Du möchtest eine Immobilie kaufen und benötigst eine Finanzierung? Hier erfährst du, wie die einzelnen Schritte bei einer Baufinanzierung aussehen.
In 5 Schritten zu deiner Baufinanzierung
Vielleicht hast du deine Wunschimmobilie bereits gefunden oder du möchtest wissen, wie teuer dein Haus oder deine Wohnung sein darf, damit du die monatlichen Kreditraten bequem bezahlen kannst. Die Finanzierung der Immobilie ist einer der wichtigsten Bausteine, um dir deinen Wohntraum zu erfüllen. Der Ablauf einer Baufinanzierung folgt dabei festgelegten Schritten.
1. Kassensturz
Zunächst wirfst du einen genauen Blick auf deine Finanzen. Das kannst du allein tun oder gemeinsam mit einem Spezialisten oder einer Spezialistin für Baufinanzierung. Dabei geht es um zwei Fragen:
- Wie viel Eigenkapital kann ich in die Immobilienfinanzierung einbringen?
- Wie viel Geld kann ich monatlich für die Darlehensrate aufbringen?
Als Eigenkapital zählen neben Sparguthaben beispielsweise auch Lebensversicherungen, Wertpapiere und Eigenleistungen, die du bei Bau oder Sanierung selbst erbringen kannst. Vielleicht kannst du auch auf ein vorgezogenes Erbe von deinen Eltern zurückgreifen oder deine Großeltern geben dir etwas dazu. Nachfragen kann sich lohnen!
Mit dem Finanzier-Vorab-Check der LBS erhältst du einen guten ersten Eindruck von deinem finanziellen Spielraum. In wenigen Minuten erstellst du online dein Finanzierungszertifikat. Bei einer Immobilienbesichtigung kann dir dieses Zertifikat zudem den entscheidenden Vorsprung vor anderen Kaufinteressentinnen und -interessenten sichern.
2. Preisverhandlung
Wenn du eine Immobilie gefunden hast, die deinen Anforderungen entspricht, kannst du je nach Marktlage mit dem Verkäufer oder der Verkäuferin über den Preis verhandeln. Dabei hilft es, wenn du dir vor der Verhandlung deine persönliche Höchstgrenze setzt.
Wichtig für die Festlegung deines Maximalgebots: Zum Kaufpreis kommen noch einmal rund 12 bis 15 Prozent Kaufnebenkosten dazu. Dabei handelt es sich um die Provision für die Leistung des Maklers oder der Maklerin, Notariatsgebühren, Kosten für den Eintrag ins Grundbuch sowie die Grunderwerbssteuer. Diese Nebenkosten werden im Allgemeinen nicht durch das Kreditinstitut finanzierst. Du solltest sie aus Eigenmitteln bezahlen können.
3. Finanzierung
Spätestens nachdem du dich mit dem Verkäufer oder der Verkäuferin auf einen Kaufpreis geeinigt hast, solltest du ein oder mehrere Finanzierungsangebote einholen.
Du kannst diesen Schritt auch vorziehen und Angebote einholen, bevor du eine konkrete Immobilie kaufen möchtest. So weißt du von Beginn an, bis zu welcher Kreditsumme du eine Finanzierung erhalten kannst und ob eine staatliche Förderung wie Wohn-Riester für dich infrage kommt. Dabei solltest du aber beachten, dass sich die Zinssätze ändern können, solange die Finanzierung noch nicht unter Dach und Fach ist.
Die LBS berät dich ausführlich zu verschiedenen Möglichkeiten der Baufinanzierung. Dabei bezieht sie auch staatliche Förderoptionen mit ein, etwa über einen Bausparvertrag sowie Zuschüsse und Kredite mit verbilligten Zinsen der KfW.
Falls du schon einmal einen Blick auf die Konditionen für die LBS-Immobilienfinanzierung werfen möchtet, kannst du unseren Baufinanzierungsrechner nutzen. Dieser berechnet dir in etwa die ungefähre monatliche Rate sowie die Laufzeit für deine Finanzierung, ausgehend vom Kaufpreis und deinem Eigenkapital. Die genauen Konditionen für deine individuelle Baufinanzierung erfährst du im persönlichen Beratungsgespräch bei deiner LBS vor Ort.
4. Kaufvertrag
Hast du den Kreditvertrag abgeschlossen, kannst du gemeinsam mit der verkaufenden Partei einen Termin beim Notariat vereinbaren. Dort unterschreibt ihr den Kaufvertrag. Die notarielle Begleitung erfolgt unabhängig, also nicht zugunsten einer der beiden beteiligten Parteien. Der Notar oder die Notarin erklärt den Kaufvertrag, beurkundet den Verkauf und sorgt dafür, dass der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen wird.
Bevor das Haus oder die Wohnung rechtmäßig in deinen Besitz übergeht, musst du den Kaufpreis zahlen beziehungsweise das Kreditinstitut überweist für dich das Geld an den Verkäufer oder die Verkäuferin. Wenige Wochen später ist dann auch die Grunderwerbssteuer fällig.
5. Kreditauszahlung
Mit der Auszahlung der Kreditsumme beginnt die Laufzeit und in der Regel wird dann auch die erste monatliche Rate fällig. Wann genau du die erste Zahlung leisten musst, steht im Kreditvertrag.
Extra-Tipp: Kümmere dich rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung. Hast du ein Immobiliendarlehen mit festem Zins für einen gewissen Zeitraum - meist 5, 10 oder 15 Jahre, vereinbart, ist bei Ablauf der Zinsbindung unter Umständen noch nicht das komplette Darlehen abbezahlt. Ein Bausparvertrag ist eine Möglichkeit, die dir Planungssicherheit verschafft. Denn dieser kann nach Zuteilung die Restschulden ablösen. Vereinbare am besten gleich einen Termin für deine individuelle Beratung bei der LBS!
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Häufige Fragen zur Baufinanzierung
Du bittest das Kreditinstitut deiner Wahl um ein Angebot für eine Baufinanzierung. Natürlich kannst du auch mehrere Angebote einholen und die Konditionen vergleichen. Wichtig dabei ist der effektive Jahreszins, der alle mit dem Kredit verbunden Kosten beinhaltet. Aber auch Faktoren wie Planungssicherheit oder die Möglichkeit einer staatlichen Förderung können eine Rolle bei deiner Entscheidung spielen.
Das Kreditinstitut prüft, ob deine finanziellen Möglichkeiten eine Rückzahlung des Baudarlehens erlauben und ob der Wert der Immobilie, die du kaufen möchtest, als Sicherheit für die gewünschte Kreditsumme ausreicht. Kommt die Immobilienfinanzierung zustande, wird die Bausparkasse, Sparkasse oder Bank eine sogenannte Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen. Diese dient ihr als Sicherheit, falls du aus irgendwelchen Gründen deine Darlehen nicht mehr begleichen kannst. Dafür haben Kredite gegen Grundschuld auch deutlich günstigere Zinsens als zum Beispiel Verbraucherkredite. Als Kreditnehmer oder Kreditnehmerin startest du nach der Auszahlung des Geldes mit der monatlichen Rückzahlung. Sobald du das Darlehen vollständig zurückgezahlt hast, kann die Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden.
Vor der Unterzeichnung eines Darlehensvertrags solltest du auf jeden Fall die Konditionen genau prüfen. Dazu zählen Darlehensbetrag, Zinssatz, Laufzeit und die Rückzahlungsbedingungen. Verstehst du etwas davon nicht, frag nach. Dein Bankberater oder deine Bankberaterinnen erklären dir alle Details. Wichtig ist, dass du als Kreditnehmer oder Kreditnehmerin genau siehst, wie hoch deine monatliche Belastung sein wird und wie lange es dauern wird, den Kredit zurückzuzahlen. Dabei hilft ein Tilgungsplan, den du immer zusätzlich ausgehändigt bekommst. Wenn du Wert auf eine hohe Planungssicherheit legst, ist eine Immobilienfinanzierung kombiniert mit einem Bausparvertrag genau das Richtige für dich. Dabei kennst du deine monatliche Rate über die gesamte Laufzeit. Die LBS in deiner Region berät dich gern zu den Möglichkeiten einer solchen Kombifinanzierung.
Deine Finanzierung sollte so individuell zusammengesetzt sein wie du und dein Immobilienvorhaben. Deshalb ist eine persönliche Beratung eine gute Idee. Bei der LBS arbeiten Spezialisten und Spezialistinnen für Immobilienfinanzierungen. Vereinbare am besten gleich einen Termin für ein Gespräch.
Du brauchst spätestens dann ein Finanzierungsangebot, wenn du eine konkrete Immobilie ins Auge gefasst hast und sie kaufen möchtest. Die Bausparkasse, Sparkasse oder Bank prüft deine Unterlagen und die Unterlagen zur Immobilie, bevor du eine Zusage für eine Baufinanzierung erhältst. Wenn du auf der sicheren Seite sein möchtest, holst du dir schon vorab eine Finanzierungszusage von deiner favorisierten Sparkasse, LBS oder Bank, während du noch nach einem Haus oder einer Wohnung suchst. Dann geht es später schneller, wenn du dich für ein Haus oder eine Wohnung entschieden hast.
Um eine Baufinanzierung zu erhalten, musst du Auskunft über deine finanzielle Situation geben. Dazu gehören Nachweise über deine monatlichen Einkünfte, über dein Eigenkapital sowie über bereits laufende Kredite und andere finanzielle Verpflichtungen. Außerdem möchte sich das Kreditinstitut einen Eindruck von der Immobilie verschaffen, die finanziert werden soll. Dafür benötigst du abhängig von der Immobilie selbst verschiedene Unterlagen wie Grundriss, Flurkarte oder eine Teilungserklärung, die dir in der Regel der Verkäufer oder die Verkäuferin zur Verfügung stellt. Auch einen aktueller Grundbuchauszug solltest du dir bei der Kommune, in der deine Immobilie steht, besorgen.
Meist ist die erste Rate fällig, sobald der Darlehensbetrag ausgezahlt worden ist. Den genauen Zeitpunkt kannst du deinem Kreditvertrag entnehmen. Wenn du eine tilgungsfreie Anlaufzeit vereinbart hast, musst du zunächst monatlich nur die Zinsen für das Darlehen bezahlen.
Wenn die Zinsbindungsfrist bei deinem Immobiliendarlehen ausläuft, aber der Darlehensbetrag noch nicht vollständig abbezahlt worden ist, benötigst du eine Anschlussfinanzierung. Dabei kannst du den Kredit bei deiner bisherigen Bank oder Sparkasse zu neuen Konditionen verlängern oder das Kreditinstitut wechseln. Ratsam ist es, sich rechtzeitig um die Anschlussfinanzierung zu kümmern. Ein Forward-Darlehen oder der Abschluss eines Bausparvertrags sind zwei Möglichkeiten, wie du dich für die Zeit nach der Zinsbindung absichern kannst. Hast du dein Baudarlehen in der Zinsbindungsfrist abbezahlt, kannst du dein Kreditinstitut bitten, die Grundschuldeintragung im Grundbuch zu löschen. Du kannst die Grundschuld aber auch bestehen lassen und gegebenenfalls später dazu nutzen, um eine Sanierung oder einen Umbau zu finanzieren. Auch bei einer Löschung fallen Kosten an, allerdings nicht so viele wie bei einer Neueintragung.
Die Gründe für eine Finanzierungsabsage können unterschiedlich sein: Eventuell ist dein monatliches Einkommen zu knapp, du hast keine ausreichenden Sicherheiten, weil du zum Beispiel noch in der Probezeit bist, dein Schufa-Score ist negativ oder der Immobilienwert ist für die angestrebte Kreditsumme zu niedrig. Auch ein höheres Alter kann ein Ablehnungsgrund sein. Kläre dann im persönlichen Gespräch mit der Bank, warum du keine Zusage erhalten hast.