Grundbucheintrag: Alles, was du wissen musst
Der Kauf einer Immobilie ist ein großer Schritt – bei dem es viele Dinge zu beachten gilt. Neben dem Erwerb selbst gehört auch der Eintrag ins Grundbuch dazu. Er spielt für alle Beteiligten eine besonders entscheidende Rolle. Hier erfährst du, warum es sich dabei nicht nur um eine Formalie handelt und welche Kosten er mit sich bringt.
Das Wichtigste in Kürze:
Der Grundbucheintrag ist beim Immobilienkauf von großer Bedeutung: Er gewährleistet Rechtssicherheit und schützt die Interessen aller Beteiligten, indem er Eigentumsverhältnisse sowie Belastungen an einer Immobilie dokumentiert.
Ein Grundbucheintrag ist notwendig bei Immobilienkäufen, Hypotheken oder Grundschulden, Erbfolgen, Ehepartnerschaften, Trennungen oder Scheidungen.
Die Kosten dafür setzen sich aus den Notarkosten für die Vertragsgestaltung und Abwicklung des Kaufs sowie den Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch zusammen.
Was ist der Grundbucheintrag?
Der Grundbucheintrag wird beim zuständigen örtlichen Grundbuchamt vorgenommen. Er enthält wichtige Informationen über Grundstücke, sowie Immobilien und stellt sicher, dass alle Informationen für alle Beteiligten zugänglich und nachvollziehbar sind, wie etwa:
- Eigentumsverhältnisse:
Wer ist der aktuelle Eigentümer oder die Eigentümerin der Immobilie?
- Grundschulden und Hypotheken:
Gibt es Belastungen, die auf der Immobilie liegen?
- Rechte:
Welche Rechte, wie beispielsweise Wegerechte oder Wohnrechte, sind damit verbunden?
- Lasten und Beschränkungen:
Gibt es Einschränkungen, wie beispielsweise Vorkaufsrechte?
Warum ist ein Grundbucheintrag wichtig?
Beim Kauf einer Immobilie solltest du als Käuferin oder Käufer unbedingt sicherstellen, dass der Verkäufer tatsächlich Eigentümer der Immobilie ist und keine unbekannten Belastungen oder Rechte bestehen, die den Eigentumsübergang beeinflussen könnten. Daher ist der Grundbucheintrag von entscheidender Bedeutung. Er schafft Rechtssicherheit und schützt die Interessen aller Beteiligten.
Außerdem enthält er Informationen über Hypotheken und Grundschulden, die auf der Immobilie liegen. Dies ist von Bedeutung, da diese Schulden normalerweise mit der Immobilie und nicht mit dem Eigentümer bzw. der Eigentümerin verbunden sind. Wenn du eine Immobilie kaufst, übernimmst du oft diese Schulden. Daher ist es entscheidend zu wissen, wie hoch sie sind.
Wie sieht ein Grundbucheintrag aus?
Ein Grundbuch besteht aus den folgenden Grundbuchblättern:
• Titelblatt
• Bestandsverzeichnis
Es beschreibt Größe und Lage des Grundstücks sowie die genaue Bezeichnung des Flurstücks. Grundlage für die Daten liefert das Katasteramt, das Grundstücke vermisst.
• Erste Abteilung
Hier werden die generellen Eigentumsverhältnisse an einer Immobilie oder an einem Grundstück festgehalten. Zudem kannst du nachlesen, wann Eigentümerwechsel stattgefunden haben.
• Zweite Abteilung
Sie enthält alle Rechte und Belastungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte. Dazu zählen:
- die Reallast (das Recht einer Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu erhalten, wie etwa Wegerechte),
- das Vorverkaufsrecht,
- der Nießbrauch oder
- das Erbbaurecht.
Zwangsversteigerungsvermerke und Insolvenzvermerke zählen zu den möglichen Beschränkungen, die – sofern vorhanden – ebenfalls hier abgebildet werden.
• Dritte Abteilung
Hier werden Grundpfandrechte verzeichnet. Ein eingetragenes Grundpfandrecht gibt der Bank die Möglichkeit, die Immobilie versteigern zu lassen, sollte eine Schuldnerin oder ein Schuldner die Schulden nicht mehr bedienen können.
Wann ist ein Grundbucheintrag erforderlich?
Ein Grundbucheintrag ist immer dann erforderlich, wenn die Eigentumsverhältnisse an Immobilien geändert werden. Dies ist in folgenden Fällen der Fall:
Wenn du eine Immobilie kaufst, wirst du als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Wenn du eine Hypothek oder Grundschuld aufnimmst, wird diese ebenfalls im Grundbuch eingetragen. Dies schützt die Interessen des Kreditgebers oder der Kreditgeberin.
Bei einem Eigentümerwechsel aufgrund von Erbschaft oder Schenkung muss dies im Grundbuch festgehalten werden.
Wenn eine Ehepartnerin oder ein Ehepartner in das Grundbuch aufgenommen wird, um das gemeinsame Eigentum anzuzeigen.
Änderungen aufgrund von Trennung oder Scheidung erfordern ebenfalls eine Änderung im Grundbuch.
Kosten für Grundbucheintrag und Notar
Beim Grundbucheintrag fallen in der Regel zwei wesentliche Kostenpunkte an: die Notarkosten und die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch.
Die Notarkosten fallen für die notarielle Beglaubigung und die Abwicklung des Immobilienkaufs an. Die Notarin oder der Notar stellt sicher, dass der Kaufvertrag rechtlich korrekt und vollständig ist. Die genaue Höhe der Notarkosten hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter der Kaufpreis der Immobilie, der Aufwand für die Vertragsgestaltung und andere notarielle Dienstleistungen.
Notarkosten sind in der Gebührenordnung für Notare (Gerichts- und Notarkostengesetz; kurz: GNotKG) festgeschrieben und nicht verhandelbar.
Die Kosten für den Grundbucheintrag wiederum beziehen sich auf die Gebühr, die für die Eintragung deines Eigentums im Grundbuchamt anfällt. Das Grundbuchamt ist die offizielle Stelle, die alle Eigentumsverhältnisse an Grundstücken und Immobilien dokumentiert. Die Höhe dieser Gebühr richtet sich nach dem Wert der Immobilie. Sie wird in der Regel als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet.
So setzen sich die Kosten für den Grundbucheintrag zusammen
Die genaue Gebührenhöhe ist abhängig vom Wert der Immobilie und wird ebenfalls durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Als grober Richtwert gelten rund 1,5 Prozent des Kaufpreises. Davon entfallen meist 1,0 Prozent auf die Notarkosten und 0,5 Prozent auf die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch.
Kosten eines Grundbucheintrags bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro
Beispielrechnung:
Kaufpreis der Immobilie: 400.000 Euro
Prozentsatz für Notarkosten: 1,0 Prozent = 4.000 Euro
Prozentsatz Kosten Grundbucheintrag: 0,5 Prozent = 2.000 Euro
Gesamtkosten: 6.000 Euro
Diese Faktoren beeinflussen die Kosten eines Grundbucheintrags
Die Kosten für den Grundbucheintrag hängen von den folgenden Faktoren ab:
- Kaufpreis der Immobilie: Entsprechend der Summe für den Immobilienerwerb fällt die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch aus. Hierbei handelt es sich um einen prozentualen Anteil, der durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt ist.
- Art des Eigentums: Je nach Art des Eigentums können die Kosten unterschiedlich berechnet werden. Bei einer Erbengemeinschaft ist dies beispielsweise anders als bei einem Einzelerwerb.
- Notarkosten: Die Arbeit einer Notarin oder eines Notars spielt eine wichtige Rolle bei der Abwicklung des Grundbucheintrags. Daher macht das Honorar ebenfalls einen Teil der Gesamtkosten aus.
- Zusätzliche Belastungen: Sind auf der Immobilie bereits Belastungen, wie beispielsweise eine Hypothek, eingetragen, können diese die Kosten für den Grundbucheintrag erhöhen. Je nach der individuellen Situation gibt es verschiedene Möglichkeiten, eine Löschung der bestehenden Grundschuld zu erzielen.
Um die genauen Kosten und Bedingungen für eine Gebührenermäßigung zu erfahren, empfiehlt sich ein Anruf beim zuständigen Grundbuchamt oder bei einem Notar. Laut eines Urteils des Bundesgerichtshofes ist er verpflichtet, dich über kostengünstige Alternativen aufzuklären.
Die Rangfolge der Grundbucheintragungen
Erst nachdem der Grundbucheintrag vorgenommen wurde, bist du als Käuferin oder Käufer ganz offiziell neuer Eigentümer der Immobilie. Gleichzeitig erhält deine Bank (falls du für den Kauf ein Darlehen aufgenommen hast) bestimmte Rechte. Dabei kommt es vor allem auf die eingetragene Rangfolge an:
Grundschuld ersten Ranges: Die Bank, die das Hauptdarlehen zur Finanzierung der Immobilie gewährt, wird als erster Gläubigerin ins Grundbuch eingetragen. Kommt es zu einer Zahlungsunfähigkeit und im weiteren Verlauf zu einer Zwangsversteigerung, erhält sie vorrangig die Erlöse zwecks Tilgung der Restschulden.
Nachrangige Einträge: Weitere Gläubiger werden nachrangig behandelt. Sie erhalten erst dann Geld aus der Veräußerung, wenn das an erster Stelle stehende Institut ausbezahlt wurde.
Ein Muss für klare Verhältnisse
Der Grundbucheintrag ist unverzichtbar beim Kauf einer Immobilie. Er gewährleistet Rechtssicherheit und schützt die Interessen aller Beteiligten. Ohne geht es nicht – nicht nur beim Hauskauf. Er ist auch erforderlich bei Hypotheken, Erbschaften oder anderen Eigentumsänderungen. Mit der schnellen Erledigung vermeidest du böse Überraschungen und sorgst dafür, dass alles reibungslos läuft.