Hauskredit einfach erklärt: Voraussetzungen, Antragstellung und Tipps
Stell dir vor: Du öffnest die Tür zu deinem eigenen Haus. Keine Miete mehr, nur dein Zuhause – Geborgenheit, Freiheit, Zukunft. Mit einem Hauskredit und festen Raten wird dein Traum planbar und Schritt für Schritt Wirklichkeit.
Das Wichtigste in Kürze:
Ein Hauskredit ist ein zweckgebundenes Annuitätendarlehen, mit dem du den Kauf, Bau oder die Sanierung deiner Immobilie finanzierst. Du zahlst dafür gleichbleibende monatliche Raten aus Zins- und Tilgungsanteil. Übliche Sollzinsbindungen liegen zwischen 5 und 20 Jahren, der effektive Jahreszins bei 3 bis 4,5 %. Als Sicherheit dient meist eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld.
Bausparkassen und Banken verlangen in der Regel 10 bis 30 % Eigenkapital der Gesamtkosten. Einkommen, Bonität und Beleihungswert der Immobilie bestimmen die maximale Kreditsumme und deine Konditionen.
Durch Sondertilgung, Umschuldung oder eine Anschlussfinanzierung lässt sich der Hauskredit an Zinsentwicklungen und deine Lebenssituation anpassen.
Was ist ein Hauskredit?
Bei einem Hauskredit stellt dir eine Bausparkasse oder eine Bank das nötige Kapital in Form eines zweckgebundenen Darlehens für den Kauf, Bau und die Sanierung deiner Immobilie zur Verfügung. Du vereinbarst eine Zinsbindung, z. B. über 10, 15 oder 20 Jahre, und zahlst in dieser Zeit dein Darlehen in gleichbleibenden Monatsraten zurück.
Die Raten setzen sich aus Zinsen (also den Kosten für das geliehene Geld) und Tilgung (also die Rückzahlung der Kreditsumme) zusammen. Damit der Kreditgeber abgesichert ist, wird eine Grundschuld im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Für dich bedeutet das: Wenn alles passt, kannst du deinen Traum vom Wohneigentum zu klar definierten Konditionen mit dem Hauskredit verwirklichen.
Welche Anschaffungen oder Kosten darf ich mit einem Hauskredit finanzieren?
Ein Hauskredit ist immer zweckgebunden, du kannst ihn also nur für Immobilienzwecke nutzen. Zum Beispiel für diese:
- Haus- oder Wohnungskauf: Kaufpreis, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notarkosten
- Hausbau: Grundstückskauf, Baukosten sowie Kosten für Architekturbüro und Planung
- Sanierung und Modernisierung: z. B. Dachsanierung, energetische Modernisierung, neue Heizungsanlage – hier kann auch ein Modernisierungskredit sinnvoll sein
- Nebenkosten: Teilweise lassen sich auch Baunebenkosten wie Anschlussgebühren, Erschließungskosten oder Außenanlagen wie Carport oder Garage über den Kredit abdecken.
Hinweis: Möbel kannst du nicht mit deinem Hauskredit kaufen, dafür sind Ratenkredite gedacht.
Darlehensart | Einsatz/Zweck | Rate/Restschuld | Flexibilität/Zinsbindung | Besonderheit/Risiko |
|---|---|---|---|---|
Vorfinanzierung | Für sofortige Finanzierung, wenn ein Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist | Zunächst nur Zinszahlung, keine Tilgung. Spätere Ablösung durch Bauspardarlehen und Guthaben. | Kurzfristig und flexibel zum Darlehen, Gesamtlaufzeit abhängig von der Zuteilungsreife des Bausparvertrags | Ermöglicht Sofortstart, aber zusätzlicher Vertrag zum Bausparvertrag notwendig |
Zwischenfinanzierung | Wenn der Bausparvertrag fast zuteilungsreif ist – zur Überbrückung der Wartezeit | Nur Zinszahlungen während der Laufzeit (1–2 Jahre), keine Tilgung | Sehr kurze Zinsbindung, Ablösung bei Zuteilung des Bausparvertrags | Ideal für kurze Übergangsphasen, aber Zinsänderungsrisiko, falls Verlängerung notwendig wird |
Annuitätendarlehen | Standardform der Baufinanzierung für Kauf, Neubau und Sanierung | Gleichbleibende Monatsrate aus Zins + Tilgung, die Restschuld sinkt kontinuierlich | Feste Sollzinsbindung, meist 10–20 Jahre, Sondertilgungen oft möglich | Planungssicher, aber Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung |
Volltilgerdarlehen | Für alle, die bis zum Ende der Zinsbindungsfrist schuldenfrei sein wollen | Höhere Monatsrate, am Laufzeitende besteht keine Restschuld mehr | Feste Laufzeit und Zinsbindung, keine Anschlussfinanzierung nötig | Zins- und Planungssicherheit, aber geringere Flexibilität |
Bauspardarlehen | Nutzung nach Zuteilung eines Bausparvertrags | Feste Raten, niedrige Zinsen – somit oft schnellere Tilgung als bei anderen Krediten | Zinsen sind über gesamte Laufzeit garantiert | Sehr zinssicher, aber an Bausparbedingungen gebunden |
Hinweis: Hauskredit ist nicht gleich Hauskredit – es gibt verschiedene Varianten. Lass dich individuell beraten, welcher Kredit am besten zu deinem Leben passt. Die Tabelle bietet einen kompakten Überblick über häfig vergebene Darlehen und zeigt, wie sie sich hinsichtlich Einsatz, Rückzahlung, Flexibilität und Risiken unterscheiden.
Ausführliche Beschreibung
1. Vorfinanzierung: Diese Darlehensart kommt zum Einsatz, wenn ein Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist, du aber sofort mit dem Bau oder Kauf starten möchtest. Während der Vorfinanzierung werden nur Zinsen gezahlt; die Tilgung erfolgt später durch das Guthaben und das Bauspardarlehen. Sie ist kurzfristig und flexibel, jedoch abhängig von der Zuteilung des Bausparvertrags. Vorteil: Du kannst sofort starten. Nachteil: Ein zusätzlicher Vertrag ist nötig. 2. Zwischenfinanzierung: Die Zwischenfinanzierung überbrückt die Zeit bis zur Zuteilung eines fast fertigen Bausparvertrags. Sie läuft in der Regel nur 1–2 Jahre und beinhaltet ausschließlich Zinszahlungen, keine Tilgung. Sie bietet eine sehr kurze Zinsbindung und ist ideal für Übergangsphasen. Das Risiko liegt im möglichen Zinsanstieg, falls sich die Zuteilung verzögert. 3. Annuitätendarlehen: Das klassische Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Baufinanzierung – geeignet für Kauf, Neubau oder Sanierung. Es zeichnet sich durch gleichbleibende Monatsraten aus, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzen. Dadurch sinkt die Restschuld kontinuierlich. Mit einer festen Zinsbindung von meist 10–20 Jahren bietet es hohe Planungssicherheit, birgt aber ein Zinsrisiko nach Ablauf der Bindung. 4. Volltilgerdarlehen: Beim Volltilgerdarlehen ist das Ziel klar: Schuldenfreiheit bis zum Ende der Zinsbindung. Dafür fallen höhere Monatsraten an, aber am Laufzeitende besteht keine Restschuld. Diese Variante ist besonders planbar und zinsstabil, weil keine Anschlussfinanzierung nötig wird. Der Nachteil: geringere Flexibilität bei Sondertilgungen oder Laufzeitanpassungen. 5. Bauspardarlehen: Das Bauspardarlehen kann nach Zuteilung eines Bausparvertrags genutzt werden. Es bietet feste Raten und niedrige Zinsen, die über die gesamte Laufzeit garantiert sind. Dadurch ist es besonders zinssicher und ermöglicht eine schnellere Tilgung. Der Nachteil: Es ist an Bausparbedingungen gebunden und weniger flexibel als andere Darlehensformen. Fazit: Die Tabelle macht deutlich, dass es keine „Einheitslösung“ gibt. Flexibilität, Zinssicherheit und Laufzeit stehen in unterschiedlichem Verhältnis. Wer kurzfristig finanzieren will, greift zu Zwischen- oder Vorfinanzierung; wer langfristig plant, fährt mit Annuitäten- oder Volltilgerdarlehen sicherer. Das Bauspardarlehen bietet stabile Zinsen – ideal für alle, die Wert auf Planungssicherheit legen.
Welche Voraussetzungen gelten für einen Hauskredit?
Banken vergeben einen Hauskredit mit klaren Regeln: Du musst z. B. mindestens 18 Jahre alt sein und deinen Wohnsitz in Deutschland haben.
Entscheidend sind aber vor allem diese drei Dinge:
1. dein Einkommen,
2. deine Bonität,
3. dein Eigenkapital.
Je besser du hier abschneidest, umso günstiger wird dein Kredit.
Wie viel Eigenkapital ist für einen Hauskredit erforderlich?
Für das Eigenkapital lautet die Faustregel: mindestens 20 bis 30 % des Kaufpreises. So kannst du z. B. die Kaufnebenkosten wie Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Maklergebühren etc. aus eigenen Mitteln finanzieren.
Beispiel gewünscht? Wenn der Kaufpreis des Hauses 300.000 € beträgt, sind 60.000 bis 90.000 € Eigenkapital ideal. Beste Kreditkonditionen bekommst du bei rund 30 % Eigenkapital.
Ist ein Hauskredit auch ohne Eigenkapital möglich?
Ja, das ist aber teurer. Bei einer 100%-Finanzierung zahlst du meist deutlich höhere Zinsen. Du musst aber auch nicht unbedingt Bargeld als Eigenkapital einbringen – Bausparguthaben oder die Abtretung bzw. Verpfändung von Sparguthaben bei inländischen Kreditinstituten wird ebenfalls anerkannt. Selbst Lebensversicherungen, Immobilien oder Eigenleistung am Bau, die sogenannte Muskelhypothek, kannst du einbringen.
Wie hoch darf ein Hauskredit maximal sein?
Wie viel Kredit du bekommst, hängt von deinen finanziellen Möglichkeiten und dem sogenannten Beleihungswert deiner Immobilie ab. Meist setzt die Bank oder Bausparkasse den maximalen Kredit auf ca. 70–90 % des Verkehrswerts deiner Immobilie an – das ist der Beleihungswert. Und: Die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als 30–40 % deines Nettoeinkommens verschlingen. Dabei ist für deinen Kreditgeber auch entscheidend, wie viel Geld dir letztendlich nach Abzug aller notwendigen Ausgaben zur Verfügung steht.
Beispielrechnung für deine monatliche Belastung durch den Kredit:
Wenn du deine monatliche Darlehensrate ermitteln willst, musst du zunächst die Annuität deines Darlehens berechnen und diese durch 12 teilen.
Die Formel zum Berechnen der Annuität lautet:
Annuität = Darlehenssumme x (Zinssatz + Tilgungssatz) : 100
Ein Rechenbeispiel: Für deine Wunschimmobilie brauchst du ein Darlehen über 300.000 €, das du zu einem Zinssatz von 4 % bekommst, der Tilgungssatz liegt bei 2 %.
Die Annuität beträgt somit 18.000 €.
Teilst du diesen Betrag durch 12, beträgt deine monatliche Rate 1.500 €.
Person/Ident | Einkommen/Finanzen | Objekt |
|---|---|---|
Personalausweis oder Reisepass | Zwei Einkommensnachweise aus den letzten drei Monaten (Beamte: der letzte Einkommensnachweis) | Exposé, Fotos etc. |
Lohnsteuerbescheinigungen | Kaufvertrag oder -entwurf | |
Einkommensteuerbescheide der letzten Jahre | Grundbuchauszug | |
Übersicht über bestehende Kredite und Verpflichtungen | Baupläne | |
Vermögensnachweise z. B. Kontoauszüge, Wertpapiere, Bausparverträge | Lageplan oder Flurkarte der Immobilie | |
Bei Selbstständigen: betriebswirtschaftliche Auswertungen, Bilanzen und Steuererklärungen der letzten Jahre | Energieausweis |
Damit die Bausparkasse oder Bank eine gute Entscheidungsgrundlage hat, musst du diese Unterlagen einreichen.
Ausführliche Beschreibung
Für die Beantragung eines Hauskredits werden Unterlagen zu deiner Person, deinen Finanzen und dem Objekt benötigt. Mit Personalausweis oder Reisepass weist du deine Identität nach. Einkommensnachweise der letzten drei Monate, Lohnsteuer- und Steuerbescheide, Vermögensnachweise sowie Angaben zu bestehenden Krediten zeigen deine finanzielle Situation und Bonität. Selbstständige reichen zusätzlich betriebswirtschaftliche Auswertungen, Bilanzen und Steuererklärungen der letzten Jahre ein. Für das Objekt werden Exposé, Fotos, Kaufvertrag oder -entwurf, Grundbuchauszug, Baupläne, Lageplan und der Energieausweis benötigt. Diese Unterlagen ermöglichen der Bank, sowohl deine Zahlungsfähigkeit als auch den Wert der Immobilie umfassend zu prüfen und so eine fundierte Kreditentscheidung zu treffen.
Tipp
Je besser du hier vorbereitet bist, umso besser kann die Bank oder Bausparkasse den Wert der Immobilie feststellen und das Kreditrisiko ermitteln. Hast du alle Dokumente beisammen, kann das auch die Kreditzusage beschleunigen.
Wie lassen sich bestehende Hauskredite anpassen oder kürzen?
Ein Hauskredit läuft oft über Jahrzehnte. Eine Zeit, in der sich dein Leben gravierend wandeln kann: Einkommen, Pläne, Familienstand – alles kann sich verändern. Zum Glück gibt es Möglichkeiten, deinen Kredit anzupassen. Ob Sondertilgung, Umschuldung oder vorzeitige Kreditablösung: Lass dich am besten beraten, was für dich die richtige Lösung sein kann.
Wie funktioniert eine Umschuldung bei einem Hauskredit?
Eine Umschuldung bedeutet: Du löst deinen bestehenden Kredit durch einen neuen ab. Der Vorteil: Ist das Zinsniveau inzwischen gesunken, kannst du dir mit einem neuen Darlehen bessere Konditionen sichern. Auch der Wechsel zu einem anderen Anbieter ist dann möglich.
So gehst du vor:
- Prüfe Restschuld und Konditionen deines aktuellen Kredits.
- Ermittle, wann die aktuelle Zinsbindung ausläuft.
- Führe eine Marktrecherche durch und vergleiche Kreditangebote, um das beste Angebot zu erhalten – hier helfen dir unsere Berater gerne weiter.
- Schließe den neuen Kreditvertrag ab, der den alten ablöst.
Kann ich meinen Hauskredit vorzeitig ablösen?
Ja, das geht, aber nur unter bestimmten Bedingungen: Das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB erlaubt dir, 10 Jahre nach Vollauszahlung deines Darlehens den Kredit mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen. Dann ist eine Umschuldung ohne Vorfälligkeitsentschädigung kostenfrei möglich.
Beispiel: Wurde dein Hauskredit im Juli 2015 vollständig ausgezahlt, kannst du ihn ab Januar 2026 mit sechs Monaten Frist kostenfrei ablösen oder zu einem neuen Anbieter wechseln.
Vor Ablauf der 10 Jahre (bzw. vor Ende der vereinbarten Zinsbindung) ist eine Kündigung nur mit Zustimmung deiner Bausparkasse oder Bank möglich – meist gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Dies soll den Zinsverlust des Kreditgebers ausgleichen.
Wann ist eine vorzeitige Ablösung des Hauskredits sinnvoll?
Vielleicht hast du geerbt und dir steht jetzt eine große Geldsumme zur Verfügung? Dann prüfe sorgfältig, ob dir die vorzeitige Ablösung einen finanziellen Vorteil bringt.
Wenn die Zinssätze im Vergleich zu deinem Ursprungsvertrag extrem gesunken sind, kannst du ermitteln, ob sich eine günstigere Anschlussfinanzierung für dich lohnt – auch, wenn du eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen musst.
Wenn deine Immobilie verkauft wird, kann der Kredit vorzeitig beendet werden – lass dich beraten, was dabei zu bedenken ist.
Wie berechne ich die passende Kreditsumme für mein Haus?
Der Traum vom Eigenheim steht – doch wie hoch darf der Hauskredit eigentlich sein? Die richtige Kreditsumme zu berechnen ist der erste Schritt, um sicher und entspannt zu finanzieren. Grundsätzlich gilt: Die monatliche Rate sollte zu deinem Einkommen passen und dir noch genug Spielraum für deinen Alltag, für Rücklagen und deine Freizeit lassen. Unsere Checkliste zeigt dir, worauf du noch bei den Hausbaukosten achten solltest. Willst du deinen Finanzierungsbedarf berechnen – oder den Betrag, den du monatlich stemmen kannst?
Beispiel Finanzierungsbedarf berechnen: Diese Formel zeigt dir, wie viel Kredit du benötigst, um Bau oder Kauf der Immobilie zu finanzieren.
Kreditsumme = Kaufpreis der Immobilie + Nebenkosten – Eigenkapital
Ein Rechenbeispiel:
- Kaufpreis Immobilie: 300.000 €
- Kaufnebenkosten 12 % (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag): 36.000 €
- Eigenkapital: 90.000 €
In diesem Fall hast du einen Finanzierungsbedarf von 246.000 €.
Beispiel Annuitätenberechnung: Damit du deine monatliche Belastung berechnen kannst, hilft die Annuitätsformel.
Annuität = Darlehenssumme x (Zinssatz + Tilgungssatz) : 100
Ein Rechenbeispiel:
- benötigtes Darlehen: 300.000 €
- Zinssatz: 4 %
- Tilgungssatz: 2 %
- Annuität: 18.000 €
Teilst du 18.000 € durch 12, beträgt deine monatliche Rate 1.500 €.
Tipp:
Mit dem LBS-Immobilienfinanzierungsrechner kannst du deine mögliche Finanzierung direkt berechnen: Schau gleich mal, wie diese für deine Traumimmobilie aussehen kann.
So läuft der Antrag für einen Hauskredit – Schritt für Schritt
Einen Antrag für deinen Hauskredit zu stellen, ist gar nicht so schwer. Deine Profis von der Bausparkasse und der Bank helfen dir gerne dabei. Mit diesem Fahrplan kannst du aber schon alles optimal vorbereiten.
1. Budget klären und Eigenkapital checken: Mach deine ganz private „Rechnung“ auf. Welches Nettoeinkommen hast du monatlich zur Verfügung, welche Fixkosten fallen an? Und dann schau mal, wie sich dein mögliches Eigenkapital zusammensetzt. Hast du Ersparnisse oder Bausparverträge, die du einbringen kannst?
2. Hol dir ein LBS-Finanzierer-Zertifikat: Mit nur wenigen Klicks kannst du bei uns online das Dokument erhalten. Damit zeigst du schon bei der Besichtigung deiner Traumimmobilie, dass du dir das Objekt leisten kannst – das gibt dir einen echten Vorsprung im Vergleich zu den Mitbewerbenden.
3. Unterlagen sammeln: siehe hierzu weiter oben den den Abschnitt: Welche Unterlagen benötige ich für die Beantragung eines Hauskredits?
4. Finanzierungskonzept feinjustieren: Hol dir genau die Finanzierung, die zu deinem Leben passt. Mit Tilgung (z. B. 2 oder 3 %), Sondertilgungen, Förderbausteinen, ggf. in Kombination mit einem Bausparvertrag. Das Ziel: eine Rate, die heute passt und die sich auch morgen noch gut anfühlt.
5. Bankprüfung und Wertermittlung: Bonitätscheck (u. a. Schufa), Objektbewertung, Ermittlung des Beleihungswertes. Danach bekommst du das konkrete Angebot.
6. Angebot annehmen und Darlehensvertrag unterschreiben. Prüfe die Konditionen sorgfältig: Steht im Vertrag genau das, was besprochen ist? Zins, Raten, Zinsbindung, Sondertilgung, Bereitstellungszinsen – alles sollte passen, bevor du den Vertrag unterschreibst.
7. Notar: Beim Notar wird der Kaufvertrag beurkundet und die Grundschuld bestellt. Es folgt der Grundbucheintrag.
8. Auszahlung: Die Bank zahlt deinen Kreditbetrag aus.
9. Start der Rückzahlung: Du zahlst deine erste Rate mit der Auszahlung eines Kreditbetrages. Jetzt heißt es monatlich den vereinbarten Ratenbetrag zahlen – bis alles abbezahlt ist.
Berechne jetzt deine Baufinanzierung
Wichtige Fragen zum Hauskredit
Ja, manchmal ist das möglich – als „Pfandtausch“. Die Bank prüft in einem solchen Fall, ob die neue Immobilie als Sicherheit taugt. Ist das der Fall, kann der Kredit auf das neue Objekt umgeschrieben werden. Das ist oft günstiger, als komplett neu zu finanzieren.
Hier gilt: Je niedriger die Zinsen, desto länger solltest du dir diese sichern (z. B. bis zu 20 Jahre). Bei höherem Zinsniveau kann auch eine kürzere Zinsbindung Sinn machen, um später zu günstigeren Konditionen zu wechseln.
Der Kredit bleibt bestehen – egal, wer auszieht. Beide Kreditnehmenden haften gegenüber der Bank. Die Umschuldung auf nur eine Person – also auf dich oder deine Ex-Partnerin bzw. deinen Ex-Partner – kann dann ebenso eine Lösung sein wie der Verkauf der Immobilie oder die gemeinsame Weiterzahlung.
Der Standard liegt bei 2–3 % pro Jahr. Wer schneller schuldenfrei sein will, kann auch eine höhere Tilgung wählen. Wichtig ist aber, dass die monatliche Rate langfristig zu deinem Einkommen passt.
Je nach Höhe der Tilgung und Kreditsumme meist 20–35 Jahre. Mit Sondertilgungen geht‘s oft schneller.
- Berufsunfähigkeitsversicherung oder Risikolebensversicherung
- Absicherung gegen Zinssteigerungen durch lange Sollzinsbindung
- Rücklagen für unerwartete Ausgaben
Ja, durch einen Schuldnerwechsel, z. B. wenn deine Partnerin/dein Partner oder deine Kinder den Kredit übernehmen. Die Bank prüft aber die Bonität des neuen Kreditnehmenden.
- zu knapp kalkulieren
- Nebenkosten unterschätzen
- kurzfristige Zinsbindung wählen, ohne Anschlussfinanzierung zu bedenken
- Fördermöglichkeiten nicht prüfen
- Umfang der Modernisierungen unterschätzen
Die Laufzeit bestimmt deine Monatsraten: kurze Laufzeit = hohe Rate, du bist aber schneller schuldenfrei. Lange Laufzeit = kleine Rate, du hast aber höhere Gesamtkosten.
Wenn deine Sollzinsbindung endet und noch Restschuld übrig ist, brauchst du eine Anschlussfinanzierung. Hol dir frühzeitig dafür Angebote ein, um dir den besten Zins zu sichern.
Dann brauchst du ggf. eine Nachfinanzierung – ein Darlehen, das du zusätzlich zum Hauskredit abschließt. Wichtig ist dabei, dass die Summe deiner Darlehen den Beleihungswert deiner Immobilie nicht übersteigt.