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Vogelperspektive einer Maklerin mit drei Immobilienintressenten. Sie steht in offener und moderner Wohnung und gestikuliert.

So kannst du auch ohne Eigenkapital ein Haus kaufen

Du träumst vom eigenen Haus, doch die Finanzierung bereitet dir Kopfzerbrechen? Denn bislang fehlt dir Eigenkapital, das du für den Hauskauf einsetzen kannst. Wir zeigen dir, wie deine Immobilienfinanzierung dennoch klappen kann ‒ und warum eine Finanzierung ganz ohne Eigenmittel auch Nachteile hat.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Kauf einer Immobilie trotz fehlenden Eigenkapitals ist möglich. Nur wenige Banken übernehmen jedoch das ganze Risiko einer Vollfinanzierung ‒ und meist nur unter bestimmten Bedingungen.

  • Wer wenig Eigenmittel mitbringt, muss mit schlechteren Konditionen bei der Vergabe des Darlehens rechnen ‒ zum Beispiel höheren Zinsen oder einer längeren Kreditlaufzeit.

  • Die bessere Alternative: Rechtzeitig Eigenmittel für den Kauf einer Immobilie ansparen, beispielsweise mit Hilfe eines Bausparvertrags.

Bessere Konditionen dank Eigenkapital

In der Regel erwarten Banken oder andere Kreditgeber, dass du selbst Geld einbringst, um einen Kredit für dein Traumhaus zu erhalten. Die Rechnung ist einfach: Je mehr Eigenkapital du einsetzt, desto preiswerter finanzierst du deine Immobilie. Denn für Kreditgebende bietet eine hohe Eigenkapitalquote mehr Sicherheit und senkt das Risiko von Zahlungsausfällen. Für dich sind bessere Konditionen drin ‒ kurz: niedrigere Zinsen.

Als Richtwert gilt: 20 bis 30 Prozent des gesamten Kaufpreises solltest du durch eigenes Kapital abdecken. Das ist häufig die Voraussetzung, um einen guten Zinssatz für die Finanzierung zu bekommen. Grundsätzlich ist jedoch auch ein Hauskauf ohne Eigenkapital möglich ‒ allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen.

Wie du auch ohne Eigenkapital einen Kredit bekommst

Jede Bank legt ihre Anforderungen für die risikoreichere Kreditzusage ohne eigenes Kapital selbst fest. Diese Vorgaben haben Einfluss auf die gewährten Konditionen wie die Kredithöhe und Laufzeit. Zudem prüft die Bank vorab, wie hoch dein monatliches Einkommen ist, ob du über eine sehr gute Bonität verfügst, einen sicheren Arbeitsplatz hast sowie keine Schulden.

Diese Parameter entscheiden über die Zusage des Kredites ‒ und fließen in die Berechnung deines persönlichen Zinssatzes sowie deiner monatlichen Rate für die Rückzahlung des Darlehens ein. Als Beamtin oder Beamter mit einem hohen und sicheren Einkommen hättest du somit bessere Chancen, eine Vollfinanzierung für deine Immobilie zu erhalten. Ohne eine feste Anstellung eher nicht.

Unterschied „Vollfinanzierung“ und „100-Prozent-Finanzierung“

Bei der Finanzierung ohne eigene Mittel ist es wichtig, zwischen Vollfinanzierung und 100-Prozent-Finanzierung zu unterscheiden. Bei der Vollfinanzierung finanziert das Kreditinstitut den Kaufpreis vollständig und inklusive Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren. Bei der sogenannten 100-Prozent-Finanzierung übernehmen Kreditnehmerin und Kreditnehmer aus Eigenmitteln diesen Teil der Finanzierung. Häufig ist die 100-Prozent-Finanzierung die Minimalanforderung ‒ selbst für Gutverdienende.

Das gibt es bei Kauf und Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu beachten

Eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital ist eher die Ausnahme ‒ und bringt auch Nachteile und Risiken mit sich. Denn ohne eingebrachtes Geld musst du mit höheren Zinsen und einer höheren Kreditsumme rechnen. Dadurch steigen deine Gesamtkosten, die du für den Kauf von Wohnung oder Haus aufbringen musst. Ein weiterer Risikofaktor: Fällt dein Einkommen ungeplant weg, musst du vergleichsweise hohe monatliche Raten zahlen.

Grundsätzlich ist es daher sinnvoller, mehr Mittel aus eigener Tasche einzubringen, um Zinsen, monatliche Raten oder Laufzeiten deines Darlehens gering zu halten. Überprüf daher vor Abschluss der Baufinanzierung auf jeden Fall, ob du nicht doch vielleicht über Eigenkapital verfügst, das du in die Immobilienfinanzierung einbringen kannst. Spoiler: Dafür kommen nicht nur Ersparnisse auf deinem Girokonto in Frage.

Beispiele für Eigenkapital

  • Ersparnisse in bar oder auf Konten

  • Angespartes Kapital aus zuteilungsreifen Bausparverträgen

  • Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen, die abtretbar sind

  • Vermögen aus Wertpapieren, Aktien oder Investmentfonds

  • Bewertbare Grundschulden an anderen Immobilien

  • Edelmetalle oder sonstige Vermögen

 

Bausparvertrag und Vorfinanzierungskredit

Um deinen Immobilienkauf möglichst risikoarm zu realisieren, solltest du rechtzeitig damit beginnen, Eigenmittel anzusparen. Dafür kann ein Bausparvertrag eine sinnvolle Investition sein. Du zahlst monatlich einen bestimmten Betrag in deinen Bausparvertrag ein. Dafür erhältst du oft jährlich eine Förderung von Staat und Arbeitgeber. Wie hoch diese ausfällt, haben wir in unseren Artikeln zu Wohnungsbauprämie, vermögenswirksamen Leistungen, Arbeitnehmersparzulage und Wohn-Riester beschrieben.

Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, kannst du über Guthaben und Förderungen verfügen ‒ und ein Bauspardarlehen für die Finanzierung deiner Immobilie nutzen. Ist das Sparziel noch nicht erreicht, kann ein sogenannter Vorfinanzierungskredit helfen, die Zeit bis zur Zuteilung zu überbrücken.

„zuteilungsreif“

Der Vertrag wird zuteilungsreif, wenn ein Mindestguthaben von 30 bis 50 Prozent (je nach Tarif) der vereinbarten Bausparsumme angespart wurde, die Mindestbewertungszahl erreicht und eine bestimmte Zeit vergangen ist.

Was lohnt sich mehr: Hauskauf ohne Eigenkapital oder Wohnen zur Miete?

Auch wenn dir kein Eigenkapital zur Verfügung steht oder nur in geringer Höhe, kann sich für dich der Kauf einer eigenen Immobilie langfristig lohnen. Denn im Unterschied zur Miete fließt dein investiertes Geld in den Aufbau deines eigenen Wohneigentums ‒ und somit perspektivisch in deine Altersvorsorge. Wohnst du zur Miete, bezahlst du monatlich Hunderte Euro für das Wohnen, ohne einen Cent für dich anzulegen. Unter diesem Gesichtspunkt sind in bestimmten Fällen auch die höheren Zinsen akzeptabel, die für dich bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital anfallen würden.

Das Fazit lautet also: Der Kauf einer Immobilie ohne Eigenkapital ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich ‒ aber nur in Ausnahmefällen wirklich sinnvoll.

Häufige Fragen zum Hauskauf ohne Eigenkapital

Ob du ohne eigene Mittel von der Bank einen Kredit für den Hauskauf erhältst, hängt in erster Linie von deren individuellen Regelungen und deiner finanziellen Situation ab. Hast du ein hohes und gesichertes Einkommen, steigen die Chancen auf die Kreditzusage. Dennoch ist es in vielerlei Hinsicht besser, auch eigenes Geld in die Finanzierung der Immobilie einzubringen. So sicherst du dir attraktivere Konditionen wie günstige Zinsen. Übernimmt die Bank die gesamte Immobilienfinanzierung inklusive Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren, musst du als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer mit hoher monatlicher Belastung für Zinszahlungen und Tilgung rechnen.

Eine der wichtigsten Voraussetzungen für die Finanzierung eines Hauses ohne eigene Mittel, ist ein hohes Einkommen und ein gesichertes Arbeitsverhältnis. Diese Faktoren können trotz fehlendem eigenem Kapital dafür sorgen, dass dir die Bank die gewünschte Immobilienfinanzierung gewährt. Sie sichert sich damit ab, dass du die finanzielle Belastung stemmen kannst, die die Rückzahlung des Darlehens bedeutet.

Ja, eine Vollfinanzierung durch die Bank ist möglich. Ist die Bank überzeugt, dass du als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer den Kredit in jedem Fall zurückzahlst, kann sie einer Vollfinanzierung zustimmen. Grundvoraussetzung sind dafür ein hohes Einkommen, eine sehr gute Bonität und ein gesichertes Arbeitsverhältnis. Da die Bank in diesem Fall das gesamte Risiko trägt, nimmt sie dafür höhere Zinsen. Allerdings sind in der Regel für den Kauf einer Immobilie eigene finanzielle Mittel notwendig, um für den Kredit günstige Konditionen zu erhalten ‒ beispielsweise einen niedrigen Zinssatz.

Ja, eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenmittel ist grundsätzlich möglich. Voraussetzung für die Gewährung eines solchen Kredites sind ein hohes und gesichertes Einkommen. Dennoch solltest du versuchen, einen Teil der Kaufsumme selbst zu finanzieren. So vermeidest du beispielsweise höhere Raten für die Rückzahlung deines Darlehens.

Die Immobilienfinanzierung ohne eigene Mittel birgt einige Risiken. Zumeist verlangen Banken einen höheren Zinssatz, sodass dein Kredit insgesamt teurer wird. Ein weiterer Nachteil: Höhere monatliche Raten für die Rückzahlung des Darlehens. Auch insgesamt erhöht sich deine benötigte Kreditsumme. Gemeinsam mit der vergleichsweise hohen monatlichen Belastung kann das für dich als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer zum Problem werden, wenn plötzlich das eigene Einkommen wegfällt. Kannst du die Tilgung nicht mehr leisten, steigt dein Risiko, auf hohen Schulden sitzen zu bleiben.

Jede Bank hat eigene Regeln, ob sie Kredite ohne Eigenkapital gewährt ‒ und zu welchen Bedingungen. Daher lässt sich die Frage zur maximalen Kredithöhe nicht allgemeingültig beantworten.

Der Kauf eines Hauses auch ohne eigenes Kapital kann sich rechnen. Welche Vorteile es für dich persönlich gibt, hängt von verschiedenen Faktoren ab ‒ etwa von dem Verhältnis deiner derzeitigen Miete zur Höhe der Immobilienzinsen an einem bestimmten Standort. Aber auch von persönlichen Faktoren, ob du an wechselnden Orten wohnen möchtest oder wie du mit der künftigen Schuldenbelastung umgehst. Hinzu kommt die Frage, welches Angebot dir deine Bank macht, um dein Haus auch ohne eigene Mittel zu finanzieren. Daher ist vor der Entscheidung „Kaufen ohne eigene Mittel oder Mieten“ eine persönliche Beratung empfehlenswert.