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Nahaufnahme einer Vertragsunterschrift

Notarkosten beim Hauskauf: Das solltest du wissen

Du möchtest ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kaufen? Ganz gleich, um welche dieser Optionen es sich handelt: In Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass eine Notarin oder ein Notar diesen Prozess vertraglich regelt. Sonst ist der Kaufvertrag nicht rechtskräftig. Für diese Arbeit fallen Notarkosten an. Da sie einen hohen Teil der Nebenkosten ausmachen, solltest du sie unbedingt in deine Immobilienfinanzierung einkalkulieren. Wir helfen dir, die Übersicht zu behalten.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Notarkosten sind Gebühren, die du für die Tätigkeiten einer Notarin oder eines Notars im Rahmen eines Immobilienkaufs oder -verkaufs bezahlst.

  • Die Höhe der Notarkosten orientiert sich am Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

  • Einen Teil der Notarkosten kannst du unter bestimmten Voraussetzungen im Rahmen der Anschaffungsnebenkosten steuerlich absetzen.

Aus diesen Gründen zahlst du Notarkosten

Die Notarkosten sind ein wichtiger Teil des Immobilienkaufs. Denn der Notarvertrag spielt in Deutschland eine wichtige Rolle, um den Kauf abzusichern. Zu den Hauptaufgaben einer Notarin oder eines Notars gehört die rechtliche Prüfung des Kaufvertrags. So wird sichergestellt, dass alle Vertragsbedingungen den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und schützt die Interessen aller Beteiligten. Darüber hinaus nehmen die Notarin oder der Notar auch die Eigentumsübertragung im Grundbuch vor. Dieser Schritt ist besonders wichtig, um das Eigentum an der Immobilie offiziell zu dokumentieren.

So berechnen sich die Kosten für eine Notarin oder einen Notar

Ganz gleich, ob du ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kaufst: Beim Immobilienerwerb musst du auch die Notarkosten berücksichtigen. Sie berechnen sich gemäß dem sogenannten Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Dabei richtet sich die Höhe der Gebühren nach verschiedenen Faktoren. Das sind:

Bei der Berechnung der Notarkosten wird üblicherweise ein prozentualer Anteil am Kaufpreis fällig. Je nach Höhe des Kaufpreises staffeln sich die Gebühren. Das bedeutet, dass du bei einem höheren Kaufpreis auch höhere Notarkosten zahlen musst. Aber: Je höher der Kaufpreis, desto niedriger die prozentuale Gebühr.

Wichtig zu beachten: Die konkreten Kosten können leicht variieren, da die Notarin oder der Notar die genaue Berechnung dieser Gebühren individuell vornimmt. Es empfiehlt sich daher, dass du bereits im Vorfeld des Immobilienkaufs verschiedene Angebote einholst, um einen Überblick über die zu erwartenden Kosten zu bekommen.

Beispielrechnung: Diese Notarkosten werden bei einem Immobilienpreis von 400.000 Euro fällig

Die Gesamtkosten belaufen sich in der Regel auf insgesamt 2 Prozent. Sie berechnen sich aus der notariellen Beurkundungsgebühr (1,5 Prozent), der Gebühr für die Grundbucheintragung (0,5 Prozent) sowie den üblichen Auslagen. Dazu kommt die gesetzliche Umsatzsteuer in Höhe von derzeit 19 Prozent.

  • Beurkundungsgebühr: 6.000 Euro
  • Gebühr für die Grundbucheintragung: 2.000 Euro
  • Auslagen: 300 Euro
  • Gesamtkosten (netto): 8.300 Euro
  • Umsatzsteuer: 19 Prozent
  • Gesamtkosten (brutto): 9.877 Euro

Unter diesen Voraussetzungen kannst du Notarkosten steuerlich absetzen

Die Absetzbarkeit der Notarkosten hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehören die Art der Immobiliennutzung (privat oder vermietet) und der Zweck des Erwerbs (Eigennutzung oder Vermietung). Nutzt du die Immobilie selbst, kannst du sie in der Regel nicht als Werbungskosten oder Betriebsausgaben steuerlich geltend machen. Wenn du die Immobilie hingegen vermietest, kannst du die Notarkosten als Werbungskosten absetzen. Sie gehören dann zu den Anschaffungsnebenkosten und mindern somit die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Vermietungseinkünfte. Hierbei ist es wichtig, dass du die Kosten im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung angibst.

Kleiner Tipp: Am besten kann eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater die konkrete steuerliche Absetzbarkeit der Notarkosten klären. Sie können dir dabei helfen, die bestmöglichen steuerlichen Vorteile in Anspruch zu nehmen.

Häufige Fragen zu Notarkosten beim Immobilienkauf

Theoretisch teilen sich beide Parteien – also Käufer und Verkäufer – die Notarkosten beim Hauskauf beziehungsweise Hausverkauf. Meistens ist es in Deutschland jedoch üblich, dass die Käuferin oder der Käufer die Notarkosten trägt, da sie in der Regel den Notar beauftragen, um den Kaufvertrag beurkunden zu lassen. Es gibt jedoch regionale Unterschiede: In einigen Gegenden übernehmen die Käufer die Notarkosten, in anderen die Verkäufer. Es ist wichtig, dies im Vorfeld zu klären und vertraglich festzuhalten.
Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach dem Kaufpreis beziehungsweise dem Wert des Objekts. Die genauen Gebührensätze sind in der Kostenordnung (KostO) festgelegt. Hierbei handelt es sich um gesetzlich vorgeschriebene Gebühren, die die Notarin oder der Notar gemäß der KostO berechnet. Die konkreten Kosten können je nach Bundesland leicht variieren, da es unterschiedliche Gebührenordnungen gibt. Grundsätzlich setzt sich die Notargebühr aus einer festen Grundgebühr und einem prozentualen Anteil am Kaufpreis beziehungsweise dem Wert der Immobilie zusammen. Die Gebühren sind so gestaffelt, dass die prozentuale Gebühr für höhere Kaufpreise niedriger ist. Zusätzlich können noch Auslagen für Beglaubigungen, Eintragungen im Grundbuch oder weitere notarielle Dienstleistungen anfallen. Zur Orientierung: Die Notarkosten liegen in der Regel zwischen 1,0 und 1,5 Prozent des Kaufpreises beziehungsweise des Immobilienwerts. Hierbei handelt es sich aber um Durchschnittswerte. Konkret hängt das von verschiedenen Faktoren ab, wie etwa dem Umfang der Tätigkeiten, den individuellen Vereinbarungen sowie den regionalen Gegebenheiten. Daher empfiehlt es sich, dass du die voraussichtlichen Kosten vorab klärst, um besser kalkulieren zu können.
Ein Notar oder eine Notarin nimmt als unabhängige und neutrale Person eine rechtsgeschäftliche Erklärung oder einen Vertrag in schriftlicher Form auf und bestätigt ihn. Durch die notarielle Beurkundung erhält das Verfahren eine besondere rechtliche Bedeutung und wird mit einem erhöhten Maß an Rechtssicherheit versehen. Die notarielle Beurkundung ist in vielen Rechtsbereichen wie etwa Immobilienkaufverträgen gesetzlich vorgeschrieben. Das erhöht die Rechtssicherheit, die Beweiskraft und die Durchsetzbarkeit des Vertrags. Zudem hat der Notar oder die Notarin eine Aufsichtspflicht und überprüft, ob alle gesetzlichen Formvorschriften und erforderlichen Unterlagen eingehalten werden.
Es ist gesetzlich nicht eindeutig geregelt, wer die Notarkosten trägt. Das kann je nach Vereinbarung zwischen den Parteien (Käufer und Verkäufer) oder nach regionalen Gepflogenheiten unterschiedlich sein. Theoretisch ist es möglich, dass die Kosten aufgeteilt werden. In Deutschland tragen jedoch häufig die Käufer die Notarkosten, da sie in der Regel den Notar oder die Notarin beauftragen, um den Kaufvertrag beurkunden zu lassen. Aber: Die genaue Verteilung der Kosten ist Verhandlungssache und hängt von den individuellen Vereinbarungen zwischen Käufern und Verkäufern ab. Klär‘ dies auf jeden Fall bereits in den Verhandlungen im Vorfeld des Hauskaufs beziehungsweise Hausverkaufs sowie im Kaufvertrag selbst, um Missverständnisse oder Streitigkeiten zu vermeiden.
In Deutschland werden die Gebühren für notarielle Leistungen und den Grundbucheintrag gemäß der Kostenordnung (KostO) berechnet. Dabei handelt es sich um gesetzlich festgelegte Gebührensätze, die sich anhand des Kaufpreises oder des Grundstückswerts berechnen. Die Gesamtkosten belaufen sich in der Regel auf insgesamt gut 2 Prozent des Kaufpreises. Sie berechnen sich aus der notariellen Beurkundungsgebühr (1,5 Prozent), der Gebühr für die Grundbucheintragung (0,5 Prozent) sowie den üblichen Auslagen. Dazu kommt die gesetzliche Umsatzsteuer in Höhe von 19 Prozent. Je nach Wert der Immobilie und individuellen Gegebenheiten können die Kosten variieren.
In Deutschland verlangen Notarinnen und Notare oftmals eine Vorauszahlung ihrer Kosten. Das bedeutet, dass sie ihre Rechnung bereits vor dem eigentlichen Beurkundungstermin versenden. Diese Kosten musst du dann auch vor dem Beurkundungstermin begleichen. Es ist wichtig, dass du die Zahlungsfrist beachtest, um Verzögerungen im Kaufprozess zu vermeiden. Es kann aber auch vorkommen, dass die Zahlung erst am Beurkundungstermin fällig wird. In diesem Fall musst du die Zahlung entweder in bar oder per Überweisung vor Ort tätigen. Am besten stimmst du dich im Vorfeld mit der Notarin oder dem Notar ab, um die gewünschte Zahlungsmethode zu klären.
Die Notarkosten beim Hauskauf setzen sich aus verschiedenen Gebühren und Auslagen zusammen. Die genaue Berechnung der Notarkosten erfolgt auf Basis des GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz), das die Gebührenordnung für Notare in Deutschland regelt. Die Höhe der Kosten hängt unter anderem vom Kaufpreis des Hauses, dem Aufwand der notariellen Tätigkeiten und dem Wert der zu sichernden Rechte (zum Beispiel die Grundschuld) ab. Die wichtigsten Kostenfaktoren bei der Berechnung der Notarkosten sind: notarielle Beurkundungsgebühr (1,5 Prozent), Gebühr für die Grundbucheintragung (0,5 Prozent), die üblichen Auslagen und die gesetzliche Umsatzsteuer (19 Prozent).
Die Absetzbarkeit von Notarkosten beim Hauskauf beziehungsweise Hausverkauf ist von verschiedenen Faktoren abhängig, wie der Art der Nutzung des Objekts (privat oder vermietet) und dem Zweck des Erwerbs (Eigennutzung oder Vermietung). Zudem können steuerliche Regelungen und Gesetze Änderungen unterliegen. Deshalb ist es ratsam, sich von einem Steuerberater oder einer Steuerberaterin individuell beraten zu lassen, um die steuerliche Absetzbarkeit zu klären.
Die Notargebühren machen einen bedeutenden Teil der Nebenkosten aus. Es gibt jedoch einige Möglichkeiten, wie du dabei sparen kannst: Da die Notarkosten variieren können, lohnt es sich, mehrere Kostenvoranschläge einzuholen. In einigen Fällen ist es möglich, mit der Notarin oder dem Notar über die Höhe der Gebühren zu verhandeln. Insbesondere bei einem Hauskauf oder -verkauf kannst du versuchen, die Notarkosten mit der anderen Partei zu teilen. Es ist wichtig, dies frühzeitig anzusprechen und alle Vereinbarungen schriftlich festzuhalten. Die Notarkosten werden in der Regel prozentual am Kaufpreis berechnet. Indem du den Kaufpreis senkst, kannst du automatisch auch die Notarkosten reduzieren. Notare bieten oft zusätzliche Dienstleistungen an, die mit zusätzlichen Kosten verbunden sind. Diese umfassen zum Beispiel die Erstellung von individuellen Verträgen, die Einrichtung eines Notaranderkontos oder umfangreiche Recherchen. Möglicherweise kannst du auf bestimmte Dienstleistungen verzichten, um die Kosten zu senken. Ein Notaranderkonto dient als Treuhandkonto, auf dem das Geld sicher verwahrt wird, bis der Kauf abgeschlossen ist. Die Einrichtung eines Notaranderkontos kann zusätzliche Kosten verursachen. Frage den Notar nach den genauen Bedingungen und Gebühren für die Nutzung des Notaranderkontos und welche Möglichkeit es gibt, darauf zu verzichten.
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