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Junges Paar in leerer Wohnung © Fotolia/Sergey Peterman
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Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Die LBS bietet einen seriösen und gangbaren Weg zum Wohneigentum

In vielen Städten ist das Kaufen günstiger als das Mieten, stellt das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln fest. Während die Miete vielerorts weiter steigt, sind die Darlehenszinsen aktuell sehr niedrig. Das macht vielen Menschen Mut, Eigentum zu erwerben, solange die Situation günstig ist. Das Stichwort, das dies möglich machen soll, ist schnell in die Internet-Suchmaschine eingegeben: "Baufinanzierung ohne Eigenkapital". Und siehe da: Volltreffer – fast 180.000 Ergebnisse!

Die Lektüre der angezeigten Webseiten ist allerdings ernüchternd: Etliche tragen das attraktive Motto zwar im Teaser, auf der Seite selbst findet sich davon keine Spur, reiner Etikettenschwindel. Andere führen erst nach vielen Windungen auf den Punkt: Der Immobilienerwerb ohne eigene finanzielle Grundlage, die sogenannte Vollfinanzierung, ist tatsächlich ein "Königsweg", also ein Weg für wirklich reiche Menschen. Denn selbst Leute mit sehr guten Einkommen, sehr sicheren Arbeitsplätzen und lupenreiner Schufa finden schwerlich einen Kreditgeber, der das ganze Risiko für sie übernimmt. Gewiss, es kommt vor – wenn man genügend Vermögen im Hintergrund hat, das man nicht angreifen möchte (zum Beispiel weil es mehr Ertrag bringt als ein neues Darlehen kostet), das aber als Sicherheit für das Kreditinstitut stehen kann.

Der Mythos vom Finanzieren ohne eigene Investition speist sich auch aus dem verdächtig oft wiederholten Hinweis auf entsprechende Möglichkeiten in den USA. Was dabei gerne verschwiegen wird: Amerikanische Immobilienkredite ohne Eigenkapital-Grundlage waren es, die im Jahre 2008 die globale Finanzwirtschaft ins Rutschen brachten. Und nur die strikten Kreditvergabe-Regeln in Europa und Deutschland haben es ermöglicht, dass hierzulande der Schaden grade noch begrenzt werden konnte.

Baufinanzierung mit Bausparvertrag und Vorfinanzierungskredit

Was also tun? Ganz ohne Eigenkapital geht es im Normalfall nicht. Deshalb ist der Bausparvertrag so sinnvoll. Mit ihm spart man Eigenkapital an und kann dann ein zinssicheres Darlehen für Haus oder Wohnung erhalten.

Bis ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist, vergehen oft sieben bis acht Jahre; normalerweise können Sparer erst dann über das Darlehen verfügen. Aber so lange wollen viele Bau- und Kaufwillige nicht warten. In diesem Fall hilft eine Kombination aus Bausparvertrag und Vorfinanzierungskredit.

In der Praxis funktioniert das so: Während der Ansparphase zahlen sie nur die Zinsen ihrer Vorfinanzierung. Für die spätere Tilgung besparen sie den Bausparvertrag. Mit der Zuteilung löst das angesparte Guthaben samt dem zinsgünstigen Bauspardarlehen die Vorfinanzierung ab. Sie wissen vorher schon, wie hoch die Zinsen sein werden – bis zur letzten Rate.

Zinsbindung schafft Sicherheit

Je kürzer die Zinsbindung, desto kleiner ist der Zinssatz. Endet die Bindung, können die Zinsen aber steigen. Das kann für den Kreditnehmer sehr teuer werden, wie die Tabelle unten zeigt. Daher lohnt es sich, den Zinssatz bis zur Volltilgung festzuschreiben.

Bei einer kürzeren Zinsbindung sind die monatlichen Raten zunächst zwar am niedrigsten, dies zeigen die drei Beispiele in der folgenden Tabelle. Sollten aber die Zinsen nach zehn Jahren um fünf Prozentpunkte gestiegen sein, kostet das den Kreditnehmer fast 20.000 Euro mehr.


Kredit 1

Kreditsumme

200.000 Euro
Laufzeit 20 Jahre/volle Zinsbindung
anfänglicher Zinssatz 2 % pro Jahr
monatliche Rate vom 1. - 20. Jahr 1.011,77 Euro
Höhe der Sollzinszahlungen 42.824 Euro

Kredit 2
Kreditsumme 200.000 Euro
Laufzeit 20 Jahre/Zinsbindung 10 Jahre
anfänglicher Zinssatz 1,5 % pro Jahr
monatliche Rate vom 1. - 10. Jahr 965,09 Euro
Zinssteigerung nach 10 Jahren um 3 Prozentpunkte
monatliche Rate 11. - 20. Jahr 1.113,92 Euro
Höhe der Sollzinszahlungen 49.481,20 Euro
Mehrkosten zu Kredit 1 mit fester Bindung 6.657,20 Euro

Kredit 3
Kreditsumme 200.000 Euro
Laufzeit 20 Jahre/Zinsbindung 10 Jahre
anfänglicher Zinssatz 1,5 % pro Jahr
monatliche Rate vom 1. - 10. Jahr 965,09 Euro
Zinssatzsteigerung nach 10 Jahren um 5 Prozentpunkte
monatliche Rate 11.-20. Jahr 1.220,43 Euro
Höhe der Sollzinszahlungen 62.262,32 Euro
Mehrkosten zu Kredit 1 mit fester Bindung: 19.438,32 Euro

Die große Chance: Mit der Kaltmiete zum Eigentum

Experten wissen, dass gerade jetzt die Motivation hoch ist, von der Miete aufs Eigentum umzusatteln. Denn viele Mieter würden ihr Geld lieber in das eigene Heim stecken, als es jeden Monat einem Vermieter zu überweisen. Bei den aktuell niedrigen Bauzinsen und mit etwas Eigenkapital kann dieser Traum wahr werden. 2006 lag der Zinssatz für Baukredite mit zehnjähriger Bindung noch bei stolzen 4,5 Prozent. Heute zahlen Immobilienkäufer für den gleichen Zeitraum weniger als 1,5 Prozent. Für die gleichen monatlichen Kosten erhalten sie heute eine um fast 90 Prozent höhere Darlehenssumme.

Wer 800 Euro statt in die Kaltmiete in eine Immobilie investieren will, kann bei einem Zinssatz von rund 1,45 Prozent, zehnjähriger Zinsbindung und einer Laufzeit von 25 Jahren auf rund 200.000 Euro zugreifen. Aber Vorsicht: Steigen die Zinsen künftig an, kann nach Ablauf der Zinsbindung auch die monatliche Belastung deutlich höher ausfallen.

Ein Bausparvertrag mit Vorfinanzierungskredit schützt vor bösen Überraschungen. Nimmt man dafür Darlehenszinsen von 2,5 Prozent an und eine Laufzeit von 30 Jahren, erhalten Käufer eine Zinssicherheit über den gesamten Zeitraum und können entspannt mit einem Kreditvolumen von 200.000 Euro planen. Addiert man die empfohlenen 20 Prozent Eigenkapital, ergibt das eine Summe von knapp über 250.000 Euro. In Gießen zum Beispiel liegen Wohnungen mit 80 Quadratmetern in dieser Preisklasse.

Dies ist ein Weg zum Eigentum, den in Zeiten niedriger Zinsen viele Menschen gehen können, weil sie sich die derzeit guten Bedingungen auf viele Jahre festschreiben können. Mit unserem Immobilienrechner können Sie sich gut auf das persönliche Gespräch mit Ihrem LBS-Berater vorbereiten.


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