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Eigentumswohnung: Was du beim Kauf einer Wohnung beachten solltest

Du bist auf der Suche nach einer Eigentumswohnung? Vor der Suche und dem Kauf einer Wohnung sollte feststehen, ob du sie zum Wohnen oder als Kapitalanlage nutzen willst. Wir sagen dir, wie dich die LBS bei der Finanzierung unterstützen kann.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Planst du den Kauf einer Eigentumswohnung, sollte zunächst klar sein, ob du die Immobile zum Wohnen oder als Kapitalanlage nutzen willst.

  • Für die Suche nach einem passenden Objekt solltest du bereits im Vorfeld Prioritäten setzen, was die Wohnfläche, Lage und andere Details deiner künftigen Wohnung betrifft.

  • Wenn du planst, kurzfristig eine neue Wohnung zu kaufen, bietet sich ein LBS Kombikredit inklusive Bauspardarlehen an. Dabei kannst du von einem langfristig niedrigen Zins profitieren.

  • Sowohl bei der Suche als auch bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung kannst du auf die kompetente Beratung durch Banken, Sparkassen und Bausparkassen zählen.

Wohnungseigentum: Von diesen Vorteilen kannst du profitieren

Auch wenn sich bezahlbares Wohneigentum 2022 messbar reduziert hat: Eine Wohnung zu kaufen, ist nach wie vor sehr beliebt. 14 Prozent aller Haushalte in Deutschland besitzen Wohneigentum und leben darin. Die Aussicht, als Eigentümerin und Eigentümer nie wieder Miete an eine Vermieterin oder an einen Vermieter zahlen zu müssen, ist ein Grund dafür.

  • Als Eigentümerin oder Eigentümer einer Wohnung bist du unabhängig von der Mietpreisentwicklung.

  • Eine Wohnung in zentraler Lage zu kaufen ist meist günstiger als ein Hauskauf. Und: Auf dem Immobilienmarkt stehen mehr Wohnungen als Häuser zum Verkauf.

  • Wann immer es deine Lebenssituation erfordert, hast du die Möglichkeit, deine eigene Wohnung zu vermieten.

  • Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung sorgst du auch für deine Altersvorsorge. Schließlich musst du auch als Rentnerin oder Rentner später keine Miete bezahlen.

  • Wenn du Kinder hast, können sie auch als Erwachsene von deiner Eigentumswohnung profitieren, da Immobilien zur Erbmasse zählen.

Eine eigene Immobilie: Diese Verpflichtungen gehst du damit ein

Zugleich sind mit dem Kauf einer Eigentumswohnung für dich auch einige Verpflichtungen verbunden. Zum Beispiel musst du für alle Reparaturen und Instandhaltungskosten für deine Wohnung selbst aufkommen. Und: Als Eigentümer oder Eigentümerin fällt ein sogenanntes Hausgeld an, das laufende Kosten rund um das Gemeinschaftseigentum im Haus wie etwa Keller und Treppenhaus decken soll. Dazu zählen Betriebskosten, Heizungskosten, Warmwasserkosten, Instandsetzungsrücklagen und Hausverwaltungskosten. Außerdem bist du als Käuferin und Käufer einer Wohnung auch als Mitglied der Eigentümerversammlung gefragt. Diese Runde trifft gemeinschaftliche Beschlüsse im Hinblick auf bauliche Maßnahmen am Haus, sorgt für die Bildung von Rücklagen und die Kostenverteilung unter den Beteiligten.

Welchen Wohnungstyp suchst du?

Weil das Angebot an Eigentumswohnungen auf dem Markt sehr vielfältig ist, solltest du vor dem Kauf einer Immobilie klären, was ein passendes Objekt für dich sein könnte:

  • eine Souterrain-Wohnung

    die häufig mit einer Terrasse oder einem Zugang zum Garten punktet

  • eine Erdgeschoss-Wohnung

    die unter anderem einen barrierefreien Zugang bietet

  • eine Maisonette-Wohnung

    die das Wohnen auf zwei Etagen ermöglicht.

  • eine Dachgeschoss-Wohnung oder Penthouse-Wohnung

    die einen Ausblick über die Stadt eröffnet.

  • eine Wohnung im energieeffizienten Neubau,

    die geringe Nebenkosten verspricht.

  • ein Altbau mit hohen Decken

    der viel Charakter und historisches Flair hat.

Was ist für dich beim Kauf einer Eigentumswohnung vorrangig?

Auch in Bezug auf die Ausstattung und Lage solltest du im Vorhinein klare Kriterien festlegen, damit deine Suche schneller zum Erfolg führt.

  • viele Zimmer und eine große Wohnfläche

  • eine hochwertige Ausstattung

  • ein großes Grundstück oder ein Garten

  • Balkon oder Terrasse

  • eine top Lage mitten in der Stadt oder ein Standort mit guter Anbindung

  • ein Stellplatz oder eine Garage fürs Auto

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Das A und O beim Kauf deiner Eigentumswohnung: Die Finanzierung

Abgesehen von deinen Erwartungen an das passende Objekt sind beim Kauf einer Immobilie der Kaufpreis und dein Budget sowie die Frage der Finanzierung entscheidend.

Unabhängig davon, welchen Typ Wohnung du vorziehst, unterstützen dich Bausparkassen, Sparkassen und Banken bei der Suche nach einer passenden Immobilie. Zudem helfen sie dir bei allen Fragen rund um die Finanzierung. Unser Tipp: Setze vorher am besten einen maximalen Kaufpreis fest, der für dich in Frage kommt. Nicht vergessen: Es fallen zusätzlich Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und andere Gebühren wie zum Beispiel Notar- und Versicherungskosten an.

Jetzt kann deine Immobiliensuche beginnen, bei der du auf die Bausparkassen und Sparkassen als kompetente Gegenüber zählen kannst. Schließlich haben die LBS und Sparkassen laut einer Fokus Money Studie in der Kategorie „Fairster Immobilienmakler“ das Prädikat „Sehr gut“ erhalten. Punkten konnten sie sowohl in Hinblick auf eine freundliche und verständliche Beratung und Transparenz als auch dank ihrer passgenauen Bedarfsanalyse.

So kannst du deine Eigentumswohnung als Kapitalanlage nutzen

Falls du dich dazu entschieden hast, deine neue Eigentumswohnung zu vermieten und als inflationssichere Anlage zu nutzen, kannst du davon finanziell profitieren.

  • Miete

    Die Mietzahlungen, die du als Vermieterin und Vermieter einnimmst, sorgen für eine regelmäßige Einnahmequelle.

  • Rendite

    Im Durchschnitt kannst du mit einer Rendite zwischen vier und sechs Prozent nach Steuern rechnen. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass es sich bei der Eigentumswohnung um ein Objekt mit gehobener Ausstattung und guter Lage handelt.

Hinweis

Bei der Nutzung einer Eigentumswohnung als Renditeobjekt solltest du dir über die Herausforderungen bewusst sein.

Diese Herausforderungen erwarten dich beim Vermieten deiner Wohnung

Zum einen ist es denkbar, dass bei deinem Objekt die Mietnachfrage zurückgeht und damit auch deine Renditeerwartungen. Zum anderen ist für dich als Eigentümerin und Eigentümer mit dem Vermieten ein hoher Aufwand verbunden, den viele unterschätzen. Denn für sämtliche Reparaturen, aber auch Fragen deiner Mieterinnen und Mieter sowie für die Verwaltung deiner Wohnung bist du verantwortlich. Es sei denn, du beauftragst eine Hausverwaltung, wodurch dir dann aber zusätzliche Kosten entstehen würden.

Unser Tipp: Unter welchen Bedingungen sich für dich ein Wohnungskauf lohnt, um deine Eigentumswohnung zu vermieten, erfährst du in einem persönlichen Beratungsgespräch mit dem Team der LBS.

So kannst du den Kauf deiner Eigentumswohnung finanzieren

Wenn du dich für eine Immobilie und die entsprechende Nutzung entschieden hast, stehst du vor dem wichtigsten Schritt beim Kauf der Wohnung – der Finanzierung. Damit du dir langfristig günstige Zinsen sichern kannst, bietet sich ein Bausparvertrag an. Selbst wenn die Kredit- und Bauzinsen steigen sollten, kannst du dir so günstigere Finanzierungskonditionen sichern.

Falls du eher kurzfristig eine Wohnung erwerben willst, aber bisher keinen Bausparvertrag hast, bietet sich der Kombikredit der LBS an: eine tilgungsfreie Vorfinanzierung, auf die du zusätzlich zum Bausparvertrag zurückgreifen kannst. Unser Tipp: Online kannst du mit unserem Baufinanzierungsrechner ermitteln, welche Kosten dich erwarten. Dazu trägst du einfach den Preis der Immobilie und dein Eigenkapital ein und erhältst daraufhin die Eckdaten zu einer passenden Baufinanzierung. Der Rechner ermittelt für dich deinen Finanzierungsbedarf auf Basis folgender Faktoren:

Am besten lässt du dich von unseren Expertinnen und Experten rund um den Kauf deiner Eigentumswohnung individuell beraten. Vereinbare dazu gerne zeitnah einen Termin mit uns.

Die häufigsten Fragen zum Kauf einer Eigentumswohnung

Als Käuferin und Käufer profitierst du davon, dass in fast allen deutschen Städten Wohnungen im Vergleich zu 2022 an Wert verloren haben. Für eine 3-Zimmer-Wohnung mit einer 75 Quadratmeter großen Wohnfläche zahlst du in Deutschland derzeit durchschnittlich 3.372 Euro pro Quadratmeter. Allerdings ist das nur eine ungefähre Richtgröße, da sich der Wert der Immobilie je nach Bundesland, Wohnlage und Stadt oder Region stark unterscheidet.
Ein wichtiges Auswahlkriterium für den Kauf einer Immobilie ist die Frage, ob du selbst einziehen oder das Objekt vermieten möchtest. In einer Checkliste, die du vor dem Kauf durchgehen solltest, sind vor allem die folgenden Aspekte wichtig: Lage und Umgebung bzw. Infrastruktur wie Schulen und Einkaufsmöglichkeiten und Verkehrsanbindung, Bausubstanz des Gebäudes, die keine Mängel aufweisen sollte, Vergleich des Kaufpreises mit vergleichbaren Immobilien am Markt, und die Finanzierung der Immobilie, die deinem Budget entsprechen sollte.
Eine Wohnung, die in deinem Privatbesitz ist. Im Unterschied zu einem Haus, das du erwirbst, kaufst du mit einer Eigentumswohnung eine abgeschlossene Wohneinheit unter anderen Einheiten, die sich innerhalb ein- und desselben Gebäudes befinden und in der Regel unterschiedliche Besitzerinnen und Besitzer haben.
Das Hausgeld umfasst unter anderem die Heiz- und Betriebskosten, die als Nebenkosten an die Mieterin oder den Mieter weitergereicht werden. Zusätzlich fallen für dich als Eigentümerin und Eigentümer laufende Kosten rund um das Gemeinschaftseigentum im Haus an, zu dem der Keller und das Treppenhaus gehören. Die Höhe ergibt sich aus einem gemeinsamen Beschluss – dem Wirtschaftsplan – der Wohnungseigentümergemeinschaft, an die du das Hausgeld zahlen musst.
Wie hoch dein sogenannter Miteigentumsanteil ist, bemisst sich an zwei Variablen: an deiner Wohn- und Nutzfläche und in welchem Verhältnis diese zur Wohn- und Nutzfläche der Gemeinschaft steht.
Wichtig für dich als Eigentümerin und Eigentümer ist vor allem die Gebäudeversicherung. Es handelt sich um eine Pflichtversicherung für alle Wohnungen, die von der Eigentümergemeinschaft gemeinsam getragen wird. Diese sichert dich gegen Feuer, Leitungswasser und Rohrbrüche, Sturm und Hagel sowie Blitzeinschläge ab. Vor Naturgewalten wie beispielsweise Hochwasser, Lawinen und Erdrutsche schützt dich beziehungsweise das Haus, in dem sich deine Eigentumswohnung befindet, eine Elementar-Schadenhaftpflichtversicherung, die allerdings keine Pflichtversicherung darstellt. Essentiell dagegen ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, mit der du dich als Eigentümerin und Eigentümer absicherst, für den Fall, dass sich beispielsweise am Haus ein Dachziegel löst und eine Passantin oder einen Passanten verletzt. Eine Hausratversicherung wiederum bewahrt dich vor Schäden am Mobiliar bzw. an deiner beweglichen Habe nach Einbruch oder Brand. Auch bei einer Waschmaschine, die überläuft, greift diese Versicherung. Du kannst auch deine Fahrräder mitversichern. Ob eine zusätzliche Glasversicherung sinnvoll ist, solltest du davon abhängig machen, wie viel Glas in deiner Eigentumswohnung – zum Beispiel in einem Wintergarten – verbaut wurde. Planst du, deine Wohnung zu vermieten, ist es sinnvoll, auch über eine Wohnungshaftpflichtversicherung nachzudenken. Diese bietet dir Schutz davor, dass durch einen Mangel an deiner Wohnung auch im Rest des Hauses Schaden entsteht. Ein typisches Fallbeispiel dafür ist die vergessene Pfanne auf dem Herd, die zu weiteren Schäden im Gang und Treppenhaus führen kann.
Darauf erhältst du keine pauschale Antwort. Ob dein Kapital ausreicht, ergibt sich aus der Prüfung deiner persönlichen Gesamtsituation und dem Wert der von dir gewünschten Immobilie. In der Regel verlangen die Kreditinstitute aber 20 bis 30 Prozent, es sei denn, Du kannst andere Sicherheiten, wie zum Beispiel weitere Immobilien, vorweisen. Bei der Risikobewertung im Zuge einer Immobilienfinanzierung ist dein Eigenkapital nur einer von vielen Faktoren. Am besten lässt du dich von den Expertinnen und Experten der LBS über die Details zur Finanzierung beraten.
Wenn du deine Immobilie vermieten willst, lohnt sich diese Kapitalanlage nur, wenn von vier zentralen Voraussetzungen möglichst viele erfüllt sind: Zum Beispiel, dass deine Immobilie nicht überbewertet ist, das heißt, der Kaufpreis fällt in Hinblick auf die zu erwartende Rendite nicht zu hoch aus. Du kannst damit rechnen, dass der Wert deiner Immobilie tendenziell steigen wird und die anfallenden Renovierungskosten voraussichtlich eher niedrig sind, sodass die Mieten für deine Wohnung regelmäßig steigen werden.
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