich Arbeiten wie tapezieren und streichen (5.000 Euro), Fußbodenbeläge verlegen (3.500 Euro) oder Fliesen verlegen (2.600 Euro) für Bauherren an.

Wichtig bei den Eigenleistungen an der Immobilie ist die Frage, wer haftet, wenn dadurch Schäden entstehen und den Bauablauf verzögern. Es ist daher wesentlich, sehr genau zu arbeiten und rechtzeitig abzustimmen, was wann erledigt sein muss. Dies sollte auch vertraglich festgehalten werden.

Fazit

Ob es ein Neubau oder ein Hauskauf wird, ist eine Frage persönlicher Vorstellungen und auch eine Typfrage. Der finanzielle Rahmen und auch die eigene Expertise entscheiden dann, welche Möglichkeit die günstigere ist.

Experten und Sachverständige können dabei helfen, die ideale Lösung zu finden. Sie verursachen zwar Kosten, helfen jedoch, den richtigen Weg zu gehen und unnötige Kosten zu vermeiden. Gleiches gilt für die Finanzierung für den Bau oder Kauf der Immobilie.