Ein Energieausweis, der neben Informationen zu einem Wohngebäude, den Energiebedarf anhand von einer A+ bis H Skala anzeigt. Dies wird durch Ampelfarben von grün bis rot visuell verdeutlicht.

Energieausweis: Wann du ihn für deine Immobilie brauchst

Beim Kauf einer Waschmaschine oder eines Autos geht einer der ersten Blicke darauf, wie viel Energie das Produkt verbraucht. Für Gebäude soll ebenso leicht erkennbar sein, wie es um ihre Energieeffizienz steht. Deshalb gibt es den Energieausweis. Wann du als Eigentümer oder Eigentümerin einer Immobilie einen Energieausweis benötigst und wie du ihn bekommst, erfährst du hier.


Das Wichtigste in Kürze:

  • Willst du deine Wohnimmobilie verkaufen, vermieten oder verpachten, brauchst du einen Energieausweis.

  • Beim Energieausweis werden zwei Varianten unterschieden: Der Verbrauchsausweis basiert auf der Heizkostenabrechnung der vergangenen Jahre. Der Bedarfsausweis analysiert das gesamte Gebäude.

  • Welchen Ausweis du benötigst, hängt vom Alter und Zustand des Gebäudes ab.

  • Die Fachleute der LBS unterstützen dich dabei, einen Dienstleister für die Erstellung deines Energieausweises zu finden.


Verkauf und Neu-Vermietung nur mit Energieausweis

Ein Energieausweis ist für alle Wohnhäuser und Wohnungen vorgeschrieben, die verkauft, neu vermietet oder verpachtet werden sollen. Das ist im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt, damit sich alle potenziellen Käuferinnen und Käufer oder künftigen Mieterinnen und Mieter auf einen Blick über den energetischen Zustand eines Gebäudes informieren können.

Wer sein Eigenheim selbst bewohnt und keinen Verkauf plant, braucht auch keinen Energieausweis.

Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: Der Verbrauchsausweis errechnet sich nur aus den Verbrauchswerten der vergangenen Jahre. Der Bedarfsausweis analysiert das gesamte Gebäude und bezieht dabei seine Substanz und seinen Energiebedarf mit ein. Damit ist er zwar teurer, aber auch umfangreicher und aussagekräftiger als der Verbrauchsausweis.

Welchen Ausweis du benötigst, richtet sich nach Alter und Zustand des Gebäudes:

Was grundsätzlich für den Bedarfsausweis spricht: Die Werte basieren nicht allein auf dem Heizverhalten der Personen, die das Gebäude bewohnen, sondern auch auf dem energetischen Zustand des Gebäudes selbst. Beim Verbrauchsausweis hingegen hängt die Bewertung maßgeblich davon ab, ob jemand verschwenderisch oder sparsam heizt. Damit ist ein bedarfsorientierter Energieausweis aussagekräftiger als ein verbrauchsorientierter Energieausweis.

Du kannst die Erstellung eines Bedarfsausweises außerdem mit einer professionellen Energieberatung verbinden und so einen fundierten Fahrplan für die energetische Sanierung deines Hauses erhalten.

Diese Informationen enthält ein Energieausweis

Registriernummer: Die Person, die den Ausweis ausstellt, muss dafür eine Registriernummer beim Deutschen Institut für Bautechnik beantragen. Die Registriernummer hilft den Behörden bei der stichprobenartigen Kontrolle.

Angaben zum Gebäude: Energieausweise enthalten auf der ersten Seite allgemeine Angaben zum Gebäude, zu den wesentlichen Energieträgern für Heizung und Warmwasser und zur Art der Kühlung und Lüftung.

Art des Ausweises: Ebenfalls auf Seite 1 steht, ob es sich um einen Ausweis handelt, der auf Grundlage von Berechnungen zum Energiebedarf (Energiebedarfsausweis) oder auf Grundlage von Auswertungen zum Energieverbrauch (Energieverbrauchsausweis) erstellt worden ist.

Berechneter Energiebedarf: Bei einem bedarfsorientierten Energieausweis finden sich auf Seite 2 der Endenergiebedarf und der Primärenergieverbrauch des Gebäudes. Außerdem ist dort festgehalten, welches Berechnungsverfahren angewendet wurde.

Erfasster Energieverbrauch: Bei einem verbrauchsorientierten Energieausweis bleibt Seite 2 frei. Dafür sind auf Seite 3 der Endenergieverbrauch und der Primärenergieverbrauch des Gebäudes aufgeführt. Außerdem ist vermerkt, für welchen Zeitraum die Verbrauchserfassung erfolgt ist.

Energieeffizienzklassen: Bei beiden Arten von Energieausweisen werden die Verbrauchs- beziehungsweise Bedarfswerte bestimmten Energieeffizienzklassen zugeordnet. Diese orientieren sich an der Effizienz-Skala, wie sie bereits für Haushaltsgeräte etabliert ist. Sie reicht von A + (sehr effizient) bis H (hoher Energieverbrauch).

Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung: Auf Seite 4 des Ausweises empfiehlt der Aussteller oder die Ausstellerin nach Möglichkeit Modernisierungsmaßnahmen, mit denen sich die Energieeffizienz des Gebäudes verbessern lässt. Dabei handelt es sich nur um kurz gefasste Hinweise, die eine Energieberatung nicht ersetzen.

Pflichtangaben für deine Immobilienanzeige

Sobald du in einem kommerziellen Medium eine Anzeige für Verkauf, Verpachtung oder Vermietung deiner Immobilie schaltest, bist du verpflichtet, bestimmte Werte in die Anzeige aufzunehmen. Diese Informationen gehören dazu:

Spätestens, wenn ein Interessent oder eine Interessentin deine Immobilie besichtigt, musst du den Energieausweis unaufgefordert vorlegen. Wird ein Kauf- oder Mietvertrag unterschrieben, übergibst du das Dokument im Original oder in Kopie.

So kommst du an einen Energieausweis

Einen Verbrauchsausweis erhältst du zum Beispiel bei Energieversorgern oder Energiedienstleistern, die Heizdaten ablesen. Er wird aus den Verbrauchsdaten (Heizkostenabrechnung) der letzten drei Jahre erstellt und kostet oft weniger als 100 Euro. Bei vielen Anbietern kannst du den Energieausweis online beauftragen.

Benötigst du einen Bedarfsausweis, kannst du dich beispielsweise an einen Architekten, eine Bauingenieurin, einen Handwerksmeister oder eine Energieberaterin wenden. Diese Person schaut sich das Gebäude bei einem Vor-Ort-Termin an oder nutzt aussagekräftige Fotos von dir für die Analyse. Mindestens 400 Euro musst du dafür einplanen, je nach Aufwand kann es auch teurer werden.

Wir von der LBS helfen dir gern dabei, eine geeignete Person zu finden, die deinen Energieausweis ausstellt. Unsere Maklerinnen und Makler sind auch sonst deine Partner bei allen Fragen rund um den Verkauf oder die Vermietung deiner Immobilie.

Extra-Tipp: Du kannst die Ausstellung des Bedarfsausweises auch mit einer Energieberatung verknüpfen, die in einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) mündet. Eine solche Beratung wird zu 80 Prozent vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gefördert. Mehr erfährst du in unserem Ratgeber zur BAFA-Förderung .

Häufige Fragen zum Energieausweis

Einen Verbrauchsausweis gibt es für rund 100 Euro. Für den Bedarfsausweis werden 400 bis 500 Euro fällig, bei hohem Aufwand auch mehr. Die Kosten dürfen nicht auf Mieterinnen oder Mieter umgelegt werden.
Während der Bedarfsausweis 400 bis 500 Euro kostet, werden für den Verbrauchsausweis bisher nur rund 25 bis 100 Euro fällig. Energieausweise dürfen nur Personen mit entsprechender Qualifikation ausstellen, etwa Messdienstleister, Architektinnen und Architekten sowie Energieberater oder -beraterinnen. Die Voraussetzungen dafür sind im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt. Bei vielen Anbieterinnen und Anbietern kannst du den Ausweis online erstellen lassen.
Bei einem Energieausweis (manchmal auch Energiepass genannt) handelt es sich um ein mehrseitiges Dokument, das Auskunft über die Energieeffizienz eines Wohngebäudes gibt. Du benötigst einen solchen Ausweis, wenn du eine Immobilie neu vermieten, verpachten oder verkaufen möchtest.
In der Regel ist ein Energieausweis zehn Jahre lang gültig. Ausnahme: In der Zwischenzeit sanierst oder modernisierst du deine Immobilie in größerem Umfang. Dann musst du auch den Ausweis erneuern lassen.
Ein Energieausweis ist ein mehrseitiges Dokument, das in standardisierter Form Informationen über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes darstellt und den Energieverbrauch beziehungsweise den Energiebedarf in Effizienzklassen von A+ bis H einordnet.
Der Energieausweis dokumentiert den energetischen Zustand und die Energieeffizienz eines Gebäudes und benennt die Energieträger, die für Heizung und Warmwasser genutzt werden. Wer eine Immobilie kaufen oder mieten möchte, kann sich so über den zu erwartenden Energieverbrauch und in Ansätzen auch über den Sanierungsbedarf informieren.
Ein Energieausweis ist für alle Wohnhäuser und Wohnungen Pflicht, die verkauft, neu vermietet oder verpachtet werden sollen. Das schreibt das Gebäudeenergiegesetzes (GEG) vor, das die Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst hat. Zunächst war ein Energieausweis nur für den Neubau Pflicht, mit der Novellierung des EnEV 2013 kamen auch Bestandsgebäude hinzu.
Bei Mehrfamilienhäusern wird ein Energieausweis für das ganze Gebäude ausgestellt, nicht für eine einzelne Wohnung. Die von der Wohneigentümergemeinschaft (WEG) beauftragte Hausverwaltung ist dafür zuständig, das Dokument zu besorgen. Alle Eigentümerinnen und Eigentümer werden an den Kosten beteiligt.
Als Eigentümer oder Eigentümerin bist du dafür verantwortlich, alle Pflichten zum Energieausweis einzuhalten. Sonst droht laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Der Makler oder die Maklerin deiner LBS kann dir aber alles rund um den Energieausweis abnehmen.
In der einfachen Variante - dem Verbrauchsausweis - bildet allein der Heizungsverbrauch der vergangenen drei Jahre die Grundlage für die Berechnung. Die Angaben im Bedarfsausweis beruhen darüber hinaus auf Informationen zum energetischen Zustand deiner Immobilie. Für die Berechnung sind verschiedene Verfahren erlaubt. Welches Verfahren angewendet wurde, muss im Ausweis vermerkt werden.
Für einen Energieverbrauchsausweis wird die Heizkostenabrechnungen des gesamten Hauses aus den vergangenen drei Jahren benötigt und für einen Energiebedarfsausweis prüft eine Fachkraft deine Immobilie. Außerdem werden wie beim Verbrauchsausweis Heizkostenabrechnungen benötigt. Desweiteren kommen Baupläne, der Grundriss sowie die Dokumentation von Sanierungen hinzu.