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Münzen vor Hausmodellen. © Fotolia/Andrey Popov
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Wie funktioniert Bausparen?

Bausparer bilden eine Gemeinschaft mit klaren Regeln

Viele Menschen träumen von den eigenen vier Wänden, aber oft fehlt das dafür notwendige Eigenkapital. Wenn sich viele Bauwillige zu einer Gemeinschaft zusammenschließen und ihr Geld in einen gemeinsamen Topf legen, kann jeder Einzelne seinen Immobilienwunsch schneller realisieren.

Angenommen, zehn Bauwillige benötigen für ihre Bauprojekte je 50.000 Euro. Jeder spart ein Zehntel der Summe pro Jahr. Legen alle zehn ihr Geld in einen Topf, kann der erste schon nach einem Jahr loslegen und sein Eigenheim mit einem zinsgünstigen Bauspardarlehen erwerben. Ein Kreislauf entsteht, denn der Bausparer zahlt die Tilgung seines Kredits zurück in den gemeinsamen Geldtopf. Daher kann der zweite Bauwillige schon im zweiten Jahr seine Immobilie erwerben. Der letzte muss aber keine zehn Jahre warten, denn schließlich kommen ständig neue Bausparer zu der Gemeinschaft hinzu.


Bausparer bilden ein geschlossenes Finanzsystem

Als Darlehen zahlen die Kassen nur Geldmittel aus, die ihre Kunden zuvor als Guthaben aufgebaut haben. Dies macht das Bausparen weitgehend unabhängig von den Zinsschwankungen am Kapitalmarkt. Und davon profitieren Bauherren: Bausparer können mit festen Zinsen planen. Bereits bei Vertragsabschluss stehen sowohl die Spar- als auch die späteren Darlehenszinsen fest. Guthabenzinsen und Fördergelder füllen den Spartopf zusätzlich und erleichtern die Rückzahlung. Das macht Bausparen zu einer genialen Idee für alle, die sich einmal eine Immobilie leisten wollen.

Schritt für Schritt – so funktioniert die klassische Form des Bausparens

Konkret besteht das Bausparen für jeden Teilnehmer aus drei Phasen: Der Ansparphase, der Zuteilung sowie der Darlehens- und Tilgungsphase. Zuerst legt der künftige Bauherr fest, wie viel Geld er für sein Bauvorhaben einsetzen will. Das ergibt die sogenannte Bausparsumme. In Abhängigkeit von der Spardauer ermittelt der LBS-Berater dann die erforderliche monatliche Sparrate. Bei Vertragsabschluss wird auch gleichzeitig der Zins für das spätere Bauspardarlehen festgelegt. Der Baufinanzierungsrechner hilft bei der Planung.

1. Die Ansparphase

In der ersten Phase zahlen Bausparer ihre monatlichen Sparraten in den großen Spartopf der Bausparkasse ein. Bevor man ein Bauspardarlehen in Anspruch nimmt, häuft man zunächst das vereinbarte Mindestguthaben an. Dieses beträgt (je nach Vertrag) in der Regel zwischen 40 und 50 Prozent der Bausparsumme. Da der Staat seine Bürger bei der Vermögensbildung durch den Erwerb von Immobilien unterstützen will, werden Bausparverträge teilweise staatlich gefördert. Mögliche staatliche Förderungen können sich aus der Wohn-Riester-Förderung, aus der Wohnungsbauprämie und der Arbeitnehmersparzulage ergeben.

2. Die Zuteilung

Neben dem Mindestguthaben müssen in der Regel weitere Voraussetzungen erfüllt sein, bevor das Darlehen ausgezahlt wird. Je nach Vertrag werden auch eine Mindestspardauer oder eine Mindestvertragslaufzeit vereinbart. Um eine faire und gleichmäßige Auszahlungsreihenfolge der Darlehen zu gewährleisten, gibt es die sogenannte Bewertungszahl. Diese Zahl wird aus drei Werten ermittelt: Der monatlichen Sparrate, den angefallenen Zinsen und der Vertragslaufzeit. Wenn viele Bauwillige gleichzeitig ihre Kredite abrufen wollen, erhält zuerst der Bausparer mit der höchsten Bewertungszahl die Zuteilung für seine Bausparsumme.

3. Die Darlehens- und Tilgungsphase

Nach der Zuteilung können Bausparer über die gesamte Bausparsumme verfügen, also über das gesparte Guthaben inklusive der angefallenen Zinsen, die Fördergelder und das Bauspardarlehen. Dieses Kapital kann der Bausparer nun einsetzen, um Wohneigentum zu bauen, zu kaufen oder eine Immobilie zur modernisieren. Die Darlehensphase kann der Bausparer jederzeit und kostenfrei durch Sondertilgungen verkürzen.

Mit der Darlehensphase beginnt auch gleichzeitig die Tilgung des Kredites. Dieses Geld fließt zurück in den Bauspartopf und ermöglicht anderen Teilnehmern der Bauspargemeinschaft, ihren Immobilienwunsch zu realisieren.

Eine Abkürzung führt Bausparer noch schneller ans Ziel.

In der Regel zahlen Bausparer sieben bis neun Jahre (oder auch länger) in den Vertrag ein, bevor sie das Darlehen abrufen. So lange aber möchten manche mit dem Einzug in die eigenen vier Wände nicht warten, zum Beispiel wenn sich Nachwuchs ankündigt und die bestehenden Wohnverhältnisse plötzlich zu eng werden. Mit einem Vor- oder Zwischenfinanzierungskredit erhalten Bausparer sofort Baugeld. Dieser Sofort-Kredit besteht aus einem Bausparvertrag (häufig mit vorteilhafter Riester-Förderung) und einem tilgungsfreien Vorausdarlehen. Sobald die Bausparsumme aus dem Vertrag zugeteilt wird, löst sie das Vorausdarlehen ab. Auch in diesem Modell profitieren die Bausparer davon, dass die heute niedrigen Darlehenszinsen bis zur letzten Tilgungsrate festgeschrieben sind.


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