Baunebenkosten: Transparenz und Planung beim Hausbau
Beim Hausbau gibt es mehr zu beachten als die reinen Baukosten. Die Nebenkosten sind ein wesentlicher Faktor, den du als Bauherr oder -herrin unbedingt im Blick haben solltest. Hier erfährst du, was einzuplanen ist und wo du sparen kannst.
Baunebenkosten: Das verbirgt sich dahinter
Die Hausbau-Nebenkosten fallen zusätzlich zu den eigentlichen Baukosten an. Sie umfassen eine breite Palette von Ausgaben, die beim Hausbau zuerst häufig übersehen werden. Dazu gehören nicht nur die reinen Bauarbeiten, sondern auch alle anfallenden Kosten, die für die erfolgreiche Umsetzung eines Bauvorhabens notwendig sind:
- Beim Kauf eines Grundstücks fällt in der Regel die Grunderwerbsteuer an. Ihre Höhe variiert je nach Bundesland und kann einen erheblichen Anteil an den Gesamtkosten ausmachen. Sie liegt zwischen 3,5 Prozent (Bayern) bis 6,5 Prozent (Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westphalen, Saarland und Brandenburg) des Kaufpreises.
- Bodengutachten gibt Sicherheit, denn nur ein Bodengutachten kann ermitteln, ob sich das Grundstück überhaupt für die Bebauung eignet. Je nach betriebenen Aufwand zahlst Du dafür 1.000 bis 2.000 Euro.
- Die Erschließungskosten für das Grundstück, wie Straßenbau, Kanalisation, Wasser- und Stromanschlüsse sind ebenfalls meist ein bedeutender Kostenfaktor.
- Die Kosten für die Baugenehmigung, Architektenhonorare, Statiker und andere planerische Leistungen gehören auch zu den Baunebenkosten.
- Du solltest unbedingt die Bauherren-Haftpflichtversicherung einplanen. Sie schützt vor finanziellen Risiken während der gesamten Bauphase.
- Steht auf dem Grundstück bereits ein Gebäude, können Abrisskosten anfallen ebenso wie für die Vorbereitung des Baugrunds, den sogenannten Aushub.
- Außerdem spielen die Kosten für technische Anlagen eine wichtige Rolle. Dazu gehören die Installation von Heizungs-, Lüftungs- und Solaranlagen sowie die Smart-Home-Systeme.
Nebenkosten für den Grundstückskauf
Die meisten Bauherrinnen und -herren finden ihren Baugrund mit der Hilfe eines Maklers. Daher fällt zusätzlich zum Grundstückspreis in der Regel eine Maklerprovision an. Die Höhe der Courtage ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. In Deutschland beträgt sie je nach Region zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises. Auf diese Provision wird fast immer zusätzlich eine Mehrwertsteuer fällig.
Kaufst du ein Grundstück, musst du außerdem Grunderwerbsteuer entrichten. Die Höhe dieser Abgabe variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Die Dienste der Notarin oder des Notars schlagen mit etwa 1,5 bis 2 Prozent der Kaufsumme zu Buche. Sie beglaubigen den Kauf und kümmern sich in der Regel auch um den Grundbucheintrag. Erst mit dem Grundbucheintrag geht das Eigentum am Grundstück auf dich über. Auch das Grundbuchamt berechnet Gebühren, nicht nur für die Eintragung. Sichern Kreditinstitute ihre Finanzierung mit einer Grundschuld oder Hypothek ab, kostet deren Eintragung beim Notar und beim Grundbuchamt grob 1 Prozent des Darlehens.
Normierte Kostengruppen
Die genaue Aufschlüsselung der Hausbau-Nebenkosten erfolgt nach der DIN 276, einer Norm für die Kosten im Bauwesen. Sie teilt die Kosten in verschiedene Kostengruppen ein:
Kostengruppe 700: Künstlerische Leistungen
Hierzu zählen unter anderem die Kosten für Architekten, Statiker und Planer, die dein Bauvorhaben begleiten. Auch die Erstellung von Bauplänen und Baubeschreibungen fallen in diese Kategorie.
Kostengruppe 760: Kosten für technische Anlagen
Hier finden sich die Kosten für technische Ausstattungen wie Heizungsanlagen, Elektroinstallationen, Sanitäranlagen und Energieeffizienzmaßnahmen.
Mit der Checkliste den Überblick behalten
Überraschungen auf der Baustelle sind meist teuer. Eine detaillierte Planung und Kalkulation hilft, um dich vor unangenehmen Zusatzkosten zu bewahren.
Abriss und Aushub:
Steht auf dem Grundstück bereits ein altes Gebäude, kommen die Kosten für den Abriss auf dich zu. Außerdem schlägt die Vorbereitung des Baugrunds für den Neubau zu Buche.
Grundstück:
Kalkuliere nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Grunderwerbsteuer, Notargebühren und eventuelle Erschließungskosten ein.
Planung und Genehmigung:
Darunter fallen die Kosten für Architekten, Ingenieure, Gutachter sowie die Baugenehmigung.
Technische Anlagen:
Plane frühzeitig die Kosten für Heizung, Elektro, Sanitär und andere technische Ausstattungen mit ein.
Versicherungen:
Die Bauherren-Haftpflichtversicherung schützt vor unvorhergesehenen Kosten während der gesamten Bauphase.
Beispielrechnung
Beim Bau eines Hauses mit einem Gesamtwert von 400.000 Euro können die folgenden (grob kalkulierten) Baunebenkosten anfallen:
- Grunderwerbsteuer: 13.000 Euro
- Erschließungskosten: 20.000 Euro
- Planung und Genehmigung: 20.000 Euro
- Bauversicherungen: 1.000 Euro
- Abriss und Aushub: 10.000 Euro
- Technische Anlagen: 30.000 Euro
Insgesamt beziffern sich die Baunebenkosten in dieser Beispielrechnung auf 94.000 Euro – und damit auf fast ein Viertel des Gesamtvolumens von 400.000 Euro. Planst du als Bauherrin oder Bauherr den Bau einer Immobilie, solltest du direkt eine individuelle detaillierte Kalkulation erstellen. Lass dir gegebenenfalls von den Immobilienprofis der LBS oder deiner Sparkasse beziehungsweise Bank helfen.
So sparst du Baunebenkosten – die wichtigsten 5 Punkte
1. Sorgfältig planen:
Mit der sorgfältigen Planung kannst du unnötige Kostentreiber auf der Baustelle vermeiden. Dazu gehören neben einer durchdachten Grundstücksauswahl klare Vorstellungen von der Ausstattung und eine frühzeitige und möglichst genaue Kalkulation der Gesamtkosten.
2. Angebote vergleichen:
Bevor du dich für die einzelnen Gewerke entscheidest, solltest du mehrere Angebote einholen und vergleichen. Dies gilt für Baufirmen und Technikinstallationen, nicht aber für Notare und Architekten, diese haben eine festgelegte Gebührenordnung.
3. genaue Prüfung der Grundstückskosten
Die Kosten für die Erschließung und des Grundstücks selbst können hoch sein. Aber eine genaue Prüfung der Grundstückskosten sowie eine mögliche Preisverhandlung können hier Kosten sparen. Generell sollte schon vor Erwerb des Grundstückes auch die Grunderwerbssteuer zusätzlich zum Kaufpreis bedacht werden, um Nachzahlungen oder ähnliche Zusatzkosten zu vermeiden.
4. energiesparende Technologien
Die technische Ausstattung deiner Immobilie wie Elektro, Heizung und Sanitär machen meist einen beträchtlichen Teil aus. Aber die effiziente Planung und Nutzung energiesparender Technologien helfen langfristig, die Kosten zu senken.
5. den Überblick behalten:
Die gründliche Überwachung des Bauprozesses sowie eine ständige Überprüfung der Kosten tragen erheblich dazu bei, finanzielle Überraschungen zu vermeiden.
Vorsicht ist gut – Kontrolle ist besser
Baunebenkosten sind ein essenzieller Bestandteil jedes Hausbaus. Wie aus der Beispielrechnung hervorgeht, können sie schnell rund ein Viertel der Gesamtkosten ausmachen. Deswegen sind für den erfolgreichen Hausbau die sorgfältige Planung und Kalkulation sowie die fortlaufende Überwachung der Baufortschritte ebenso wichtig wie eine solide Baufinanzierung. Daher: Als Bauherr oder Bauherrin solltest du dich frühzeitig über alle anfallenden Kosten informieren. Lass dich bei Bedarf professionell beraten, um erfolgreich dein eigenes Zuhause zu bauen.
Häufige Fragen zum Thema Baunebenkosten
Damit sind neben den eigentlichen Baukosten die Ausgaben gemeint, die nicht direkt mit dem Bauvorgang selbst zusammenhängen. Dazu gehören unter anderem Baugenehmigungs- und Erschließungskosten, Grunderwerbsteuer, Kosten für Architekten und Planer sowie für technische Anlagen wie Heizung und Elektro, die Bauherren-Haftpflichtversicherung sowie Kosten für Aushub und Abriss, falls ein altes Gebäude auf deinem Grundstück steht. Da sie in Summe einen erheblichen Anteil an den Gesamtkosten ausmachen können, solltest du sie frühzeitig bei der Planung und Finanzierung berücksichtigen.
Ihre Höhe kann stark variieren. Sie hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie Standort, Grundstücksgröße, Art des Gebäudes und deinen individuellen Bedürfnissen. In der Regel betragen die Nebenkosten eines Hausbaus zwischen 15 und 25 Prozent der Gesamtkosten.
Dazu zählen eine Vielzahl von Ausgaben, die nicht direkt mit den Bauarbeiten zusammenhängen, wie:
-
Baugenehmigungskosten,
-
Bauherren-Haftpflichtversicherung,
-
Erschließungskosten,
-
Grunderwerbsteuer,
-
Kosten für Architekten und Planer,
-
Kosten für technische Anlagen wie Heizung und Elektro sowie
-
Aushub- und Abrisskosten (falls ein altes Gebäude auf dem Grundstück steht)
Die Norm DIN 276 strukturiert die Kosten im Bauwesen und teilt sie in verschiedene Kostengruppen ein, die für Baunebenkosten relevant sind. Die Kostengruppe 700 umfasst künstlerische Leistungen wie Planung und Entwurf, die Kostengruppe 760 beinhaltet Kosten für technische Anlagen.
Die Höhe bei einem Neubau variiert je nach individuellen Wünschen und Region stark. Als grobe Richtlinie kann man davon ausgehen, dass die Baunebenkosten etwa 15 bis 25 Prozent der Gesamtkosten betragen. Es empfiehlt sich, immer möglichst früh eine detaillierte Kostenaufstellung für das konkrete Projekt anzufertigen, um eine genaue Einschätzung zu erhalten.