Was du beim Modernisieren deiner Immobilie beachten solltest.

Zu einer Modernisierung gehören bestimmte Maßnahmen, die ein Gebäude oder eine Wohnung auf einen neueren technischen Stand heben, den Wohnkomfort erhöhen und häufig nachhaltig zur Verbesserung der Energieeffizienz beitragen. Mit steigenden Energiepreisen und der bevorstehenden ökologischen Transition werden viele Maßnahmen zur Modernisierung von Immobilien wichtiger – und steigern dabei auch den Wert des Objekts. Dazu gehören zum Beispiel eine gute Dämmung von Dach und Fassade, moderne Fenster sowie eine neue Heizung.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 555b werden Modernisierungsmaßnahmen als bauliche Veränderungen nach deren Zielen in folgende Arten unterteilt: 1. Energetische Modernisierungen, durch die Endenergie nachhaltig eingespart wird. 2. Modernisierungen, durch die nicht erneuerbare Energie eingespart oder das Klima geschützt wird, ohne dass eine energetische Modernisierung vorliegt. 3. Modernisierungen, durch die weniger Wasser verbraucht wird. 4. Modernisierungen, die den Wert von vermieteten Immobilien erhöhen, zum Beispiel durch Glasfaseranschluss. 5. Modernisierungen mit dem Ziel, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer zu verbessern. 6. Andere Modernisierungen, die nicht zur Erhaltung durchgeführt werden und ein Vermieter oder eine Vermieterin nicht zu vertreten hat und 7. Modernisierungen, die mehr Wohnraum schaffen, zum Beispiel ein Ausbau des Dachgeschosses.

Grundsätzlich bezeichnet eine Sanierung Maßnahmen, durch die Schäden an der Bausubstanz einer Immobilie behoben werden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn ein feuchter Keller trockengelegt wird. Eine Modernisierung umfasst hingegen Maßnahmen, durch die das Haus oder die Wohnung auf einen neueren technischen Stand gebracht wird, zum Beispiel durch den Einbau von hochwertigeren Türen zum Einbruchschutz, durch die Installation einer neuen Heizung oder von neuen Fenstern. Allerdings gibt es zwischen den Begriffen „Sanierung“ und „Modernisierung“ Überschneidungen. Das ist etwa in Bezug auf die energetische Sanierung häufig der Fall. Darunter fallen bauliche Veränderungen, mit denen Energie eingespart werden soll. Beispiel: Eine Dachsanierung kann Schäden an der Bausubstanz beheben (Sanierung), hebt das Haus aber auch auf einen moderneren Stand (Modernisierung) und sorgt bei entsprechender Dämmung dafür, dass langfristig weniger Energie verbraucht wird.

Einzelmaßnahmen zur Renovierung deines Hauses oder deiner Wohnung zählen nicht zur Modernisierung, zum Beispiel Wände streichen. Mehr dazu erfährst du auch auf unseren Seiten zur Renovierung.

Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen: Fassade, Kellerdecke oder Dach dämmen, Durch Ausbau neuen Wohnraum schaffen, Energieeffiziente Fenster einbauen, Photovoltaikanlage, Wärmepumpe oder neue energieeffiziente Heizung installieren und Bad erneuern.

Mieter und Mieterinnen müssen laut BGB § 555d Maßnahmen zur Modernisierung durch den Vermieter oder die Vermieterin dulden. Das gilt grundsätzlich auch, wenn diese eine Erhöhung der Miete verursachen. Dabei gibt es jedoch eine Einschränkung: Wenn die Maßnahmen eine Härte darstellen, die nicht zu rechtfertigen ist, gibt es nach BGB keine Duldungspflicht. Letztlich muss das aber im Einzelfall abgewogen werden. Rechtfertigungen könnten je nach Fall etwa berechtigte Interessen des Vermieters oder der Vermieterin, anderer Mieter oder Mieterinnen im Haus oder Klimaschutz und das Einsparen von Energiekosten sein.

Ja, das ist in vielen Fällen möglich. Die jährliche Miete kann dann um acht Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Bei Modernisierungen, die mehrere Mieter oder Mieterinnen betreffen, muss die Erhöhung der Miete angemessen aufgeteilt werden. Genaueres regelt BGB § 559.