Baunebenkosten: Die wichtigsten Nebenkosten für die Planung beim Hausbau
Beim Hausbau fallen zu den reinen Baukosten auch Baunebenkosten an – z.B. für Projektleitung, Notar, Architekt, Genehmigungen, Gutachten und Versicherungen. Diese betragen 15–20 % der Baukosten. Plane sie früh ein, um Nachfinanzierung zu vermeiden.
Das Wichtigste in Kürze:
Die Baunebenkosten entstehen zusätzlich zu den reinen Baukosten. Sie umfassen eine Vielzahl von Ausgaben – Grunderwerbsteuer, Erschließungskosten, Baugenehmigungskosten und Bauversicherungen, Abriss- und Aushubkosten kören dazu.
Die Hausbau-Nebenkosten werden nach der DIN 276-2018 in der Kostengruppe (KG) 700 in verschiedene Untergruppen eingeteilt.
Die Einbeziehung der Baunebenkosten in die Baufinanzierung ist entscheidend, um finanzielle Engpässe zu vermeiden und den Erfolg deines Bauprojektes zu gewährleisten.
Was sind Baunebenkosten?
Mit Baunebenkosten sind sämtliche Ausgaben gemeint, die nicht direkt auf der Baustelle deines Neubaus selbst anfallen, aber dennoch für dein Bauprojekt unbedingt notwendig sind. Was alles dazugehört, beschreibt die DIN 276 in der Kostengruppe (KG) 700. In Zehnergruppen unterscheidet sie dabei sieben Teilbereiche. Einige Beispiele aus diesen Gruppen findest du hier:
Kostengruppe | Leistungen |
|---|---|
710 Bauherrenaufgaben | z.B. Projektplanung und -steuerung, Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordination |
720 Vorbereitung der Objektplanung | z.B. Standortuntersuchungen, Baugrundprüfungen, Werteermittlungen |
730 Objektplanung | z.B. Architekturbüro- und Ingenieursleistungen wie Gebäudeplanung |
740 Fachplanung | z.B. Bauphysik, Vermessung, Altlasten |
750 Künstlerische Leistungen | z.B. Honorare für künstlerisch gestaltete Bauteile |
760 Allgemeine Baunebenkosten | z.B. Gutachten, Genehmigungen, Prüfungen, Versicherungen |
790 Sonstige Baunebenkosten | z.B. für die Dokumentation und alle weiteren Kosten, die in keine andere Kategorie passen |
Ausführliche Beschreibung
Tabelle: Kostengruppen und zugehörige Leistungen bei Baunebenkosten. Kostengruppe 710 – Bauherrenaufgaben: z. B. Projektplanung und -steuerung sowie Sicherheits‑ und Gesundheitsschutzkoordination. Kostengruppe 720 – Vorbereitung der Objektplanung: z. B. Standortuntersuchungen, Baugrundprüfungen und Werteermittlungen. Kostengruppe 730 – Objektplanung: z. B. Architekturbüro‑ und Ingenieursleistungen wie Gebäudeplanung. Kostengruppe 740 – Fachplanung: z. B. Bauphysik, Vermessung und Altlasten. Kostengruppe 750 – Künstlerische Leistungen: z. B. Honorare für künstlerisch gestaltete Bauteile. Kostengruppe 760 – Allgemeine Baunebenkosten: z. B. Gutachten, Genehmigungen, Prüfungen und Versicherungen. Kostengruppe 790 – Sonstige Baunebenkosten: z. B. Dokumentation und weitere Kosten, die in keine andere Kategorie passen.
Wie hoch sind die Baunebenkosten im Schnitt?
Die Höhe der Baunebenkosten hängt vom Umfang deines Bauprojekts ab, in der Regel betragen sie zwischen 10 und 20 % der gesamten Bausumme.
An diese Hausbau-Nebenkosten solltest du auf jeden Fall denken:
Grunderwerbssteuer:
Beim Kauf deines Grundstückes fällt die Grunderwerbsteuer an. Ihre Höhe variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
Achtung: Steht auf dem Grundstück bereits ein Haus, fällt die Grunderwerbssteuer auch auf das Haus an. Das gilt auch, wenn du Grundstück und Neubau von einem Generalunternehmen kaufst.
Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
Baden-Württemberg | 5.0% |
Bayern | 3.5% |
Berlin | 6.0% |
Brandenburg | 6.5% |
Bremen | 5.0% |
Hamburg | 5.5% |
Hessen | 6.0% |
Mecklenburg-Vorpommern | 6.0% |
Niedersachsen | 5.0% |
Nordrhein-Westfalen | 6.5% |
Rheinland-Pfalz | 5.0% |
Saarland | 6.5% |
Sachsen | 5.5% |
Sachsen-Anhalt | 5.0% |
Schleswig-Holstein | 6.5% |
Thüringen | 5.0% |
Ausführliche Beschreibung
Tabelle: Grunderwerbsteuersätze nach Bundesland. Baden‑Württemberg: 5,0 %. Bayern: 3,5 %. Berlin: 6,0 %. Brandenburg: 6,5 %. Bremen: 5,0 %. Hamburg: 5,5 %. Hessen: 6,0 %. Mecklenburg‑Vorpommern: 6,0 %. Niedersachsen: 5,0 %. Nordrhein‑Westfalen: 6,5 %. Rheinland‑Pfalz: 5,0 %. Saarland: 6,5 %. Sachsen: 5,5 %. Sachsen‑Anhalt: 5,0 %. Schleswig‑Holstein: 6,5 %. Thüringen: 5,0 %. Hinweis: Werte sind Steuersätze in Prozent pro Bundesland.
Notar- und Grundbuchkosten:
Für den Notar musst du in der Regel 1,5 bis 2 % deiner Bausumme einrechnen.
Bodengutachten:
Damit kannst du die Beschaffenheit deines Baugrundes prüfen lassen – so erkennst du Mängel und Schadstoffbelastungen direkt. Ein solches Gutachten macht etwa 0,3 bis 0,5% deiner Gesamtbaukosten aus.
Erschließungskosten:
Damit deine Immobilie an die Ver- und Entsorgungsleitungen angeschlossen wird, bezahlst du das Verlegen der Leitungen und Rohre von deiner Grundstücksgrenze bis zum Gebäude. Beim Einfamilienhaus macht dies in der Regel 1,6 bis 3,0 % deiner Baukosten aus.
Architekten und Ingenieure:
Die Honorare kannst du mit etwa 12 bis 15 % der Baukosten ansetzen – je nach Projekt können die Kosten auch variieren.
Versicherungen:
Eine Bauherren-Haftpflichtversicherung und eine Bauleistungsversicherung sind u. a. sinnvoll, um deine Risiken rund um das Baugeschehen zu senken. Diese Versicherungen machen ca. 0,125 % deiner Baukosten aus.
Abrisskosten:
Wenn für dein Bauvorhaben auch ein Abriss notwendig ist, musst du ca. 1,25 bis 6,25 % der Baukosten dafür einrechnen.
Grunderwerbsteuer: | 14.000 – 26.000 Euro |
|---|---|
Erschließungskosten: | 6.400-12.000 Euro |
Baugenehmigung: | 800-2.800 Euro |
Bauversicherungen: | 500 Euro |
Abriss: | 5.000-25.000 Euro |
Aushub: | 5.000-20.000 Euro |
Beim Kauf eines Hauses inklusive Grundstück mit einem Gesamtwert von 400.000 Euro können diese (grob kalkulierten) Baunebenkosten anfallen.
Ausführliche Beschreibung
Beispiele typischer Baunebenkosten mit Kostenbereichen in Euro. Grunderwerbsteuer: etwa 14.000 bis 26.000 EUR. Erschließungskosten: etwa 6.400 bis 12.000 EUR. Baugenehmigung: etwa 800 bis 2.800 EUR. Bauversicherungen: rund 500 EUR. Abriss: etwa 5.000 bis 25.000 EUR. Aushub: etwa 5.000 bis 20.000 EUR. Hinweis: Angaben sind Richtwerte; tatsächliche Kosten hängen von Projektumfang und Standort ab.
Du siehst: Die Baunebenkosten können ganz schön ins Geld gehen. Erstelle deshalb direkt eine individuelle detaillierte Kalkulation. Die Immobilienprofis der LBS, deiner Sparkasse oder deiner Bank unterstützen dich gerne dabei.
Mit der Checkliste den Überblick behalten
Baunebenkosten fallen sowohl rund um die Planung und den Grundstückskauf als auch während der Bauzeit und noch danach an. Die Checkliste zeigt dir einige wichtige Posten auf – und wann du mit welchen Nebenkosten rechnen musst.
Phase | Nebenkosten | Eingeplant |
|---|---|---|
Planung und Grundstückskauf | Maklercoutage | ☐ |
Grunderwerbssteuer | ☐ | |
Notar- und Grundbuchkosten | ☐ | |
Vermessungskosten des Grundstücks | ☐ | |
Architekten- Statiker- und Bauplanerhonorare | ☐ | |
Bauantragsgebühren | ☐ | |
Bodengutachten | ☐ | |
Während der Bauphase | Baugenehmigung | ☐ |
Baustelleneinrichtung | ☐ | |
Erdarbeiten/Abriss | ☐ | |
Hausanschlüsse Ver- und Entsorgung | ☐ | |
Versicherungen | ☐ | |
Vermessungen | ☐ | |
Baustellenlogistik | ☐ | |
Gutachter | ☐ | |
Entsorgung | ☐ | |
Nach der Fertigstellung | Carport/Garage, Gestaltung der Außenanlagen | ☐ |
Ausführliche Beschreibung
Die Darstellung ist eine dreispaltige Tabelle: Spaltenüberschriften sind „Phase“, „Nebenkosten“ und „Eingeplant“ (rechte Spalte enthält für jede Position ein leeres Kontrollkästchen). Unter „Planung und Grundstückskauf“ werden genannt: Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Vermessungskosten des Grundstücks, Architekten‑, Statiker‑ und Bauplanerhonorare, Bauantragsgebühren und Bodengutachten. Unter „Während der Bauphase“ folgen: Baugenehmigung, Baustelleneinrichtung, Erdarbeiten/Abriss, Hausanschlüsse (Versorgung und Entsorgung), Versicherungen, Vermessungen, Baustellenlogistik, Gutachter und Entsorgung. Unter „Nach der Fertigstellung“ steht: Carport/Garage und Gestaltung der Außenanlagen. Hinweis: Rechts neben jeder Position ist ein Kästchen zum Abhaken; die Liste fasst typische Baunebenkosten nach Projektphase zusammen.
Nebenkosten für den Grundstückskauf
Die meisten Bauleute finden ihren Baugrund oder ihre Immobilie mit der Hilfe eines Maklers. Daher fällt zusätzlich in der Regel eine Maklerprovision an. Die Höhe der Courtage ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. In Deutschland beträgt sie je nach Region zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises. Auf diese Provision wird zusätzlich die Mehrwertsteuer fällig.
Kaufst du ein Grundstück oder eine Immobilie, musst du außerdem Grunderwerbsteuer entrichten. Die Höhe dieser Abgabe variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Die Dienste der Notarin oder des Notars schlagen mit etwa 1,5 bis 2 Prozent der Kaufsumme zu Buche. Sie beglaubigen den Kauf und kümmern sich um den Grundbucheintrag. Erst mit dem Grundbucheintrag geht das Eigentum am Grundstück auf dich über. Auch das Grundbuchamt berechnet Gebühren, nicht nur für die Eintragung. Sichern Kreditinstitute ihre Finanzierung mit einer Grundschuld oder Hypothek ab, kostet deren Eintragung beim Notar und beim Grundbuchamt grob 1 Prozent des Darlehens.
So sparst du Baunebenkosten – die wichtigsten 5 Punkte
Voll erschlossenes Grundstück kaufen
Wenn du die Chance hast, ein bereits voll erschlossenes Grundstück zu erwerben, kannst du dir die Erschließungskosten sparen.
Baugrund schon im Vorfeld checken
Wenn du dein Traumgrundstück gefunden hast, versuche möglichst viele Informationen darüber zu erhalten. Gibt es dort einen hohen Grundwasserstand oder sind Altlasten bekannt? Gab es hier schon mal Überschwemmungen und gingen diese mit Kontaminationen einher? Wenn du einen guten geeigneten Baugrund hast, sparst du hohe Entsorgungs-Kosten.
Auf kurze Bauzeit achten
Baust du z. B. ein Fertighaus, ist es in der Regel aufgrund der Vorfertigung schnell aufgebaut. So kannst du an Planungskosten, Bereitstellungszinsen etc. sparen – und vielleicht kannst du auch einen Festpreis vereinbaren, der dich vor unliebsamen Überraschungen bei den Baunebenkosten schützt.
Bei Erdarbeiten & Co. Vergleichsangebote einholen
Ob Gutachten, Vermessungsarbeiten, Erdarbeiten, Abriss oder Versicherungen: Überall lohnt es sich, Vergleichsangebote einzuholen, denn die Preise können stark variieren. Verhandele deshalb gut mit allen Auftragnehmern, um die bestmöglichen Preise zu erzielen.
Auf teure Extras verzichten
Möchtest du deinen Neubau tatsächlich mit einem künstlerisch gestalteten Extra ausgestalten? Oder kannst du auf einen Keller verzichten – und damit beim Erdaushub sparen? Prüfe, was du bei deinem Neubau wirklich brauchst und was zu deinem Budget passt.
Vorsicht ist gut – Kontrolle ist besser
Baunebenkosten sind ein essenzieller Bestandteil jedes Hausbaus. Deshalb sind für den erfolgreichen Hausbau die sorgfältige Planung und Kalkulation sowie die fortlaufende Überwachung der Baufortschritte ebenso wichtig wie eine solide Baufinanzierung.
Daher: Als künftiger Immobilienbesitzer oder -besitzerin solltest du dich frühzeitig über alle anfallenden Kosten informieren. Lass dich bei Bedarf professionell beraten, um dein eigenes Zuhause erfolgreich zu bauen.
Häufige Fragen zum Thema Baunebenkosten
Für den Neubau eines selbstgenutzten Hauses gibt es keine direkten Steuervergünstigungen. Sobald du aber eingezogen bist, kannst du Handwerkerleistungen steuerlich geltend machen – und zwar den reinen Arbeitslohn. Bis zu 20 % der Arbeitskosten, maximal 1.200 € pro Jahr sind absetzbar. Jahr für Jahr kannst du von dieser Regelung profitieren.
Tipp: Hebe alle Rechnungen gut auf und bezahle alles per Überweisung. Denn nur unbare Zahlungen erkennt das Finanzamt an.
Eine Fehlkalkulation bei den Baunebenkosten kann teuer werden. Fehlen dir Mittel, bleibt oft nur eine Nachfinanzierung, die in der Regel mit höheren Zinsen oder zusätzlichen Gebühren verbunden ist.
Darum gilt: Plane von Anfang an einen Puffer von rund 10 % der gesamten Bausumme ein. So bleibst du handlungsfähig, selbst wenn unvorhergesehene Kosten auftreten.
In vielen Bauverträgen finden sich sogenannte Umlageklauseln. Sie regeln, welche Baunebenkosten vom Auftraggeber (also von dir) oder vom Auftragnehmenden getragen werden. Da die Rechtsprechung hier nicht bundesweit einheitlich ist, lohnt sich ein genauerer Blick in deinen Vertrag – oder ein Gespräch mit deiner Bauleitung. Diese kann dir genau sagen, welche Kosten auf dich zukommen und welche anteilig umgelegt werden dürfen.
Tipp: Lass solche Klauseln im Zweifel juristisch prüfen – das schafft Planungssicherheit, bevor du unterschreibst.
Gerade beim Kauf unerschlossener Grundstücke können Altlasten schnell zum Kostenfaktor werden. Rückstände von Schadstoffen, Öltanks oder auch Bauschutt im Boden müssen aufwendig entsorgt werden – die Kosten bleiben dann an dir als neuem Eigentümer oder neuer Eigentümerin hängen.
Darum gilt:
- Lass vor dem Kauf ein Bodengutachten erstellen
- Kläre die Grundstückshistorie beim Bauamt oder Katasteramt
- Plane einen finanziellen Puffer für mögliche Sanierungen ein
Was du zudem im Blick behalten solltest, ist eine Kampfmittelüberprüfung. Die ist in vielen Gegenden sogar verpflichtend vorgeschrieben. Luftbildauswertung, geophysikalische Untersuchung, mögliche Ausgrabungen bei einem Kampfmittelverdacht sowie die Kosten für die Entschärfung und Vernichtung kommen dann ggf. auf dich zu. Auch die Zeit für diesen Prozess solltest du mit einplanen. Dein Architekt oder die Architektin kennen sich aus und helfen dir dabei.
Ja, ein bereits erschlossenes Grundstück spart Zeit und Geld. Wenn Strom-, Wasser-, Abwasser, Wärmeversorgung, Zufahrt und Straßenanbindung bereits vorhanden sind, entfallen viele Posten der Erschließungskosten. Aber: Auch bei einem erschlossenen Grundstück solltest du die Nebenkosten genau überprüfen. Zusätzliche Ausgaben können z. B. entstehen durch
- Außenanlagen wie Wege, Zufahrten, Gartengestaltung
- Hanglagen, die zusätzliche Erdarbeiten erfordern
Ein erschlossenes Grundstück senkt also deine Einstiegskosten, garantiert aber keine pauschal günstigen Baunebenkosten.
Neben den eigentlichen Baukosten fallen bei der Finanzierung weitere Nebenkosten an, die viele Bauherrinnen und Bauherren oft übersehen. Dazu zählen vor allem die Bereitstellungszinsen. Diese entstehen, wenn deine Bausparkasse oder Bank dir die Kreditsumme schon zugesagt hat, du sie aber noch nicht abrufst – z. B. wenn sich dein Baubeginn verzögert.
Tipp: Achte im Bauvertrag oder beim Kreditangebot auf die bereitstellungsfreie Zeit – viele Banken gewähren drei bis sechs Monat ohne Zusatzkosten. Jede Fristverlängerung solltest du gut verhandeln.
Grundsätzlich gilt: Viele Baunebenkosten fallen unabhängig von der Bauweise an – egal, ob du dich für ein Fertighaus oder ein Massivhaus entscheidest. Dazu zählen etwa die Kosten für Baugenehmigung, Grundstückserschließung, Notar und Grundbucheintrag oder die Grunderwerbsteuer.
Trotzdem kann es Unterschiede geben, die sich bemerkbar machen: Fertighäuser können häufig durch kürzere Bauzeit, geringere Baustellenkosten oder Festpreisangebote bei den Baunebenkosten punkten. Bei Massivhäusern dagegen fallen tendenziell höhere Kosten für längere Bauzeiten und Einzelvergaben an Gewerke an. Dafür überzeugt diese Bauweise mit größerer Flexibilität bei der Gestaltung und oft einem höheren Wiederverkaufswert.