Umschuldung
Wenn die Baufinanzierung neu verhandelt wird
Die Zinsbindung läuft aus – bekomme ich jetzt günstigere Darlehenszinsen, oder muss ich teurere akzeptieren? Wenn die Laufzeit der Zinsfestschreibung endet und neue Zinskonditionen für die nächsten Jahre festgezurrt werden können, ist das für Immobilien-Eigentümer ein wichtiger Termin. Wer mit einem Riester-Bausparvertrag seine Baufinanzierung umschuldet, profitiert in jeder Hinsicht.
Umschuldung – warum?
Bereits ein halber Prozentpunkt weniger Zins macht die Finanzierung deutlich günstiger. Bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro und einem festen Zinssatz von 1,5 Prozent benötigen Finanzierer mit einer monatlichen Rate von 500 Euro gut 19 Jahre, um den Kredit vollständig zurückzuzahlen. In dieser Zeit werden etwas über 15.000 Euro an Zinsen fällig. Belassen sie den Zinssatz hingegen bei 2 Prozent, kostet die selbe Finanzierung mit gleicher Monatsrate fast 22.000 Euro – also nahezu 7.000 Euro mehr. Zudem dauert es etwa ein Jahr länger, bis die Schulden komplett abbezahlt sind. Baufinanzierer sind also gut beraten, wenn sie sich die aktuell günstigen Bauzinsen für ihre Finanzierung rechtzeitig sichern. Ersparte Zinsen nutzen sie lieber für eine höhere Tilgung und gelangen dadurch früher ans Ende der Finanzierung.
Fall 1: Umschuldung während der Kreditlaufzeit
Der Gesetzgeber erlaubt es Ihnen, Hypotheken-Darlehen nach 10 Jahren zu kündigen, auch wenn die Vertragslaufzeit eigentlich auf 15 oder 20 Jahre vereinbart wurde. Sie kündigen in der Regel mit einem sechsmonatigen Vorlauf. Voraussetzung: Die vollständige Auszahlung des Darlehens liegt zehn Jahre zurück. Vor Ablauf dieser Zehn-Jahres-Frist kann ein Vertrag unter Umständen in Absprache mit dem Kreditinstitut zurückgeführt werden. Dann wird aber in der Regel eine Ausgleichszahlung für entgangene Zinsen fällig. Je nachdem, wie hoch die Zinsersparnis durch ein neues Darlehen ausfällt, kann sich das trotzdem als vorteilhaft erweisen. Sprechen Sie dazu unbedingt mit Ihrem LBS-Berater : Er berechnet, was für Sie günstiger ist.
Fall 2: Umschuldung zum Ende der Kreditlaufzeit
Läuft der Vertrag für Ihr Hypotheken-Darlehen aus, müssen Sie mit Ihrem Kreditgeber über die Restschuld neu verhandeln. Sind bis dahin die Zinsen auf dem Kapitalmarkt nach oben geklettert, kann das ihr Darlehen spürbar verteuern (siehe oben). Daher lohnt es sich, beizeiten einen Riester-Bausparvertrag anzusparen und in die Anschlussfinanzierung einzubinden. Damit können Sie alle Kredite um- oder entschulden, mit denen Sie Ihr selbst genutztes Eigenheim erworben haben. Dabei spielt es keine Rolle, wann Sie den Immobilienkredit abgeschlossen und Ihre selbst genutzte Immobilie gebaut oder gekauft haben. Sollte Ihr Riester-Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif sein, obwohl Sie ihn für die Umschuldung oder die Anschlussfinanzierung gut gebrauchen könnten, hilft eventuell ein Vorfinanzierungskredit, um die Zeitspanne bis zur Zuteilung zu überbrücken. Ihr Bausparberater informiert Sie – vereinbaren Sie einfach einen Termin.
Umschuldung: Warum Wohn-Riester eine gute Wahl ist
Als Riester-Bausparer sichern Sie sich schon bei Vertragsabschluss die niedrigen Darlehenszinsen langfristig. Außerdem profitieren Förderberechtigte von staatlichen Zulagen und möglichen Steuerersparnissen. Die Zulagen unterstützen Sie zunächst dabei, Guthaben aufzubauen, später fließen sie direkt auf das Darlehenskonto. Sie sparen also Zinsen und sind schneller schuldenfrei. Und: Sie können gelassen in die Zukunft schauen. Denn Sie wissen, wie hoch in jedem Jahr Ihre monatliche Leistung sein wird – bis Sie Ihr Haus komplett abbezahlt haben. Das geförderte Darlehen ist dabei spätestens bis zum 68. Lebensjahr zurückzuzahlen. Ihr Bausparberater rechnet Ihnen vor, wie Sie mit einem Riester-Bausparvertrag die Umschuldung meistern.
Wie Sie den Riester-Bausparvertrag bedienen
Riester-Sparer erhalten jährlich eine Zulage von maximal 175 Euro auf ihren Riester-Bausparvertrag. Für ihre Sprösslinge erhalten sie Kinder-Zulage: 185 Euro für die, die vor 2008 geboren wurden. Und 300 Euro für jüngere Kinder. Ein Paar erhält also insgesamt 350 Euro jährlich vom Staat, eine Familie mit einem Kind 650 Euro und eine Familie mit zwei Kindern insgesamt 950 Euro (alle Kinder ab 2008 geboren; die Partner in allen Beispielen sparen einen separaten Riester-Bausparvertrag an).
Voraussetzungen für die Wohn-Riester-Förderung
Damit Sie die staatliche Förderung erhalten, zahlen Sie auf Ihren Riester-Bausparvertrag jährlich vier Prozent Ihres sozialversicherungspflichtigen Vorjahres-Einkommens ein – maximal 2.100 Euro (abzüglich staatlicher Zulagen). Und zwar unabhängig von der Höhe Ihres Einkommens. 60 Euro jährlich müssen Sie mindestens auf Ihren Riester-Bausparvertrag einzahlen.
Steuerliche Vorteile mit Wohn-Riester
Einzahlungen auf Ihren Riester-Bausparvertrag können Sie als Sonderausgaben bei der Steuererklärung angeben. Das geht bis zu einer Obergrenze von 2.100 Euro im Jahr. Sind beide Ehegatten förderberechtigt, gilt eine Obergrenze von 4.200 Euro. Ist die Steuerersparnis daraus höher als Ihre bereits erhaltenen Zulagen, zahlt das Finanzamt Ihnen die Differenz aus.
Tilgen mit den Wohn-Riester-Förderungen
Die Wohn-Riester-Förderung erhalten Sie nicht nur in der Sparphase auf Ihren Riester-Bausparvertrag, sondern auch (nach Zuteilung der Bausparsumme) in der Tilgungsphase. Wenn Sie ein Riester-Bauspardarlehen für die Umschuldung oder Anschlussfinanzierung nutzen, tilgen Sie mit der Förderung die Restschuld Ihrer Immobilie. Und Sie sichern sich die günstigen Darlehenszinsen des Riester-Bausparvertrags bis zum Ende der Finanzierung.