Kernsanierung: Kosten, Dauer und Ablauf

Definition: Was ist eine Kernsanierung?

Bei einer Kernsanierung wird dein Haus bis auf seine tragenden Elemente zurückgebaut. Danach wird Schritt für Schritt modernisiert, ersetzt und neu gedacht, bis das Gebäude einen nahezu neuwertigen Zustand aufweist. Ziel einer Kernsanierung ist es, das Haus technisch, energetisch und funktional auf einen zeitgemäßen Stand zu bringen und seine Nutzungsdauer langfristig zu verlängern.

Wann lohnt sich eine umfassende Kernsanierung?

Eine Kernsanierung kann sich lohnen, wenn ein Gebäude zwar eine gute tragende Bausubstanz hat, aber technisch, energetisch oder baulich stark veraltet ist. Sie kann sinnvoller sein als einzelne Modernisierungsmaßnahmen, wenn ohnehin mehrere Gewerke erneuert werden müssen, große Schäden oder Mängel bestehen oder ein Abriss vermieden werden soll. Ob sie wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt unter anderem von den Sanierungskosten, dem Gebäudewert und den geplanten Maßnahmen ab.
Eigentümerinnen und Eigentümer entscheiden sich häufig für eine Kernsanierung, wenn mehrere der folgenden Gründe vorliegen:

• Gravierende Baumängel oder Bauschäden: Dazu gehören zum Beispiel Feuchtigkeit, Schimmel, marode Leitungen und ein sanierungsbedürftiges Dach.
• Veraltete Gebäudetechnik: Heizungs-, Elektro- oder Sanitäranlagen entsprechen nicht mehr dem Stand der Technik.
• Schlechte Energieeffizienz: Das Gebäude weist hohe Wärmeverluste auf und soll energetisch modernisiert werden.
• Umfassende Modernisierung: Das Gebäude soll an heutige Wohn- und Nutzungsanforderungen angepasst werden, etwa durch neue Fenster.

Möglichkeiten zur Finanzierung einer Kernsanierung

Je nach Situation und Fall kannst du eine Kernsanierung über einen Modernisierungskredit, eine Baufinanzierung, deinen Bausparvertrag oder über staatliche Förderprogramme finanzieren. Auch eine Kombination kann infrage kommen.

Modernisierungskredit aus Vorfinanzierung und Bauspardarlehen

Wenn es schnell gehen muss, z. B. weil die Heizung streikt oder das Dach undicht ist, kann sich ein LBS-Modernisierungskredit anbieten.
Du profitierst von festen monatlichen Raten, einer gut planbaren Laufzeit und kannst dein Bauspardarlehen später jederzeit sondertilgen. So wirst du schneller schuldenfrei. Eine Kreditsumme von bis zu 50.000 Euro ist ohne Eintrag ins Grundbuch möglich.
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Klassische Baufinanzierung

Auch ein klassisches Annuitätendarlehen bietet feste monatliche Raten über die vereinbarte Laufzeit. Die Raten setzen sich aus Zins und Tilgung zusammen. Die Zinsen werden in Prozent auf die Restschuld berechnet. Mit jeder bezahlten Rate sinkt deine Restschuld, sodass der Zinsanteil im Laufe der Zeit abnimmt und der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Nach Ablauf der Zinsbindung muss gegebenenfalls für die verbleibende Restschuld eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden.

Bausparvertrag

Wenn du bereits einen zuteilungsreifen LBS-Bausparvertrag hast, kannst du das angesparte Guthaben und das Bauspardarlehen für wohnwirtschaftliche Zwecke einsetzen. Dazu gehören grundsätzlich auch umfassende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, also beispielsweise eine Kernsanierung eines selbst genutzten oder vermieteten Wohngebäudes. Welche Maßnahmen im Einzelfall förderfähig oder zulässig sind, kannst du in deinem Bausparvertrag nachlesen. Ist der Bausparvertrag noch nicht zugeteilt, kann eine Zwischenfinanzierung möglich sein.

Staatliche Förderprogramme und Zuschüsse

Der Staat fördert bestimmte Maßnahmen im Rahmen der Kernsanierung mit Zuschüssen und zinsgünstigen Krediten. Es gelten Fördervoraussetzungen. Einige Beispiele:

• Förderkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für Effizienzhaus-Sanierungen
• Zuschüsse des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) für Einzelmaßnahmen wie neue Fenster, Dämmung, bestimmte Heiztechnik
• Steuervorteile nach Einkommensteuergesetz (EStG) § 35c, wenn du selbst im Haus wohnst und energetisch modernisierst
• Landes- und Kommunalprogramme, die du oft ergänzend beantragen kannst

Wichtig: Fördermittel müssen in der Regel beantragt werden, bevor du mit dem Vorhaben beginnst oder einen uneingeschränkten Liefer- oder Leistungsvertrag abschließt. Die genauen Vorgaben unterscheiden sich je nach Programm. Lies dazu unseren LBS-Ratgeber „Fördermöglichkeiten für die Modernisierung“.

Welche Bauteile können im Rahmen einer Kernsanierung modernisiert werden?

Eine Kernsanierung bietet die Möglichkeit, ein Gebäude von der Haustechnik über Dach und Fassade bis hin zu Fenstern, Türen und dem Innenausbau zu erneuern. Welche Bauteile erneuert werden, sollte sich nach dem Zustand der Immobilie und deinen persönlichen Zielen richten.

Wasser- und Abwassersysteme

In manchen Altbauten stecken noch Wasserleitungen aus verzinktem Stahl oder Blei, die dringend ersetzt werden sollten. Auch die Entwässerung ist ein Thema, insbesondere mit Blick auf zunehmende Starkregenereignisse. Darauf solltest du achten:

• Austausch alter Trinkwasserleitungen
• Einbau einer Rückstausicherung
• Anpassung von Fallrohren und Entwässerungsleitungen

Dach und Dachstuhl

Eine Dachsanierung kann neben der modernen Dacheindeckung vieles bewirken: verbesserte Dämmung, mehr Licht durch neue Gauben oder Dachfenster und Einsparungen bei den Heizkosten.

Elektrik und Verkabelung

Im Rahmen einer Kernsanierung mit Erneuerung der Elektrik werden alte Leitungen und Sicherungskästen ersetzt.

Heizungsanlage und Energieversorgung

Eine moderne Heizung spart Energie, senkt die Kosten und bringt dir echten Wohnkomfort. Ob Wärmepumpe, Solarthermie, Hybridlösung, Holzpellet-Heizung oder Fernwärme: Bei der Sanierung kannst du das System ganzheitlich neu aufstellen.

Fenster und Türen

Durch alte Fenster geht oft viel Wärme verloren. Neue dreifachverglaste Fenster verbessern das Raumklima und sorgen für mehr Energieeffizienz und Schallschutz. Gleiches gilt für Türen vom Keller bis zur Haustür.

Außenfassade

Eine Fassadendämmung senkt den Verbrauch und kann das Mauerwerk schützen. Dir bieten sich dabei viele gestalterische Möglichkeiten: vom klassischen Putz beim Wärmedämmverbundsystem bis zu Holz bei der hinterlüfteten Vorhangfassade.

Innenausbau und Raumgestaltung

Ob ein offener, heller Wohn- und Essbereich, ein barrierefreier Umbau oder ein neuer Rückzugsort unterm Dach: Gestalte deinen Lebensraum nach deinen Wünschen und Bedürfnissen.

Besonderheiten bei der Sanierung denkmalgeschützter Immobilien

Erhalt und Erneuerung – auf diesem schmalen Grat bewegt sich die Kernsanierung deines denkmalgeschützten Gebäudes. Was darfst du verändern? Was musst du erhalten? Antworten liefert die enge Abstimmung mit der Denkmalpflege.

Einhaltung von Denkmalschutzauflagen

Sanierungsmaßnahmen müssen vorab meist mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt und genehmigt worden sein. Ohne behördliche Zustimmung drohen Bußgelder oder Rückbauverfügungen – auch Förderungen bzw. steuerliche Vergünstigungen können verloren gehen. Die Denkmalschutzbehörde prüft alle Maßnahmen, teils bis zur Farbauswahl. Vor Sanierungsbeginn musst du oft ein Sanierungskonzept vorlegen.

Mögliche Förderungen und steuerliche Vorteile bei einer Kernsanierung

Dir stehen mehrere Förderprogramme offen, z. B. die KfW-Förderung mit dem Kredit 261: Bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit sind damit möglich –Tilgungszuschuss inklusive. Voraussetzung: Dein saniertes Haus weist mindestens den Standard „Effizienzhaus Denkmal“ auf. Auch andere Maßnahmen werden berücksichtigt, wenn sie den Denkmalcharakter wahren.
Weitere Möglichkeiten:

• Zuschüsse durch BAFA, Deutsche Stiftung Denkmalschutz etc.
• Programm „Jung kauft Alt“ für Familien: zinsverbilligte Kredite beim Kauf sanierungsbedürftiger Altbauten
• regionale Förderprogramme, die Denkmalgebäude berücksichtigen
• steuerliche Vorteile: Anerkannte Sanierungskosten können bei Vermietung über 12 Jahre vollständig (100 Prozent) abgeschrieben werden. Bei Eigennutzung lassen sich bis zu 90 Prozent der begünstigten Sanierungskosten über zehn Jahre steuerlich geltend machen

Beispielhafte Kosten für einzelne Maßnahmen einer Kernsanierung (pro m²)

Für eine Kernsanierung fallen häufig Kosten zwischen 400 und 1.000 Euro/ m² an. Je nach Fall kann es jedoch auch deutlich teurer werden. Diese weiteren Richtwerte helfen dir, die Dimensionen einzuschätzen:

Dachsanierung: etwa 80 Euro bis 300 Euro pro m²

Die Kosten für eine Dachsanierung hängen u. a. von der Art und Größe des Daches sowie vom Material und Umfang der beauftragten Arbeiten ab. Lässt du dein Dach neu eindecken und zusätzlich dämmen, musst du mit Kosten von etwa 200 bis 230 Euro m² zzgl. MwSt. rechnen. Brauchst du zudem einen neuen Dachstuhl, steigen die Kosten.

Fassadendämmung: etwa 60 Euro bis 200 Euro pro m²

Bei einer Fassadensanierung kannst du folgende Richtwerte für die Dämmung der Außenwände ansetzen:

• Einblasdämmung: etwa 20–30 Euro/m²
• WDVS (Wärmedämmverbundsystem): etwa 120–210 Euro/m²
  Fördermittel von KfW oder BAFA können die Kosten deutlich reduzieren.

Erneuerung der Elektrik: etwa 110 Euro bis 170 Euro pro m²

Bei der Kernsanierung wird meist die komplette Elektrik auf heutige Standards angepasst. Typische Leistungen sind:

• Leitungsaustausch
• neue Steckdosen, Lichtplanung
• Einbau Sicherungskasten mit FI-Schutz
• Einbindung Smart Home, E-Mobilität
  Der angegebene Kostenrahmen von 110 bis 170 Euro/m² Wohnfläche ist abhängig von Ausstattung und Technikniveau. Hol dir entsprechende Angebote ein.

Fensteraustausch: etwa 240 Euro bis 600 Euro pro Fenster

Es lohnt sich, in hochwertige Fenster zu investieren. Je nach Material, Größe und Verglasung können die Kosten aber deutlich variieren. Ein Standard-Kunststofffenster mit Dreifachverglasung ist für ca. 240 Euro zu haben, Holzfenster sind meist deutlich teurer. Hinzu kommen die Kosten für die Montage und ggf. für Rollläden, Einbruchschutz und Entsorgung.

Heizungsmodernisierung: etwa 9.000 Euro bis 35.000 Euro (je nach System)

Beim Austausch deiner alten Heizung kannst du ungefähr mit diesem Preisrahmen rechnen:

• Luft-Wasser-Wärmepumpe: 20.000–40.000 Euro
• Pelletheizung: 20.000–35.000 Euro
• Hybridheizung: 20.000–35.000 Euro
• Anschluss an ein Nahwärmenetz: ca. 10.000–30.000 Euro (je nach Anschlusskosten und notwendiger Hausinstallation)

In 6 Schritten: Ablauf einer Kernsanierung

Ein altes Haus in neuem Glanz: Dafür brauchst du den richtigen Plan. Diese Schritte führen dich exemplarisch durch die wichtigsten Etappen.

1. Schritt: Bestandsaufnahme und Bewertung

Bevor du loslegst, muss klar sein, in welchem Zustand dein Haus ist – durch eine umfassende Analyse. Wichtige Schritte dabei:

• Sichten vorhandener Unterlagen (Grundrisse, vorherige Sanierungsmaßnahmen, Gutachten etc.)
• Begehung mit Expertinnen und Experten wie Architektinnen, Statiker, Energieberatung
• Erfassen von Schwachstellen, Mängeln, Schäden
• Ermitteln notwendiger Sanierungsarbeiten
• erste Einschätzung von Kosten, Aufwand, Machbarkeit

Schritt 2: Planung und Konzeption

Maßgeschneidert auf dein Haus und deine Ziele wird aus der Idee ein konkreter Sanierungsplan. Dazu gehört:

• Festlegen der Sanierungsmaßnahmen
• Definition technischer Lösungen
• Erstellen eines Bauzeitenplans
• weitere Budgetplanung

Schritt 3: Einholen von Angeboten und Auswahl der Fachleute

Für deinen Plan brauchst du verlässliche Angebote. So gehst du vor:

• bestenfalls mehrere Angebote pro Gewerk einholen
• Preise, Leistungsumfang, Referenzen vergleichen
• ggf. Bauleitung, Architekt als Unterstützung einbinden

Schritt 4: Finanzierung und Beantragen von Fördermitteln

Sobald du weißt, was dein Projekt kosten wird, klärst du die Finanzierung:

• Sprich mit deiner LBS oder Sparkasse über deine Pläne und die mögliche Finanzierung.
• Stelle die Förderanträge rechtzeitig über die jeweils vorgesehenen Antragswege, etwa über deine LBS oder Sparkasse.
• Sorge dafür, dass Angebote und Pläne ggf. angepasst werden, wenn die Fördervorgaben dies erfordern.

Schritt 5: Durchführen der Sanierungsarbeiten

Jetzt wird’s konkret: Deine Kernsanierung startet. Je nach Umfang dauert es Wochen oder Monate. Der mögliche Ablauf:

• Entkernung und Rückbau
• Erneuerung Elektrik, Wasser, Heizung
• Dämmung, Fassaden- und Dachsanierung, Fenster, Türen
• Innenausbau, Bodenbeläge
• Abschlussarbeiten und Reinigung

Schritt 6: Abnahme und Qualitätssicherung

Fast geschafft – nun geht’s ans Feintuning. Das sind die letzten Schritte:

• gemeinsame Begehung und Abnahme mit allen beteiligten Fachbetrieben
• Prüfung auf Mängel, ggf. Nachbesserung vereinbaren
• Sammeln von Rechnungen, Energieausweis etc.

Typischer Zeitrahmen für eine Kernsanierung

Mit einer guten Planung und einem verlässlichen Team kannst du dein Haus häufig in einem Zeitrahmen zwischen fünf und elf Monaten grundlegend erneuern.

Planungs- und Vorbereitungsphase: 1 bis 3 Monate

Hier legst du das Fundament für den Sanierungsablauf. Dazu gehören:

• Bestandsaufnahme, Begutachtung
• Entwicklung des Sanierungskonzeptes
• Angebote einholen und vergleichen
• Abstimmung mit Behörden (z. B. Denkmalschutz)
• Klären der Finanzierung
• Beantragen möglicher Förderungen

Bau- und Umsetzungsphase: 3 bis 6 Monate

Jetzt wird’s handfest. In diese Phase fallen:

• Rückbau und Entkernung
• Rohbauarbeiten (z. B. Mauern, Durchbrüche)
• Erneuerung der Haustechnik
• Dämmung, Fenster und Türen
• Innenausbau und Ausstattung

Fertigstellen und Abschlussarbeiten: 1 bis 2 Monate

Jetzt geht‘s um die letzten Handgriffe und die Qualitätssicherung. Was dabei ansteht:

• Endarbeiten (Malerarbeiten, Leisten, Lichtinstallationen)
• Dokumentation, Übergabe
• eventuelle Nachbesserungen

Staatliche Förderprogramme und Zuschüsse für die Kernsanierung

Lass dich bei der Kernsanierung unterstützen: Mit dem LBS-Vermittlungsservice bekommst du schnell Kontakt zu einer Energieberatung und kannst staatliche Förderprogramme mit Zuschüssen und zinsgünstigen Krediten voll ausschöpfen. Oft gibt es auch Steuervorteile, die du nutzen kannst.

KfW-Programme für energieeffizientes Sanieren

Mit dem KfW-Kredit 261 können je nach Effizienzhausstufe und Förderbedingungen Kredite von bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit möglich sein. Zusätzlich kann die KfW einen Tilgungszuschuss gewähren. Dessen Höhe richtet sich unter anderem nach der erreichten Effizienzhausstufe und möglichen Zusatzklassen.
Prüfe außerdem das KfW-Programm 458 für den Kauf und Einbau einer neuen, klimafreundlichen Heizung. In einem Einfamilienhaus können damit beispielsweise Kosten in Höhe von bis zu 28.000 Euro berücksichtigt werden. 30–maximal 80 Prozent der förderfähigen Kosten können bezuschusst werden. Für beide Programme gelten Fördervoraussetzungen.

BAFA-Zuschüsse für Einzelmaßnahmen

Auch Einzelmaßnahmen lassen sich fördern – durch das BAFA. Was z. B. gefördert wird:

• Dämmung von Dach, Außenwänden, Geschossdecken
• Erneuerung von Fenstern, Außentüren
• Heizen mit erneuerbaren Energien
• Fachplanung, Baubegleitung
  Ab 2027 soll außerdem ein neuer Bonus für die Sanierung besonders energieineffizienter Gebäude eingeführt werden. Zudem ist ein neuer Bonus für Wärmepumpen, die in der Union produziert werden (Wertschöpfungsbonus), geplant.

Regionale Förderungen und steuerliche Abschreibungen

Länder und Kommunen fördern deine Sanierung oft zusätzlich. Frage bei der Förderbank deines Bundeslandes nach, um von regionalen Förderprogrammen zu profitieren.
Auch wenn du selbst in der Immobilie wohnst, können steuerliche Vorteile möglich sein:

• 20 Prozent der Aufwendungen für begünstigte energetische Maßnahmen, maximal 40.000 Euro pro Eigenheim; absetzbar über drei Jahre
• nur für selbstgenutzte, mindestens 10 Jahre alte Immobilien
• für dieselbe Maßnahme nicht kombinierbar mit KfW- oder BAFA-Zuschüssen