Kernsanierung: Kosten, Dauer und Ablauf

Definition einer Kernsanierung

Eine Kernsanierung bedeutet: Dein Haus wird bis auf seine tragenden Elemente zurückgebaut. Danach wird Schritt für Schritt modernisiert, ersetzt und neu gedacht, bis das Gebäude einen nahezu neuwertigen Zustand aufweist. Ob Energieeffizienz, Barrierefreiheit oder Raumaufteilung: Eine Kernsanierung steigert den Wohnwert und macht deine Immobilie fit für die nächsten Jahrzehnte.

Wann lohnt sich eine umfassende Kernsanierung?

Willst du dein Haus nur aufhübschen oder zukunftsfähig machen? Es gibt viele Gründe, die für eine Kernsanierung sprechen.

Bei erheblicher Schädigung der Bausubstanz

Ein Wasserschaden nach Starkregen, ein Brand, der vieles in Mitleidenschaft gezogen hat – oder ein Haus, das jahrzehntelang kaum instandgehalten wurde: Wenn die Bausubstanz sichtbar beschädigt ist, sollte dein Haus grundlegend saniert werden.

Zur Steigerung des Wohnkomforts und der Energieeffizienz

Ein Haus soll nicht nur ein Dach überm Kopf sein – es soll sich gut anfühlen und einen zeitgemäßen Standard aufweisen. Mit einer Kernsanierung kannst du diese Ziele erreichen:

• angenehmes Raumklima durch neue Fenster und Dämmung
• spürbar niedrigere Heizkosten dank effizienter Technik
• Erreichung des KfW-Effizienzhaus-Standards

Bei geplanten Nutzungsänderungen oder Umstrukturierungen

Willst du aus einem Zweifamilienhaus ein Einfamilienhaus machen? Oder zusätzlichen Wohnraum durch einen Dachausbau schaffen? Mit einer Kernsanierung kannst du deine Wohnträume verwirklichen. Sie rechnet sich insbesondere dann, wenn du damit eine lange Nutzung verfolgst.

Möglichkeiten zur Finanzierung einer Kernsanierung

Es gibt viele Wege, wie du dein Vorhaben finanziell stemmen kannst, sogar mit staatlicher Unterstützung.

Modernisierungskredite und Baufinanzierungen

Wenn es schnell gehen muss, z. B. weil die Heizung streikt oder das Dach undicht ist, bietet sich ein LBS-Modernisierungskredit an: Eine Kreditsumme von bis zu 50.000 € ist ohne Eintragung ins Grundbuch möglich, mit festen Raten und planbarer Laufzeit.
Du hast Größeres vor – wie die Kernsanierung? Dann sichere dir mit einer guten Beratung die beste Finanzierung: Eigenkapital, Bausparvertrag, Annuitätendarlehen und Fördermittel sind z. B. ideale Bausteine dafür.

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Bausparverträge

Wenn du bereits einen zuteilungsreifen LBS-Bausparvertrag hast, kannst du diesen auf jeden Fall nutzen. Ist dieser noch nicht zugeteilt, ist eine Zwischenfinanzierung möglich. Und wenn deine Maßnahme teurer wird – wie oft bei einer Kernsanierung der Fall, solltest du dich unbedingt beraten lassen. Denn eine kluge Finanzierung besteht in der Regel aus mehreren Komponenten: Bausparvertrag, Eigenkapital, Fördergeldern, Förderkrediten und bei Bedarf weiteren Darlehen.

Staatliche Förderprogramme und Zuschüsse

Energieeffizient zu sanieren, lohnt sich für dich und fürs Klima. Deshalb fördert der Staat viele Maßnahmen mit Zuschüssen oder günstigen Krediten wie diesen:

• KfW-Förderkredite für Effizienzhaus-Sanierungen
• BAFA-Zuschüsse für Einzelmaßnahmen wie neue Fenster, Dämmung, Heiztechnik
• Steuervorteile, wenn du selbst im Haus wohnst und energetisch modernisiert
• Landes- und Kommunalprogramme, die du oft ergänzend beantragen kannst

Wichtig: Förderungen müssen oft vor Beginn der Maßnahme beantragt werden. Nur dann fließt Geld. Steuervorteile lassen sich nicht mit Förderungen kombinieren. Lies dazu unseren LBS-Ratgeber „Fördermöglichkeiten für die Modernisierung“.

Welche Bauteile können im Rahmen einer Kernsanierung modernisiert werden?

Wenn du sanierst, dann richtig: Eine Kernsanierung ist die Chance, dein Haus neu aufzustellen. Was du dabei angehen kannst? Eine Menge.

Wasser- und Abwassersysteme

In manchen Altbauten stecken noch Wasserleitungen aus verzinktem Stahl oder Blei, die dringend ersetzt werden sollten. Auch die Entwässerung ist ein Thema, insbesondere mit Blick auf zunehmende Starkregenereignisse.
Darauf solltest du achten:

• Austausch alter Trinkwasserleitungen
• Einbau einer Rückstausicherung
• Anpassung von Fallrohren und Entwässerungsleitungen

Dach und Dachstuhl

Eine Dachsanierung kann neben der modernen Dacheindeckung vieles bewirken: verbesserte Dämmung, mehr Licht durch neue Gauben oder Dachfenster und Einsparungen bei den Heizkosten.

Elektrik und Verkabelung

Die Elektrik stammt aus einer Zeit, in der man an PV, E-Mobilität & Co. noch nicht dachte? Im Rahmen einer Kernsanierung wird die gesamte Elektrik erneuert – alle alten Leitungen und Sicherungskästen werden ersetzt.

Heizungsanlage und Energieversorgung

Eine moderne Heizung spart Energie, senkt die Kosten und bringt dir echten Wohnkomfort. Ob Wärmepumpe, Solarthermie, Hybridlösung, Holzpellet-Heizung oder Fernwärme: Bei der Sanierung kannst du das System ganzheitlich neu aufstellen.

Fenster und Türen

Deine Fenster sind alt und undicht? Dann geht viel Wärme verloren. Neue dreifachverglaste Fenster verbessern das Raumklima und sorgen für mehr Energieeffizienz und Schallschutz. Gleiches gilt für Türen vom Keller bis zur Haustür.

Außenfassade

Eine Fassadendämmung senkt den Verbrauch, schützt das Mauerwerk und trägt zum Wohlfühlklima bei. Dir bieten sich dabei viele gestalterische Möglichkeiten: vom klassischen Putz beim Wärmedämmverbundsystem bis zu Holz bei der hinterlüfteten Vorhangfassade.

Innenausbau und Raumgestaltung

Ob ein offener, heller Wohn- und Essbereich, ein barrierefreier Umbau oder ein neuer Rückzugsort unterm Dach: Gestalte deinen Lebensraum nach deinen Wünschen.

Besonderheiten bei der Sanierung denkmalgeschützter Immobilien

Erhalt und Erneuerung – auf diesem schmalen Grat bewegt sich die Kernsanierung deines denkmalgeschützten Gebäudes. Was darfst du verändern? Was musst du erhalten? Antworten liefert die enge Abstimmung mit der Denkmalpflege.

Einhaltung von Denkmalschutzauflagen

Jede Sanierungsmaßnahme ist mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abzustimmen. Fassade, Fenster, Türen, Stuckdecken und Co. müssen dabei entweder erhalten oder originalgetreu erneuert werden. Die Denkmalschutzbehörde prüft alle Maßnahmen, teils bis zur Farbauswahl.
Vor Sanierungsbeginn musst du deshalb oft ein Sanierungskonzept vorlegen. Doch das lohnt sich: Jedes bewahrte Element macht den besonderen Charme deines Hauses aus.

Abstimmung mit Denkmalschutzbehörden

Erst abstimmen, dann sanieren: Sprich frühzeitig mit der Denkmalbehörde. Denn jede äußerliche Veränderung deines Hauses und viele Innenmaßnahmen müssen vorab schriftlich genehmigt werden. Ohne behördliche Zustimmung drohen Bußgelder oder Rückbauverfügungen – auch Förderungen bzw. steuerliche Vergünstigungen können verloren gehen.

Verwendung spezifischer Materialien und Techniken

Für eine denkmalgerechte Sanierung braucht es Handwerkskunst, Fingerspitzengefühl und die passenden Materialien.

• Oft kommen natürliche Baustoffe zum Einsatz: Holz, Naturstein, Kalkputz oder Lehmstreichputz.
• Fenster werden nach historischem Vorbild gefertigt.
• Gedämmt wird häufig von innen – diffusionsoffen, z. B. mit Holzfaserdämmplatte.

Mögliche Förderungen und steuerliche Vorteile bei einer Kernsanierung

Dir stehen mehrere Förderprogramme offen, z. B. die KfW-Förderung für denkmalgeschützte Gebäude: Bis zu 150.000 € pro Wohneinheit sind möglich –Tilgungszuschuss inklusive. Voraussetzung: Dein saniertes Haus weist mindestens den Standard „Effizienzhaus Denkmal“ auf (max. Jahresprimärenergiebedarf 160 % vergleichbarer Neubauten). Auch andere Maßnahmen werden berücksichtigt, wenn sie den Denkmalcharakter wahren.
Weitere Möglichkeiten:

• Zuschüsse durch BAFA, Deutsche Stiftung Denkmalschutz etc.
• Programm „Jung kauft Alt“ für Familien: zinsverbilligte Kredite beim Kauf sanierungsbedürftiger Altbauten
• regionale Förderprogramme, die Denkmalgebäude berücksichtigen
• steuerliche Vorteile: bis zu 100 % Abschreibung bei Vermietung, bis zu 90 % bei Eigennutzung über 10 Jahre

Beispielhafte Kosten für einzelne Maßnahmen einer Kernsanierung (pro m²)

Was kostet eine Kernsanierung konkret? Dabei können schnell Kosten zwischen 400 und 1.000 €/m2 entstehen – und mehr! Denn Gebäude, Zustände und Wünsche sind unterschiedlich. Diese weiteren Richtwerte helfen dir, die Dimensionen einzuschätzen:

Dachsanierung: 80 € bis 300 €

Die Kosten für eine Dachsanierung hängen u. a. von der Art und Größe des Daches sowie vom Material und Umfang der beauftragten Arbeiten ab. Lässt du dein Dach neu eindecken und dämmen, musst du mit Kosten von etwa 200 bis 230 € zzgl. MwSt. rechnen. Brauchst du zudem einen neuen Dachstuhl, steigen die Kosten.
Mehr erfährst du im LBS-Ratgeber „Dachsanierung für mehr Energieeffizienz“.

Fassadendämmung: 60 € bis 200 €

Diese Richtwerte kannst du für die Dämmung der Außenwände ansetzen:

• Einblasdämmung: 15–30 €/m2
• WDVS (Wärmedämmverbundsystem): 90–210 €/m2

Fördermittel von KfW oder BAFA können die Kosten deutlich reduzieren. Weitere Infos: LBS-Ratgeber „Fassadensanierung für Bestandsgebäude“.

Erneuerung der Elektrik: 110 € bis 170 €

Bei der Kernsanierung wird meist die komplette Elektrik auf heutige Standards angepasst. Typische Leistungen sind:

• Leitungsaustausch
• neue Steckdosen, Lichtplanung
• Einbau Sicherungskasten mit FI-Schutz
• Einbindung Smart Home, E-Mobilität

Der angegebene Kostenrahmen von 110 bis 170 €/m2 Wohnfläche ist abhängig von Ausstattung und Technikniveau. Hol dir entsprechende Angebote ein.

Fensteraustausch: 650 € bis 1.000 € pro Fenster

Es lohnt sich, in hochwertige Fenster zu investieren. Je nach Material, Größe und Verglasung können die Kosten aber deutlich variieren. Ein Standard-Kunststofffenster mit Dreifachverglasung ist für ca. 650 € zu haben, Holzfenster sind meist etwas teurer. Hinzu kommen die Kosten für die Montage und ggf. für Rollläden, Einbruchschutz und Entsorgung.

Heizungsmodernisierung: 9.000 bis 35.000 € (je nach System)

Beim Austausch deiner alten Heizung kannst du mit diesem Preisrahmen rechnen:

• Luft-Wasser-Wärmepumpe: 15.000–25.000 €
• Pelletheizung: 18.000–30.000 €
• Hybrid- oder Nahwärmelösung: 25.000–35.000 €

Wichtige Faktoren, die die Kosten einer Kernsanierung beeinflussen

Eine Kernsanierung ist kein Projekt von der Stange, sondern genauso individuell wie dein Haus. Wie viel sie kostet, hängt von vielen Faktoren ab:

Zustand und Alter des Gebäudes

Jedes Baujahrzehnt kann Tücken in sich bergen. Deshalb schau genau hin: Was von außen noch solide wirkt, kann im Inneren marode sein – etwa durch:

• morsche Holzbalken oder instabile Decken
• veraltete Elektroinstallation
• undichte Leitungen
• Asbest oder andere Altlasten

Umfang der geplanten Maßnahmen

Ob du „nur“ energetisch sanierst oder dein Haus komplett entkernst: Der Umfang macht den Unterschied. Das lässt die Kosten steigen:

• Größe und Komplexität des Gebäudes
• schlechte Bausubstanz
• hohe Effizienzstandards (z. B. KfW-Effizienzhaus)
• gehobene Ausstattung
• individuelle Grundrissänderungen

Auswahl der Materialien

• Standard oder Premium? Der Unterschied kann mehrere Tausend Euro ausmachen.
• Nachhaltigkeit und Technik: Ökologische Dämmstoffe oder smarte Steuerungssysteme kosten mehr.
• Design und Komfort: Einzelanfertigungen oder spezielle Oberflächen schlagen sich im Budget nieder.

Regionale Preisunterschiede bei Handwerksleistungen

Sanieren in München unterscheidet sich preislich von Sanieren in Magdeburg. Denn:

• Handwerkerpreise variieren stark, abhängig von Region, Nachfrage und Saison.
• In Ballungszentren sind Fachbetriebe oft ausgebucht und entsprechend teuer.
• Je spezialisierter das Gewerk, desto höher meist auch der Stundensatz.

Besondere Anforderungen, z. B. Denkmalschutz

Warum Denkmalhäuser oft teurer zu sanieren sind? Das sind die Gründe:

• Nutzung spezieller Materialien
• Ausführung mit traditionellen Handwerkstechniken
• Energetische Anforderungen erfordern oft teure Alternativen.
• Dokumentationen, Planungs- und Gutachterkosten
• Zusatzkosten durch Auftreten unerwarteter Probleme

Schritt-für-Schritt-Ablauf einer Kernsanierung

Ein altes Haus in neuem Glanz: Dafür brauchst du den richtigen Plan. Diese Schritte führen dich durch die wichtigsten Etappen.

Schritt 1: Bestandsaufnahme und Bewertung

Bevor du loslegst, muss klar sein, in welchem Zustand dein Haus ist – durch eine umfassende Analyse. Wichtige Schritte dabei:

• Sichtung vorhandener Unterlagen (Grundrisse, vorherige Sanierungsmaßnahmen, Gutachten etc.)
• Begehung mit Expertinnen und Experten wie Architektinnen, Statiker, Energieberatung
• Erfassung von Schwachstellen, Mängeln, Schäden
• Ermittlung notwendiger Sanierungsarbeiten
• erste Einschätzung von Kosten, Aufwand, Machbarkeit

Schritt 2: Planung und Konzeption

Jetzt wird aus der Idee ein konkreter Sanierungsplan – maßgeschneidert auf dein Haus und deine Ziele. Dazu gehört:

• Festlegung der Sanierungsmaßnahmen
• Definition technischer Lösungen
• Erstellung eines Bauzeitenplans
• erste Budgetplanung

Schritt 3: Einholung von Angeboten und Auswahl der Fachleute

Für deinen Plan brauchst du verlässliche Angebote. So gehst du vor:

• mindestens 2–3 Angebote pro Gewerk einholen
• Preise, Leistungsumfang, Referenzen vergleichen
• ggf. Bauleitung, Architekt als Unterstützung einbinden

Schritt 4: Finanzierung und Beantragung von Fördermitteln

Sobald du weißt, was dein Projekt kosten wird, klärst du die Finanzierung:

• Sprich mit deiner LBS oder Sparkasse über deine Pläne und die mögliche Finanzierung.
• Lass alle Fördermittel rechtzeitig von den Fachleuten beantragen.
• Sorge dafür, dass Angebote und Pläne ggf. angepasst werden, wenn die Fördervorgaben dies erfordern.

Schritt 5: Durchführung der Sanierungsarbeiten

Jetzt wird’s konkret: Deine Kernsanierung startet. Je nach Umfang dauert es Wochen oder Monate. Der mögliche Ablauf:

• Entkernung und Rückbau
• Erneuerung Elektrik, Wasser, Heizung
• Dämmung, Fassaden- und Dachsanierung, Fenster, Türen
• Innenausbau, Bodenbeläge
• Abschlussarbeiten und Reinigung

Schritt 6: Abnahme und Qualitätssicherung

Fast geschafft – nun geht’s ans Feintuning. Das sind die letzten Schritte:

• gemeinsame Begehung und Abnahme mit allen beteiligten Fachbetrieben
• Prüfung auf Mängel, ggf. Nachbesserung vereinbaren
• Sammeln von Rechnungen, Energieausweis etc.

Typischer Zeitrahmen für eine Kernsanierung

Eine Kernsanierung ist weder ein Wochenendprojekt noch ein endloser Kraftakt. Mit einer guten Planung und einem verlässlichen Team kannst du dein Haus in absehbarer Zeit grundlegend erneuern.

Planungs- und Vorbereitungsphase: 1 bis 3 Monate

Hier legst du das Fundament für den Sanierungsablauf. Dazu gehören:

• Bestandsaufnahme, Begutachtung
• Entwicklung des Sanierungskonzeptes
• Angebote einholen und vergleichen
• Abstimmung mit Behörden (z. B. Denkmalschutz)
• Klärung der Finanzierung
• Beantragung möglicher Förderungen

Bau- und Umsetzungsphase: 3 bis 6 Monate

Jetzt wird’s handfest. In diese Phase fallen:

• Rückbau und Entkernung
• Rohbauarbeiten (z. B. Mauern, Durchbrüche)
• Erneuerung der Haustechnik
• Dämmung, Fenster und Türen
• Innenausbau und Ausstattung

Fertigstellung und Abschlussarbeiten: 1 bis 2 Monate

Jetzt geht‘s um die letzten Handgriffe und die Qualitätssicherung. Was dabei ansteht:

• Endarbeiten (Malerarbeiten, Leisten, Lichtinstallationen)
• Dokumentation, Übergabe
• eventuelle Nachbesserungen

Staatliche Förderprogramme und Zuschüsse für die Kernsanierung

Lass dich bei der Investition in die Kernsanierung unterstützen: Nutze den LBS-Vermittlungsservice, so bekommst du schnell Kontakt zu einer Energieberatung und kannst staatliche Förderprogramme mit Zuschüssen und zinsgünstigen Krediten voll ausschöpfen. Oft gibt es auch Steuervorteile, die du nutzen kannst.

KfW-Programme für energieeffizientes Sanieren

Für deine Kernsanierung in Richtung Effizienzhaus ist Kredit 261 interessant. Er bietet dir:

• einen zinsgünstigen Kredit bis zu 150.000 €
• Tilgungszuschuss von 5–45 %
• Kombinationsmöglichkeiten mit weiteren Förderungen, z. B. für Baubegleitung

Schau dir auch das KfW-Programm 485 für den Kauf und Einbau einer klimafreundlichen Heizung an. Dich erwartet ein Zuschuss von bis zu 23.500 €.

BAFA-Zuschüsse für Einzelmaßnahmen

• Auch Einzelmaßnahmen lassen sich fördern – durch das BAFA. Was z. B. gefördert wird:
• Dämmung von Dach, Außenwänden, Kellerdecke
• Erneuerung von Fenstern, Außentüren
• Heizungsoptimierung und -erneuerung
• Anlagentechnik (z. B. Lüftung, Smart Home)
• Fachplanung, Baubegleitung

Die Förderhöhe für die Gebäudehülle liegt z. B. bei 15 % Zuschuss (Höchstgrenze 30.000 €/Wohneinheit). Legst du einen individuellen Sanierungsfahrplan (isFP) vor, steigt der Zuschuss um weitere 5 % – die Höchstgrenze klettert auf 60.000 €.

Regionale Förderungen und steuerliche Abschreibungen

Länder und Kommunen fördern deine Sanierung oft zusätzlich. Frage bei der Förderbank deines Bundeslandes nach, um von regionalen Förderprogrammen zu profitieren.

Auch steuerlich lässt sich einiges herausholen:

• 20 % der Sanierungskosten, absetzbar über drei Jahre
• max. 40.000 € pro Wohneinheit
• nur für selbstgenutzte, mindestens 10 Jahre alte Immobilien
• nicht kombinierbar mit KfW- oder BAFA-Zuschüssen